都心6区（港区・千代田区・渋谷区）の中古マンション相場・値下げ・価格改定情報【毎週更新】

mitaina（ミタイナ）は、東京都心6区（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区・文京区）の掲載物件を対象に、中古マンションの価格改定（値下げ）件数・値下げ幅・エリア別の相場動向を毎週集計しています。
※本ページの集計はmitaina掲載物件（都心6区を中心とした高価格帯の中古マンションが中心）のデータに基づくため、市場全体の統計とは水準・傾向が異なる場合があります。売却相場と今後のマンション価格を読み解く参考としてご活用ください。

都心中古マンション：エリア別のマンション価格相場・値下げ動向

港区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧）

港区の中古マンション価格改定一覧はこちら：https://mitaina.tokyo/topics/390121/

千代田区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧） 

千代田区の中古マンション価格改定一覧はこちら：https://mitaina.tokyo/topics/390235/

渋谷区の中古マンション価格改定物件一覧（値下げ状況一覧）

渋谷区の中古マンション価格改定一覧はこちら：https://mitaina.tokyo/topics/390231/

新宿区・中央区・文京区・その他エリアの中古マンション価格改定物件一覧

新宿区・中央区・文京区・その他エリアの中古マンション価格改定一覧はこちら：https://mitaina.tokyo/topics/390236/

今週の価格改定サマリー（2026年8月第1週）

都心中古マンションの価格改定動向レポート

2026年7月26日〜7月31日

mitainaに掲載・監視している中古マンションについて、今週確認された販売状況と価格改定の動向を集計しました。

7月31日時点で確認された価格変更は64件です。このうち値下げが63件、値上げが1件でした。以下の値下げ件数、値下げ率、値下げ幅の分析では、値上げとなった六本木ヒルズレジデンスD棟を除外し、値下げ63件を集計対象としています。

なお、本レポートはmitainaに掲載・監視している物件を対象としたものであり、東京都心の中古マンション市場全体を網羅するものではありません。

今週の主な数値

指標	今週	前週・過去12週との比較
値下げ件数	63件	前週比＋5件
平均値下げ率	3.85％	前週比＋0.05ポイント
平均値下げ額	1,354万円	過去12週平均1,318万円
中央値値下げ額	700万円	過去12週平均800万円
過去12週平均の値下げ件数	66.6件	今週は3.6件下回る
過去12週平均の値下げ率	3.94％	今週は0.09ポイント下回る

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① 週次の値下げ件数・平均値下げ率の推移

今週確認された値下げは63件でした。前週の58件から5件増えていますが、過去12週間の週平均である66.6件は下回っています。

平均値下げ率は3.85％です。前週の3.80％からわずかに上昇したものの、過去12週間の平均3.94％は下回りました。

したがって、今週は前週より価格改定が増えた一方で、直近の平均的な水準を大きく超えるものではありません。都心中古マンション市場全体で値下げが急速に加速した週というより、高水準の価格改定が引き続き発生しているものの、件数・率とも直近の通常レンジ内にある週と評価できます。

一方、平均値下げ額は1,354万円となり、過去12週間の平均1,318万円を上回りました。これに対し、値下げ額の中央値は700万円で、過去12週間の800万円を下回っています。

平均値が上昇する一方で中央値が低下しているのは、今週の値下げが全般的に大きくなったのではなく、一部の高額物件で数千万円から1億円規模の価格改定が行われ、平均値を押し上げたためです。

典型的な価格改定は700万円前後ですが、少数の大型改定によって、全体の平均値下げ額が高くなった構造と考えられます。

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② 今週の値下げ幅の分布

今週最も多かった値下げ幅は、500万円以上1,000万円未満の18件でした。

値下げ幅別の件数は、以下のとおりです。

値下げ幅	今週の件数
300万円未満	9件
300万円以上500万円未満	8件
500万円以上1,000万円未満	18件
1,000万円以上2,000万円未満	12件
2,000万円以上5,000万円未満	13件
5,000万円以上	3件

500万円以上2,000万円未満の値下げは合計30件となり、全体の約47.6％を占めました。売主が市場の反応を見ながら、数百万円から1,000万円台の範囲で価格を段階的に修正する動きが中心です。

一方、2,000万円以上の値下げも16件確認されました。過去12週間では、2,000万円以上の値下げは週平均約11.9件であるため、今週は大型の価格改定が通常より多くなっています。

つまり今週は、500万円から1,000万円程度の一般的な価格調整が最も多い一方で、当初の価格設定を大きく見直す物件も複数存在した、二極的な構成となりました。

今週確認された主な大型値下げ

グランツオーベル南平台

13億8,000万円から12億8,000万円へ、1億円、約7.2％の値下げとなりました。

今週最大の値下げ額です。10億円を大きく超える価格帯では、1億円の値下げでも率にすると7％程度ですが、購入者の予算上限や競合物件との比較に与える影響は小さくありません。

赤坂タワーレジデンス トップオブザヒル

4億1,900万円から3億4,800万円へ、7,100万円、約16.9％の値下げです。

4億円台から3億円台へ価格帯を跨いでおり、単なる小幅調整ではなく、売主が販売戦略そのものを見直した可能性があります。

プラウド渋谷東

2億9,800万円から2億3,800万円へ、6,000万円、約20.1％の値下げとなりました。

今週の中でも特に値下げ率の大きな事例です。3億円に近い価格から2億円台前半へ移ったことで、購入候補となる顧客層が広がる可能性があります。

高輪ザ・レジデンス

7億3,800万円から6億9,800万円へ、4,000万円、約5.4％の値下げです。

7億円台から6億円台へ価格帯を跨いだ点も、検索条件や購入者の心理的な予算上限に影響すると考えられます。

ルクセンブルグハウス

6億2,800万円から5億9,800万円へ、3,000万円、約4.8％の値下げとなりました。

このほかにも、パレスサイド三番町、中目黒アトラスタワー、ディアホームズ三田、高輪パーク・マンションなどで、3,000万円規模の価格改定が確認されています。

価格改定を見る際には、値下げ額だけではなく、値下げ率と、価格改定によって検索価格帯を跨いだかどうかを確認する必要があります。

例えば、7億円の物件における1,000万円の値下げは率にすると1％台ですが、2億900万円から1億9,900万円への値下げであれば、「2億円未満」を条件に探している購入者の検索結果に新たに表示される可能性があります。

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③ 港区・千代田区・渋谷区の値下げ動向

港区

港区では、今週23件の値下げが確認され、平均値下げ率は3.86％でした。

過去12週間の週平均は約28.7件、平均値下げ率は約4.12％です。今週は件数・平均値下げ率とも、直近平均を下回っています。

したがって、港区全体で価格調整が急激に加速した週ではありません。

一方、赤坂タワーレジデンス トップオブザヒルの7,100万円値下げ、高輪ザ・レジデンスの4,000万円値下げ、ディアホームズ三田や高輪パーク・マンションの3,000万円値下げなど、個別には大きな価格改定が複数確認されています。

港区では、すべての物件が一律に値下がりしているというより、当初の売出価格と実際の購入需要との間に乖離が生じた高額物件を中心に、個別の価格是正が進んでいると考えられます。

六本木、赤坂、麻布台、三田、高輪、白金、南麻布など、港区内でもエリアや物件の個別性によって、価格改定の必要性には大きな差があります。

千代田区

千代田区では、今週4件の値下げが確認され、平均値下げ率は4.54％でした。

過去12週間の週平均は約4.7件、平均値下げ率は約4.53％です。件数・平均値下げ率とも、直近の平均とほぼ同じ水準となりました。

主な価格改定として、パレスサイド三番町、ザ・パークハウス千代田六番町、ルクセンブルグハウスなどが挙げられます。

千代田区は港区や渋谷区と比較して流通物件数が少ないため、数件の高額物件の価格改定によって、週ごとの平均値下げ率が大きく変動しやすい特徴があります。

今週の数値は、千代田区の価格調整が急激に強まったことを示すものではなく、直近の通常レンジに沿った価格改定と評価できます。

渋谷区

渋谷区では、今週18件の値下げが確認され、平均値下げ率は4.69％でした。

過去12週間の週平均は約13.3件、平均値下げ率は約3.65％です。値下げ件数・平均値下げ率の双方が直近平均を上回っており、3区の中では渋谷区の価格調整が最も目立つ結果となりました。

グランツオーベル南平台の1億円値下げ、プラウド渋谷東の6,000万円値下げに加え、松濤、恵比寿、代々木上原、代官山、広尾など、複数の高額住宅エリアで価格改定が確認されています。

渋谷区では一部の大型改定だけでなく、幅広い物件で価格の見直しが行われているため、港区や千代田区と比較して、売主側の価格調整圧力が相対的に強い週だったと考えられます。

ただし、平均値下げ率はグランツオーベル南平台やプラウド渋谷東などの大型改定にも影響されています。渋谷区内のすべての物件価格が、同じ割合で下落しているわけではありません。

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今週の販売状況

7月30日時点では、mitaina掲載・監視物件のうち、6件が売却済みとして確認されました。

ただし、今週の集計期間は7月26日から31日までであるのに対し、売却済みの確認は7月30日時点です。また、売却済み件数は実際の売買契約日ではなく、mitainaで販売終了を確認した日を基準にしています。

そのため、6件という数字だけをもって、今週の購入需要が急減したと判断することはできません。売却確認の曜日や、仲介会社・売主からの報告タイミングによって、週ごとの件数が翌週へずれることがあるためです。

売却件数については、単週ではなく、4週間平均や12週間平均など複数週の推移で確認する必要があります。

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今週のまとめ

今週確認された価格変更は64件で、このうち値下げは63件、値上げは1件でした。

平均値下げ率は3.85％となり、値下げ件数・平均値下げ率ともに過去12週間の平均に近い水準です。

したがって、都心中古マンション市場全体で値下げが急激に加速した週とはいえません。

一方、値下げ幅の分布を見ると、500万円以上1,000万円未満の価格調整が最も多い一方、2,000万円以上の大型値下げも16件確認されました。

平均値下げ額が過去12週間の平均を上回る一方、中央値が下回っていることから、今週は、

多くの物件では数百万円から1,000万円程度の段階的な価格調整が続く一方、少数の高額物件では、販売戦略を大きく見直す価格改定が行われた

という構造です。

区別では、港区と千代田区が直近平均以下または同程度だったのに対し、渋谷区では値下げ件数・平均値下げ率の双方が過去12週間の平均を上回りました。

現在の都心中古マンション市場は、すべての物件価格が一律に下落する全面安ではありません。

物件の立地、希少性、眺望、階数、専有面積、築年数、内装の状態、競合在庫、当初の売出価格などによって、価格調整の必要性に大きな差が生じる選別相場が続いています。

購入を検討する際には、値下げされたという事実だけで割安と判断せず、次の項目を確認することが重要です。

• 初回売出価格からの累積値下げ額・値下げ率
• 価格改定の回数
• 掲載開始からの販売期間
• 同一マンション内の競合物件
• 周辺マンションの売出価格と成約事例
• 価格改定によって検索価格帯を跨いだか
• 眺望、階数、方角、内装など、価格差を正当化する個別要素

価格改定後の価格が、市場価値に対して本当に妥当なのかを、物件ごとに検証することが必要です。

今週の価格改定サマリー（2026年7月第5週）

都心中古マンションの価格改定動向を分析

2026年7月26日週・7月31日時点

mitainaに掲載・管理している中古マンションについて、今週確認された価格改定と、2023年3月末以降の価格改定データを集計しました。

今週は7月31日時点までに64件の価格変更が確認されました。このうち、値下げが63件、値上げが1件です。

以下の分析では、値下げとなった63件を集計対象としています。

なお、本分析はmitainaが掲載・管理している物件を対象としたもので、東京都心の中古マンション市場全体を網羅するものではありません。

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① 週次の値下げ件数・平均値下げ率の推移

今週確認された値下げは63件でした。

前週の58件から5件増加しましたが、過去12週間の週平均である66.6件は3.6件下回っています。

平均値下げ率は3.85％となりました。前週の3.80％から約0.04ポイント上昇した一方、過去12週間の平均である3.94％はわずかに下回っています。

指標 今週 前週 過去12週平均
値下げ件数 63件 58件 66.6件
平均値下げ率 3.85％ 3.80％ 3.94％
平均値下げ額 1,354万円 1,152万円 1,318万円
中央値値下げ額 700万円 600万円 800万円

件数と平均値下げ率は、いずれも直近12週間の平均に近い水準です。そのため、今週の結果だけを見て、都心中古マンション市場の価格下落が一段と加速したとはいえません。

一方、平均値下げ額は1,354万円となり、過去12週間の平均1,318万円をやや上回りました。これに対して、中央値は700万円と、過去12週間の800万円を下回っています。

平均値と中央値の動きが異なるのは、今週は多くの物件が数百万円から1,000万円前後の価格調整にとどまる一方で、一部に数千万円から1億円規模の大幅値下げが含まれているためです。

つまり、典型的な物件の値下げ幅が全面的に拡大したのではなく、少数の大型価格改定が全体の平均値を押し上げた週と考えるのが適切です。

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② 今週の値下げ幅の分布

今週最も多かった値下げ幅は、500万円以上1,000万円未満の18件でした。

次いで、2,000万円以上5,000万円未満が13件、1,000万円以上2,000万円未満が12件となっています。

値下げ幅 今週件数 過去12週平均
100万円未満 1件 0.6件
100万円以上300万円未満 8件 5.3件
300万円以上500万円未満 8件 8.0件
500万円以上1,000万円未満 18件 19.8件
1,000万円以上2,000万円未満 12件 16.3件
2,000万円以上5,000万円未満 13件 9.8件
5,000万円以上 3件 2.1件

今週は、500万円以上2,000万円未満の値下げが合計30件となり、全体の47.6％を占めました。

ただし、過去12週間と比べると、この価格帯の値下げ件数はやや少なくなっています。その一方で、2,000万円以上5,000万円未満は13件となり、過去12週間の平均9.8件を上回りました。

また、5,000万円以上の値下げも3件確認されています。

今週の分布からは、価格変更が一つの価格帯に集中したというよりも、

• 100万円から300万円程度の小幅調整
• 500万円から1,000万円程度の一般的な調整
• 2,000万円を超える本格的な価格見直し

が同時に発生していることが分かります。

特に高額物件では、小幅な値下げを繰り返すよりも、市場の反応を踏まえて数千万円単位で売出価格を修正する動きが目立ちました。

今週確認された主な大型値下げ

• グランツオーベル南平台

13億8,000万円から12億8,000万円へ、1億円、約7.2％の値下げとなりました。

今週最大の値下げ額です。10億円を大きく超える物件では、1億円の価格改定でも値下げ率は7％程度ですが、購入者の価格目線や競合比較に与える影響は小さくありません。

• 赤坂タワーレジデンス トップオブザヒル

4億1,900万円から3億4,800万円へ、7,100万円、約16.9％の値下げです。

4億円台から3億円台へ価格帯を跨いでおり、単なる小幅調整ではなく、売主が販売戦略を大きく見直した可能性があります。

• プラウド渋谷東

2億9,800万円から2億3,800万円へ、6,000万円、約20.1％の値下げとなりました。

今週の値下げ率では特に大きな事例です。3億円に近い価格から2億円台前半へ移ったことで、購入候補となる顧客層が変わる可能性があります。

• 高輪ザ・レジデンス

7億3,800万円から6億9,800万円へ、4,000万円、約5.4％の値下げです。

7億円台から6億円台へ価格帯を跨いだ点も、検索条件や購入者の予算上限に影響すると考えられます。

• ルクセンブルグハウス

6億2,800万円から5億9,800万円へ、3,000万円、約4.8％の値下げとなりました。

7月31日の追加価格改定の中では、最も大きな値下げです。

このほか、パレスサイド三番町、中目黒アトラスタワー、ディアホームズ三田、高輪パーク・マンションでも、それぞれ3,000万円の値下げが確認されています。

今週は、3,000万円以上の値下げが9件ありました。一部の高額物件では、売出価格と実際の購入需要との間に、相応の価格差が生じていた可能性があります。

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③ 港区・千代田区・渋谷区の値下げ動向

港区

港区では、今週23件の値下げが確認され、平均値下げ率は3.86％でした。

過去12週間の週平均は28.7件、平均値下げ率は4.12％です。

港区 今週 過去12週平均
値下げ件数 23件 28.7件
平均値下げ率 3.86％ 4.12％

値下げ件数・平均値下げ率ともに、過去12週間の平均を下回っています。

したがって、港区全体で値下げが急増した週ではありません。

一方、個別物件を見ると、赤坂タワーレジデンス トップオブザヒルの7,100万円値下げ、高輪ザ・レジデンスの4,000万円値下げ、ディアホームズ三田や高輪パーク・マンションの3,000万円値下げなど、大型改定が複数確認されました。

港区では、すべての物件が一律に値下がりしているというより、当初価格が市場の購入目線と乖離していた高額物件を中心に、個別の価格是正が進んでいると考えられます。

7月31日の追加分では、カテリーナ三田タワースイートとクレストプライムタワー芝でも値下げが確認されましたが、いずれも値下げ率は3％未満でした。

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千代田区

千代田区では、今週4件の値下げが確認され、平均値下げ率は4.54％でした。

過去12週間の週平均は4.7件、平均値下げ率は4.53％です。

千代田区 今週 過去12週平均
値下げ件数 4件 4.7件
平均値下げ率 4.54％ 4.53％

件数・値下げ率ともに、直近12週間の平均とほぼ同じ水準です。

今週は、ザ・パークハウス千代田六番町、パレスサイド三番町、コートレジデントタワーに加え、7月31日にルクセンブルグハウスの3,000万円値下げが確認されました。

千代田区は流通物件数が少ないため、数件の高額物件の価格変更によって、週ごとの平均値下げ率が大きく変わりやすい市場です。

今週の数値は、千代田区で価格調整が急激に強まったことを示すものではなく、直近の通常レンジに沿った価格改定と評価できます。

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渋谷区

渋谷区では、今週18件の値下げが確認され、平均値下げ率は4.69％でした。

過去12週間の週平均は13.3件、平均値下げ率は3.65％です。

渋谷区 今週 過去12週平均
値下げ件数 18件 13.3件
平均値下げ率 4.69％ 3.65％

3区の中では、渋谷区の価格調整が最も目立つ結果となりました。

値下げ件数は過去12週間の平均を約4.8件上回り、平均値下げ率も約1.04ポイント上回っています。

グランツオーベル南平台の1億円値下げ、プラウド渋谷東の6,000万円値下げに加え、ラ・トゥール渋谷宇田川、広尾ガーデンヒルズ、中目黒・代官山・松濤・恵比寿・上原など、幅広いエリアで価格変更が確認されました。

7月31日には、代々木上原マンションも3億9,800万円から3億7,800万円へ、2,000万円値下げされています。

今週の渋谷区は、一部の大型改定だけでなく、複数の高額物件で価格変更が行われているため、港区や千代田区と比べて価格調整圧力が相対的に強い週だったと考えられます。

ただし、平均値下げ率はグランツオーベル南平台やプラウド渋谷東などの大型改定にも影響されているため、渋谷区内のすべての物件価格が同じように下落しているわけではありません。

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今週のまとめ

7月31日の追加分を含め、今週確認された価格変更は64件でした。

このうち値下げは63件、平均値下げ率は3.85％となりました。

値下げ件数は前週から5件増加した一方、過去12週間の平均66.6件は下回っています。平均値下げ率も過去12週間の3.94％をわずかに下回りました。

したがって、市場全体の価格下落が急激に加速した週とはいえません。

一方で、値下げ幅の分布を見ると、2,000万円以上の価格改定が16件、3,000万円以上が9件、5,000万円以上が3件確認されています。

平均値下げ額が直近平均を上回る一方、中央値が下回っていることから、今週は、

多くの物件では数百万円から1,000万円前後の段階的な調整が続く一方、少数の高額物件では販売戦略を大きく見直す価格改定が行われた

という構造です。

区別では、港区と千代田区が直近平均以下または同程度だったのに対し、渋谷区は値下げ件数・平均値下げ率の双方が過去12週間の平均を上回りました。

現在の都心中古マンション市場は、すべての物件が一律に値下がりする全面安ではありません。

物件の立地、希少性、眺望、築年数、専有面積、内装の質、競合在庫、当初の売出価格などによって、価格調整の必要性に大きな差が生じる選別相場が続いています。

購入を検討する際は、値下げされたという事実だけで割安と判断せず、以下を確認することが重要です。

• 初回売出価格からの累積値下げ率
• 価格変更の回数と販売期間
• 同一マンション内の競合在庫
• 周辺の成約事例との価格差
• 値下げ後に検索価格帯を跨いだか
• 眺望、階数、方角、内装など、価格差を正当化する要素
• 価格変更後に問い合わせや内見が増えているか

価格改定後の価格が市場価値に対して妥当かどうかを、個別物件ごとに検証する必要があります。

今週の価格改定サマリー（2026年7月第4週）

都心中古マンションの価格改定動向を分析

2026年7月20日週

mitainaに掲載・監視している中古マンションについて、2023年3月末から2026年7月までの価格改定データを集計しました。

今回の「今週」は2026年7月20日から26日までの週とし、7月23日時点で確認できた値下げ物件を対象としています。

なお、本分析はmitainaの掲載・監視対象物件を集計したものであり、東京都心の中古マンション市場全体を網羅するものではありません。

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① 週次の値下げ件数・平均値下げ率の推移

今週確認された値下げは58件でした。

先週の55件から3件増加しましたが、過去12週間の週平均である61.9件を3.9件下回っています。

平均値下げ率は3.80％となりました。先週の3.24％から0.56ポイント上昇したものの、過去12週間の平均である3.94％はわずかに下回っています。

したがって、今週は先週と比べると値下げ件数・値下げ率ともに上昇しましたが、直近12週間との比較では、価格調整が一段と加速した週とはいえません。

一方で、2024年以前と比較すると、週当たりの値下げ件数は依然として高い水準にあります。

現在の都心中古マンション市場では、当初の売出価格を維持したまま販売を続けるのではなく、市場からの反応を確認しながら、売主が価格を段階的に修正することが一般的になっています。

今週の状況は、全面的な投げ売りや急激な市場下落というよりも、高水準の価格改定が常態化する中で、値下げ幅が直近平均に近い水準へ戻った状態と評価できます。

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② 今週の値下げ幅の分布

今週最も多かった値下げ幅は、1,000万円以上2,000万円未満の19件でした。

次に多かったのが、500万円以上1,000万円未満の18件です。両価格帯を合わせると37件となり、今週の値下げ全体の63.8％を占めています。

値下げ幅ごとの件数は、次のようになりました。

• 100万円未満：1件
• 100万円以上300万円未満：4件
• 300万円以上500万円未満：6件
• 500万円以上1,000万円未満：18件
• 1,000万円以上2,000万円未満：19件
• 2,000万円以上5,000万円未満：9件
• 5,000万円以上：1件

過去12週間では、1,000万円以上2,000万円未満の値下げは週平均16.3件でした。今週は19件となり、直近平均を2.7件上回っています。

一方、2,000万円以上の値下げは合計10件で、過去12週間の週平均11.9件を下回りました。

したがって、今週は極端な大型値下げが市場全体で増加したというより、500万円から2,000万円未満の中規模な価格調整が中心となった週と考えられます。

ただし、個別物件では大きな価格改定も確認されています。

今週確認された主な大型値下げ

• プレミスト南平台103号室
  11億円から10億円へ、1億円の値下げ
• ピアース銀座レジデンス9階
  2億4,500万円から2億円へ、4,500万円、約18.4％の値下げ
• ザ・レジデンス六本木904号室
  4億6,900万円から4億2,500万円へ、4,400万円、約9.4％の値下げ
• アークヒルズ仙石山レジデンス1104号室
  4億5,150万円から4億2,800万円へ、2,350万円、約5.2％の値下げ

今週の特徴は、全体としては中規模な価格調整が中心である一方、一部の高額物件では、当初の価格設定を見直す大きな改定が行われたことです。

購入を検討する際には、値下げ額だけではなく、値下げ率や、価格変更によって検索価格帯を跨いだかどうかも確認する必要があります。

例えば、5億円の物件における1,000万円の値下げは約2％ですが、2億900万円から2億円への値下げは、購入者の検索条件や予算上限に大きな影響を与える可能性があります。

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③ 港区・千代田区・渋谷区の値下げ動向

港区

港区では、今週25件の値下げが確認され、平均値下げ率は3.80％でした。

過去12週間の週平均は26.7件、平均値下げ率は4.21％です。

今週は、件数・平均値下げ率ともに直近12週間の平均をやや下回っています。

六本木、麻布台、虎ノ門、高輪、白金、南麻布など、港区内の幅広いエリアで価格変更が確認されました。

特に、ザ・レジデンス六本木、アトラス南麻布、アークヒルズ仙石山レジデンスなどでは比較的大きな価格修正が行われています。

しかし、港区全体で見ると、価格調整圧力が前週から急激に強まったわけではありません。

高額物件の一部で大きな価格見直しが行われる一方、多くの物件は500万円から2,000万円前後の段階的な価格調整にとどまっています。

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千代田区

千代田区では、今週2件の値下げが確認され、平均値下げ率は2.51％でした。

過去12週間の週平均は4.5件、平均値下げ率は4.71％です。

今週は、値下げ件数・平均値下げ率ともに、直近12週間の平均を大きく下回りました。

対象となったのは、ブランズ六番町とパークコート一番町で、いずれも1,000万円の値下げです。

ただし、両物件とも3億円から4億円台の価格帯であるため、値下げ率は2％台にとどまっています。

千代田区は港区などと比べて流通物件数が少なく、週ごとの平均値下げ率が少数の物件に大きく左右されます。

そのため、今週の件数が少ないことをもって需要が強い、あるいは価格が下がりにくいと即断するのではなく、複数週にわたって推移を確認する必要があります。

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渋谷区

渋谷区では、今週7件の値下げが確認され、平均値下げ率は3.84％でした。

過去12週間の週平均は12.7件、平均値下げ率は3.64％です。

値下げ件数は直近平均を大きく下回っていますが、一件当たりの平均値下げ率は過去12週間の平均を上回りました。

今週は、プレミスト南平台の1億円値下げに加え、南平台ハウス、ピアース渋谷WEST、青山パークタワー、中目黒アトラスタワーなどで価格変更が確認されています。

したがって、渋谷区では広範囲に値下げが増加したというよりも、値下げ対象となる物件数は少なかったものの、一部の高額物件で大きな価格修正が行われたと見るのが適切です。

平均値下げ率が上昇した背景には、プレミスト南平台の1億円値下げなど、少数の大型改定が影響しています。

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今週のまとめ

今週確認された値下げは58件、平均値下げ率は3.80％でした。

先週と比べると値下げ件数・平均値下げ率は上昇しましたが、いずれも過去12週間の平均を下回っています。

そのため、都心中古マンション市場全体で価格下落が急激に進んだ週とは評価できません。

値下げ幅の分布を見ると、500万円以上2,000万円未満の価格調整が全体の約64％を占めました。現在の市場では、大幅な投げ売りよりも、売主が市場の反応を見ながら段階的に価格を見直す動きが中心となっています。

一方、プレミスト南平台やピアース銀座レジデンスなど、一部の物件では売出価格を大きく見直す改定も確認されました。

現在の市場は、すべての中古マンション価格が一律に下落している状況ではありません。

物件の立地、希少性、築年数、眺望、専有面積、内装の質、競合在庫などによって、売れ行きや価格調整の必要性に大きな差が生じる選別相場です。

購入を検討している方は、現在の売出価格だけでなく、次の項目を併せて確認することが重要です。

• 過去の売出価格と価格改定履歴
• 値下げ額と値下げ率
• 掲載開始からの販売期間
• 同一マンション内の競合在庫
• 周辺の成約事例との価格差
• 値下げによって検索価格帯を跨いだか
• 内装や眺望など、価格差を正当化する要素があるか

値下げされたという事実だけで割安と判断せず、価格改定後の価格が市場価値に対して妥当かどうかを検証することが必要です。

2026年7月第3週の価格改定サマリー

値下げ件数・平均値下げ率の推移

今週確認された値下げは55件でした。直前12週間の週平均である60.3件を5.3件下回っています。

平均値下げ率も3.24％となり、過去12週間の平均である4.01％を下回りました。今週に限って見ると、値下げ件数と値下げ率の双方が直近平均を下回っており、価格調整が一段と加速した週ではありません。

一方、より長い期間で見ると、値下げ件数の水準は明確に上昇しています。週平均の値下げ件数は、2024年の約15件から、2025年には約33件、2026年には約59件まで増加しました。

この背景には、高額物件を中心に売出価格の見直しが増えていることに加え、mitainaの掲載物件数や価格確認の対象件数が増加している影響もあると考えられます。そのため、値下げ件数の増加だけをもって、市場価格全体が同じ割合で下落しているとは判断できません。

ただし、当初の売出価格のまま売り切るのではなく、販売活動の途中で価格を調整することが、以前より一般的になっていることは確かです。現在の都心中古マンション市場は、全面的な価格下落局面というよりも、強気の売出価格と実際の購入需要との間で、価格の再調整が進んでいる局面といえます。

今週の値下げ幅の分布

今週、最も多かった値下げ幅は、500万円以上1,000万円未満の17件でした。次いで、1,000万円以上2,000万円未満が14件、300万円以上500万円未満が11件となっています。

特に注目したいのは、300万円以上500万円未満の値下げです。今週は11件確認され、過去12週間の週平均7.1件を約3.9件上回りました。

一方、2,000万円以上5,000万円未満の値下げは7件で、過去12週間の平均9.6件を下回っています。5,000万円以上の値下げも2件で、直近平均とほぼ同じ水準でした。

したがって、今週は高額物件の大幅な投げ売りが増えたというよりも、300万円から2,000万円程度の中規模な価格調整が中心となった週と評価できます。

売主側としては、最初から大きく価格を下げるのではなく、市場の反応を見ながら段階的に価格を見直している可能性があります。

ただし、高額物件については、値下げ額だけで判断することはできません。例えば、5億円や10億円を超える物件では、5,000万円の値下げであっても、値下げ率にすると数％にとどまります。反対に、1億円前後の物件における500万円の値下げは、購入者の検索条件や予算帯を変える可能性があります。

そのため、価格改定を評価する際には、値下げ額だけでなく、値下げ率や、価格改定によって検索価格帯を跨いだかどうかも確認する必要があります。

今週は、値下げ件数が55件、平均値下げ率が3.24％となり、いずれも過去12週間の平均を下回りました。

このため、今週の数字だけを見れば、都心中古マンション市場の価格下落が急激に進んだとはいえません。値下げ幅の分布を見ても、極端な大型値下げより、数百万円から2,000万円未満の段階的な価格調整が中心でした。

一方、長期的には値下げ件数が大幅に増えており、売主が強気の価格で販売を開始した後、市場の反応を受けて価格を見直すケースが増えています。

現在の市場は、すべての物件が一律に値下がりしているのではなく、物件の希少性、価格帯、眺望、築年数、リノベーション内容などによって、売れ行きの差が広がっている状況です。

購入を検討している方にとっては、気になる物件の現在価格だけでなく、過去の価格改定履歴や周辺競合との比較を確認することが、これまで以上に重要になっています。