リノベ・中古マンションの選び方 築年数は20年~30年がおすすめって本当?2020年05月27日

中古マンションを購入しようと思った時、数多く存在する中古マンションの中からどうやってお気に入りの物件を選びますか?

予算や立地条件はもちろん大切ですが、築年数も気になるところですよね。
築年数の浅い物件はキレイで魅力的ですが、価格が高く予算をオーバーしてしまう可能性があります。
だからといって、築年数が40年以上経過しいると老朽化が心配という方もいらっしゃるでしょう。

中古マンションの購入を検討している方におすすめしたいのが、築20~30年のマンションです。
築20年以上と聞くと「古い!」と感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、築20~30年の中古マンションをおすすめする理由が4つあります。

では一緒にその理由と選び方、購入する際に注意すべき点を確認していきましょう。

築20~30年の中古マンションがおすすめの理由 ①値崩れしづらい

中古マンションの価格は築年数が経つにつれ、年々下がっていきます。
築10年程度で新築時の半額近くまで下がり、その後も徐々に価格は下がり続け築20年が経つとほとんどのマンションで価格の下落は落ち着き、一般的に「底値」といわれる価格になります。

それ以降は価格の下落は止まるため、価格面からみると築20~30年の中古マンションはとてもお得に購入することができます。

もし築20年以上の中古マンションを購入した後、売りに出す場合も大幅に値崩れすることがないため、コストパフォーマンスが良く「資産価値の安定」という面でも安心して購入できるというメリットがあります。

築20~30年の中古マンションがおすすめの理由 ②立地条件が良い

立地の面でも築年数が古いほうが、条件の良い物件が多いといえます。
駅から徒歩数分の場所や商業施設、中心街にアクセスしやすいエリアは昔も今も人気があるため、そうした場所にはすでにマンションが建っています。

築年数が古いマンションや商業施設を取り壊して新しくマンションを建てるとなると、マンションの建設費に加え建物の解体費も上乗せされた上で、新築マンションの価格が決定するため、売値が高額になってしまいます。

中古マンションを探す場合、価格や立地などの点から築浅の物件と比較しても、築20年以上の物件のほうがおすすめです。

築20~30年の中古マンションがおすすめの理由 ③「新耐震基準」を満たしている

築年数が古い中古マンションの場合、耐久性は大丈夫なのかと不安に思われる方もいらっしゃると思います。
日本は地震が多いことに加え、最近では大きな災害も起こっているため心配になってしまうのは当然のことでしょう。

中古マンションに限らず建物全般において、耐久性を判断する一つの指標として「耐震基準」があります。建設物には建築基準法などの法令により定められた基準が設けられており、耐震基準もその中の一つです。

また耐震基準は1981年6月に大幅な改正が行われ「新耐震基準」ができました。新耐震基準に準拠した建物は、地震はもちろん風圧や積雪、地震以外の震動、衝撃に対して安全な構造のものとして基準に適合していることが保証されています。
築20~30年ほどの中古マンションであれば、新耐震基準を満たしている可能性が大きいです。

現在建っている中古マンションには、「旧耐震基準」を満たしているものと「新耐震基準」を満たしているものが存在しています。
新耐震基準は1981年に改正されていますが、マンションの建設には長い年月がかかるため、マンションの完成が1981年6月以降であっても建て始めた時期がそれより前であれば旧耐震基準のマンションとなります。
また1982年や1983年以降に完成したマンションであっても、購入する際はどちらの基準を満たしているのか確認するようにしましょう。

築20~30年の中古マンションがおすすめの理由 ④リノベ―ション物件

塔の山ハイツのリビングダイニングの内装事例

築20~30年程の中古マンションであれば、リノベーションされている物件も多く、室内は新築物件と変わりないものもあります。
築10年程度のマンションはリノベーションされている物件が少ないため、人によっては「古い」と感じることもあるでしょう。
築20年程でリノベーションされた物件のメリットは、部屋の中がキレイでさらに価格も抑えることができ、立地の良い場所を選べることです。
内装だけではなく、外装や目に見えない配管などの設備なども修繕されていることが多いため、とてもお得に購入することができます。

中古マンションの寿命は何年?

お気に入りの中古マンションを安く購入することができても、すぐに建物の寿命がきてしまい住めなくなってしまっては困りますよね。
築年数の古いマンションを購入する場合、建物そのものの老朽化を懸念しまう方も多くいらっしゃるのではないのでしょうか。
ここでは建物の寿命についてご説明します。

現在あるマンションのほとんどはRC造です。
「RC造」とは鉄筋コンクリート造の略で、柱や梁などの主要な構造部に鉄筋の入ったコンクリートを用いたものをいいます。

物理的なコンクリートの寿命は100年以上といわれていますが、税法の定めではRC造マンションの耐用年数は47年です。この47年という年数は、あくまで税法上の建物の価値算定の話であり、実際に47年経過したマンションに住めないということではありません。

ではコンクリートの寿命は100年以上といわれるのに対して、なぜ中古マンションはそれよりも短い期間で建て替えや取り壊しになるのか不思議ですよね。
それはマンションの配管やメンテナンスに問題があるからです。

高度成長期に建てられたマンションのなかには、配管交換を想定していない設計であったために、配管が故障したらマンションごと取り壊さなければいけないものもありました。
また長年メンテナンスをしていなかったために、取り壊されたマンションもあります。
現在では配管交換ができる設計が多く採用されているため、このような理由で取り壊しされることは減ってきています。

税法上の建物の価値算定が47年と言われていることから、築年数が古いマンションには長く住めないと思われる方も多くいらっしゃいますが、海外では100年以上前の建物はとても多くあります。
日本においても、100年以上前の建物は残っています。100年以上前の建物が残っている理由はやはりメンテナンスがしっかりしていたことが理由のひとつといえます。
「中古マンションだから〇年しか住めない」というのではなく、建物の寿命の長さはメンテナンスと大きく関係しているのです。

中古マンションを購入する際に注意すること ①管理状態

建物の寿命は設計やメンテナンスなどにより大きく異なります。そのため中古マンションを購入するときは、管理状態をしっかりと確認することが大切です。

コンクリートの寿命が100年以上あり、新耐震基準を満たしているとはいえ、丈夫なRC造マンションにも経年劣化は生じます。紫外線や雨風によって徐々にダメージを受けるため、定期的に外壁の塗り替えを行ったり、屋上防水工事を行ったりといった大規模修繕が必要です。
大規模修繕は、国土交通省によると12年に一度を目安として実施するとされています。また25年先までの大規模修繕を想定しえた「長期修繕計画」を立て、その計画に基づいて修繕を実施することが推奨されています。

しかし数多くある中古マンションのなかには、このような修繕計画や過去に修繕した履歴がないものも存在します。
特に築20~30年の中古マンションの場合は、新築から一度も修繕していない物件は避けた方が良いでしょう。
中古マンションは過去のメンテナンスがとても重要です。マンションの寿命に大きく影響を与えるため、いつ大規模修繕が行われ、どのようなメンテナンスがされてきたのか確認しましょう。

メンテナンスの履歴以外にも確認しておきたいことは、マンションの共有部分の管理状況や修繕積立金です。
修繕積立金は修繕する際に使われるため、マンションを購入した区分所有者の義務です。しかし実際にはさまざまな事情から滞納している人もいます。
購入を検討しているマンションがある場合は修繕積立金の金額はもちろん、どのように修繕積立金が管理されているのか確認しておきましょう。また可能であれば、事前にマンションへ足を運びエントランスや駐輪場、ゴミ置き場など普段から共有する場所の様子を確認しておくことをおすすめします。

中古マンションを購入する際に注意すること ②住宅ローンの借入期間

これまでは中古マンションを選び方についてご紹介しました。
ここでは中古マンションを購入する際に知っておきたい住宅ローンについてお話をしていきます。

住宅ローンを組む場合、必ずといっていいほど審査があります。まず審査に通らなければ、住宅ローンは組めません。
住宅ローンの審査はまず借入する個人の収入なども審査の対象となりますが、それ以外にも借入期間や物件の築年数に制限があります。
一般的にはマンションの築年数基準は35~60年ですが、金融機関によって築年数によって融資を受けることができなかったり、借入期間が短くなったりすることがあります。

金融機関の住宅ローンの借入期間は最長35年というところが多いのが現状ですが、そのなかでも築年数による制限がない金融機関もあれば、中古マンションの場合「50年-築年数(最長35年)」といったように築年数と借入期間がそのままリンクされているところもあります。
この場合、築年数が古ければ古いほど借入期間が短くなってしまいます。

同じ金額を借り入れるとしても借入期間が短くなると月々の返済額増えてしまうため、物件を選びながら、事前に金融機関をチェックしおきましょう。
金融機関の選び方にも注意が必要です。

中古マンションを購入する際に注意すること ③住宅ローン控除減税

住宅ローン控除減税とは、住宅ローンを組んで戸建てやマンションなどのマイホームを購入すると、その年の年末時点のローン残高の1%が所得税から一定の期間、控除されるという制度です。
しかし、全てのマンションが対象なわけではなく、控除されるにはいくつかの条件を満たしていなければいけません。

マンションの条件は以下のとおりです。
1.築25年以内の耐火建造物、あるいは耐震基準鄭豪証明書を取得していること
2.専有面積が50㎡以上
3.専有面積の1/2以上を自分で居住するために用いること
4.ローンの返済が10年以上にわたること
5.控除を受ける年の合計所得金額が3,000万円以下であること

中古マンションは安い買い物ではありません。そのため、住宅ローンを組む方も多いと思います。
しかし、この住宅ローン控除減税を受けることに焦点を置きすぎると、予算やエリア、間取りなどのさまざまな条件をクリアすることが難しいかもしれません。
まず条件にあった物件を探すことに焦点を置き、気に入った物件が住宅ローン控除減税の対象だったらいいなという感じで物件を探す際には控除減税に、あまり捉われすぎないようにしましょう。

中古マンションの選び方は、築20~30年を中心に!

中古マンションの購入を検討している方は、まず築20~30年のものを中心に検討することをおすすめします。
マンションは新築で建ったときから価格は下落していきます。どれだけ新築でキレイなマンションも時が経てばその価値は下がっていってしまうのです。

マンションは築20年で底値に達します。
マンションの選び方は、間取りや広さももちろん大切ですが、立地条件もとても大切です。
中古マンションの価格は、建物にも価値はありますが、価値の大部分を占めるのは立地条件であるため、人気エリアに建つ中古物件がおすすめです。

現在では築20~30年の中古マンションもリノベーションされ、内装はキレイになっており、設備も最新の物が設置されている物件も多くなってきています。

ぜひ中古マンションの購入を検討している方は、資産価値が下がりにくくコストパフォーマンスの良い築20~30年の物件を探してみてはいかがでしょうか?

人生のなかでも大きな買い物といえる中古マンションを購入する際は、マンションの寿命を左右するメンテナンスの状況を忘れずに確認しておきましょう。

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