中古マンション購入後、リノベーションができない…?リノベのリスクをご紹介します

豆知識

2019.12.10

「中古マンションを購入し、スケルトン状態からフルリノベーション」スタイルと、「リノベ済み中古マンション購入」スタイル、どちらにしようか悩み中…。どちらも「満足行くリノベーション」がしっかり施されていることが前提ですが、「リノベーション」はすべて思い通りにすすむとは限りません。

自分でリノベーション業者を手配することをご検討中の方に、「これだけは知っておきたいリノベのリスク」をご紹介します。

リスク1「リノベーションにむいていないマンション」

基本的な知識として、

・マンションでは実現できないリノベーションがあること
・内見しただけではわからないリノベーション可否があること

の2点について、最低限知っておくべきポイントをご紹介します。

共有部分と専有部分の違い

「マンションを買ったよ」と言われたときに、「一棟まるまる建物ごと購入する」と真っ先にイメージする方は多くありませんよね。
「マンションの一室」を購入した、とは「人の居住の用に供する専有部分」を購入した、という意味になります。

マンションには「自分の持ち物=専有部分」と「共同の持ち物=共有部分」があります。ここで注意しなければならないことは、「共有部分」は廊下や屋上、ロビーといった「明らかに共有スペース」だけではなく、各戸の「バルコニー」や「窓」「玄関扉」も共有部分に該当するということです。

「ベランダにサンルームを作りたい!」
「玄関扉をデザイン性の高い扉に付け替えたい!」
「窓は絶対に二重窓にして遮音性を高めよう!」

一戸建てならば問題なく取り組めることですが、多くのマンションではこのようなリノベーションは認められません。

構造による違い

鉄筋コンクリート造のマンションには、主に2種類の構造があります。
・ラーメン構造…梁と柱の組み合わせ、「枠」で建物を支える構造
・壁式構造…壁面の組み合わせで建物を支える構造

6階以上の中高層マンションであれば、ほぼラーメン構造です。
5階以下の低層マンション、特に築年数の古いヴィンテージマンションでは壁式構造が採用されていることが多くなります。

壁式構造の場合、家の内部を仕切る壁に構造壁が利用されていると、その壁は撤去することができません。間取りを大きく変更するようなリノベーションには不向きです。

工事のしやすさによる違い

スケルトンリフォームとも呼ばれるフルリノベをお考えの場合、工期も長くなりますし、搬入する部材の数も多く、出入りする工事業者や車両も少なくありません。

例えば、5階以下の低層マンションの上階の場合、条件によっては部材の搬出入にエレベーターがないため荷揚げの人件費がかさんだり、古いマンションの場合、戸口や窓が小さく部材を運び入れることができなかったり…といった「工事のしやすさ」によってリノベーション方法に制限がかかってしまうことがあります。

工事用車両の駐車が可能かどうか、工事時間の制限などもあらかじめ問い合わせ、業者に伝えておくと見積もりがあとから大幅に変わるリスクが小さくなります。

リスク2「管理規約でできないことが多すぎる」

マンションには、「管理規約」という決まりごとが設けられています。多くのマンションでは国土交通省が発表している「マンション標準管理規約」を元に作成しています。この基本の規約をチェックしたうえで、「標準管理規約以外に追加された項目はありますか」と管理組合に問い合わせてみましょう。

組合によっては、規約本文は標準規約と同様、しかし「使用細則」という追加部分でリノベーション工事についての規約を策定しているケースもあります。リノベーション工事のときだけでなく、入居後の生活スタイルにも関わる規約が設定されているかもしれません。必ず確認しましょう。

リスク3「そのマンションで過去にリノベトラブルがあった」

発生確率は高くありませんが、マンションによっては過去に行なったリノベでトラブルが起こり、その後の工事に制限が強くかかってしまうといったケースです。

購入検討するマンションで、過去にスケルトンリノベーションをした事例があるかを管理組合に問い合わせ、何か問題や課題がなかったか参考に確認するとよいでしょう。

リスク4「今後の大規模修繕計画で工事やり直し」

バス・キッチンの給湯器やトイレなどの給排水、配電盤やメーターなどの設備の改修・改良工事は、数十年に一度はマンション全体で取り組むことになります。特に、築20~30年ごろのマンションは2回目の大規模修繕工事と給排水設備の改修工事が必要な時期です。修理・取り換え工事によっては、家の内部にも影響します。

「自分で配管交換までしたけれど、1年後には大規模修繕があった…」とガッカリすることがないよう、特に配管については過去の修繕歴と合わせて確認しておきましょう。

「万が一のトラブル」を回避したい!方に支持されているリノベ済み物件

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