都心6区（港区・千代田区・渋谷区）の中古マンション相場・値下げ・価格改定情報【毎週更新】

mitaina（ミタイナ）は、東京都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）の掲載物件を対象に、中古マンションの価格改定（値下げ）件数・値下げ幅・エリア別の相場動向を毎週集計しています。
※本ページの集計はmitaina掲載物件（都心6区を中心とした高価格帯の中古マンションが中心）のデータに基づくため、市場全体の統計とは水準・傾向が異なる場合があります。売却相場と今後のマンション価格を読み解く参考としてご活用ください。

都心中古マンション：エリア別のマンション価格相場・値下げ動向

港区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧）

港区の中古マンション価格改定一覧はこちら：https://mitaina.tokyo/topics/390121/

千代田区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧） 

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渋谷区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧）

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新宿区・中央区・文京区・その他エリアの中古マンション価格改定物件一覧

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今週の価格改定サマリー（2026年9月第2週）

都心中古マンションの価格改定動向レポート

2026年9月4日〜9月10日

mitainaが2026年9月4日から10日までの掲載物件の価格変更・売却済み報告を集計したところ、値下げは84件、値上げは3件でした。値下げ件数は前週の116件から減少しましたが、5,000万円以上の大型改定は3件から7件に増えています。今週は、価格調整の件数と、一部住戸の改定幅が異なる動きを見せました。

平均値下げ率は4.19％、平均値下げ額は1,650万円、中央値は935万円です。売却済みとして報告された物件は17件でした。本レポートでは、改定幅の分布や個別事例を通じて、掲載物件の売出価格がどのように動いたのかを確認します。

実際に価格が変わったのは87件

今回の価格変更リストは88件で、重複はありません。内訳は値下げ84件、値上げ3件、据え置き1件です。据え置きを除いた実際の価格改定は87件となりました。前週の価格改定117件から30件減少し、値下げ件数は116件から84件へ27.6％減っています。

項目	8月27日報告	9月3日報告	9月10日報告
価格改定件数	94件	117件	87件
うち値下げ	94件	116件	84件
平均値下げ率	4.44％	3.95％	4.19％
平均値下げ額	1,431万円	1,019万円	1,650万円
売却済み報告	13件	24件	17件

平均値下げ率は前週比0.23ポイント上昇しています。ただし、これは値下げされた住戸ごとの改定率の単純平均であり、都心中古マンション市場全体の価格が1週間で4.19％下がったという意味ではありません。週ごとに対象となる住戸も異なります。

500万から1000万円未満の値下げが最多

値下げ幅の分布では、500万～1,000万円未満が29件で最も多く、値下げ84件の34.5％を占めました。1,000万～2,000万円未満の20件と合わせると49件、全体の58.3％です。

一方、2,000万円以上の値下げは20件、全体の23.8％でした。そのうち5,000万円以上は7件あり、前週の3件から増えています。件数全体は減っていても、大型改定の件数は増えている点が今週の特徴です。

3億円の値下げが平均額を押し上げる

最大の改定は、元麻布ヒルズ フォレストタワーの25億8,000万円から22億8,000万円への変更でした。値下げ額は3億円、値下げ率は11.63％です。この1件が、今週の値下げ額合計の約21.7％を占めています。

この住戸を除く83件で計算すると、平均値下げ額は1,308万円、平均値下げ率は4.10％となります。全84件の平均額1,650万円と中央値935万円には差があり、少数の大型改定の影響を分けて読む必要があります。なお、この1件を除いても平均額は前週の1,019万円を上回ります。

物件名	変更前 → 変更後	値下げ額	率
元麻布ヒルズ フォレストタワー	25.8億円 → 22.8億円	3億円	11.63％
三田ガーデンヒルズ EAST HILL	7.58億円 → 6.98億円	6,000万円	7.92％
プラウド神宮前	13.5億円 → 12.98億円	5,200万円	3.85％
グランドメゾン渋谷大山町	4.5億円 → 3.98億円	5,200万円	11.56％
白金ザ・スカイ	5.3億円 → 4.8億円	5,000万円	9.43％
グランツオーベル南平台	11.48億円 → 10.98億円	5,000万円	4.36％
グランツオーベル南平台 別住戸	7.98億円 → 7.48億円	5,000万円	6.27％

三田ガーデンヒルズ EAST HILLの当該住戸は、8月20日報告時の変更前価格8億2,800万円から、9月10日報告時の6億9,800万円まで、3回の改定で累計1億3,000万円、15.70％下がっています。1回の改定幅に加え、同じ住戸の累積変更も確認したい事例です。

値上げは3件だが改定の大半は値下げ

値上げされたのは、シティタワー武蔵小山が3億2,500万円から3億3,980万円へ1,480万円、TAKANAWA THE RESIDENCEが7億1,980万円から7億3,800万円へ1,820万円、グランスイート白金マークスが4億3,900万円から4億4,900万円へ1,000万円の3件です。

売出価格を引き上げる動きも確認できますが、実際の価格改定87件のうち84件、96.6％は値下げでした。値上げ3件だけをもって相場の反転と判断することはできません。売主が設定する売出価格と、買主との合意で決まる成約価格は区別して見る必要があります。

主要3区は件数と平均率をあわせて確認

区	値下げ件数	平均値下げ率
港区	27件	4.63％
千代田区	2件	5.92％
渋谷区	25件	4.49％

主要3区の値下げは計54件で、全体の64.3％を占めます。千代田区の平均値下げ率は5.92％ですが、対象はパークコート四番町と飛栄九段北ビルの2件のみです。少数の住戸に左右されるため、この値から千代田区全体の調整が他区より強いとは判断できません。品川Vタワーは住戸所在地の確認が必要なため、今回は区別集計のみから除外し、全体集計には含めています。

売却済み17件だけでは需要の変化は判断できない

今週の売却済み報告は17件で、前週24件から7件減少しました。直近3週では13件、24件、17件と推移しています。これはmitaina掲載物件が売却済みとして報告された件数であり、当該週に契約が成立した件数や、東京都全体の成約件数を示すものではありません。

価格変更日と売却済み報告日には時間差があり、確認対象の物件数も週ごとに変わる可能性があります。そのため、同じ週の値下げ件数と売却済み件数だけで、値下げの効果や需要の強弱を断定することはできません。

今週の動きをどう読むか

今週は、値下げ件数が減った一方で、大型改定が平均値下げ額を押し上げました。価格変更の大半は引き続き値下げですが、少数の値上げも混在しています。市場全体が一律に動いていると捉えるより、同じ住戸の変更履歴と価格帯、エリアごとの違いを確認することが重要です。

購入を検討する際は、値下げ額の大きさだけで割安さを判断せず、改定後の価格と同条件の成約事例を比べる必要があります。売却を検討する際も、競合住戸の売出価格だけでなく、実際に売れている価格や販売期間、問い合わせの反応をあわせて確認することが判断材料になります。

集計方法と注意点

出所はmitaina掲載物件の週次報告です。集計対象は2026年9月4日～10日、更新基準日は9月10日です。比較には8月27日・9月3日の報告を用いています。価格は報告時点の売出価格であり、現在の販売状況や成約価格を保証するものではありません。

価格改定件数は、重複と据え置きを除いた値下げ・値上げの合計です。9月3日の同一内容の重複1行は除外し、9月10日のコスモ日本橋浜町の据え置き1件は価格改定件数に含めていません。矢印が欠けていたソフィア高輪と勝どきザ・タワーは、記載された前後価格から値下げと判定しました。

平均値下げ率は「変更前価格から変更後価格を引いた額 ÷ 変更前価格 × 100」を各値下げ住戸で計算した単純平均です。平均値下げ額・中央値・分布・区別指標も値下げ84件を対象とし、値上げと据え置きは含めません。同一マンションの別住戸は別件として扱い、資料・本文では部屋番号を非表示にしています。お盆休みの8月13日など確認を行っていない週は0件と扱わず、平均から除外します。

ご自身の住まい選びや売却に置き換えて考えたい方へ

mitainaの無料個別相談では、購入・売却を急ぐことを前提にせず、ご希望や資金計画に応じて判断材料を整理します。検討中の物件の価格や、売却を考えている住まいの相場について、金融と不動産の視点から一緒に考えます。

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