＜2024年後半＞マンション価格は今後どうなる？マンションの価格が下落する時期が”いつ”かを検証

”2024年夏以降”マンションの価格は今後どうなる？マンション価格の「暴落待ち」は正解？

日本では人口減少が続いており、その影響もあって「中古マンションはいつか安くなる時期がくる」という話題も少なくありません。また2024年3月にマイナス金利政策解除を行う中、34年ぶりに1ドル160円代に下落するなど、今後マンション全体の価格が下がるのではないかと予想している人もいるでしょう。

また過去10年以上にわたり上がり続けてきたマンション価格を見ると、今後もまだまだマンションの価格は高いままなのではないか？と思ってしまいます。今後本当にマンションの価格が安くなる時期は来るのでしょうか？

また今後の起こり得る利上げや歴史的な円安は、どのような影響をマンション価格に及ぼすのでしょうか？

この記事では、過去のマンション価格の推移を検証し、マンションの価格が今後高いままなのか、また中古マンションの価格はこれから安くなるのか、下落する時期はいつのなのか、について解説します。

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首都圏のマンション価格推移｜マンションの価格は今後安くなる？

不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向」によると、2023年の首都圏新築マンションの平均価格は28.8％上昇し8101万円と過去最高を記録し、”首都圏新築マンション、価格がバブル期を超える”という見出しがついた2021年の価格を上回っている状況です。

また東京23区で見ると、対前年比39.4％上昇の1億1483万円と、データを遡ることができる1974年以降、初めて1億円代を突破しました。

この情報だけ見ると、マンションの価格は高いと感じます。

そしてこの首都圏の8101万円という価格や、東京23区の1億1483万円という価格を見ると、「高すぎて買えない」という気持ちになります。

新築マンションと中古マンションの価格推移を比較

以下は首都圏の新築マンションと中古マンションの価格推移を、2009年から2023年までグラフにまとめています。

新築マンション・中古マンションは価格差があるものの、直近10年強では値上がり続けていることがわかります。

このグラフのみを見ると、高くなっていることは一目瞭然ですし、10年前と比較すると、「マンション価格は高すぎる」と思う人は多くいるかもしれません。

しかし本当にマンションの価格は高すぎるのでしょうか？

以下では、「本当に」”マンションの価格は高すぎるのか？”という点について、様々な視点から検証します。

マンションは本当に高すぎて買えないのか？株価とマンション価格の推移を比較し検証

以下はよく不動産の現場で言われる言葉です。おそらく皆さんも聞いたことはあるのではないでしょうか？

「友人と話したのですが『今の東京のマンションは高すぎるよ。絶対に買わないほうがいいよ！私が〇〇年前に購入した時は、△駅の近くでxx万円だったよ』と言われました。それを考えると高すぎますよね？」

結論から言うと、このような話は根拠をしっかりと聞いたうえで判断するべきという前提はあるものの、「そのマンションの価格が高すぎる」ということは必ずしも言えません。

返済金額を考えると実はマンション価格は高すぎるという状況になっていない

実は住宅ローンを使ってマンションを購入する場合、月々の返済金額や35年間で支払う総支払額で考えると、”マンション価格は高すぎる”ということはありません。

それは「住宅ローンの超低金利」が理由です。

下の表をみると、差は歴然です。

バブル期の金利を7％とすると、1億円を借り入れた場合の月々の返済金額は約63万円、そして35年間の総支払金額は2億6831万円となります。

一方で2024年時点の固定金利1.8％で借り入れた場合、月々の返済金額は約32万円、35年間の総支払金額は1億3485万円となります。

そして多くの方が使う変動金利を適用すると、仮に金利が0.7％の場合の月々の返済金額は約26万円、35年間の総支払金額は1億1277万円となります。

これはバブル期の金利で借り入れた場合の、約半分もしくは半分以下となります。

また仮にバブル期に3730万円を住宅ローンで借り入れると、35年間の総支払金額はちょうど約1億円となります。

このとおり、マンション価格だけではなく、支払金額を決定的に左右する「金利」こそが重要な視点となります。

1970年と2020年でマンションの価格を比較｜1970年のマンション価格と比較すると現代のマンション価格は高すぎるのか？

まずマンションの価格は本当に『高すぎるのでしょうか？』。

当然、比較したうえでないと正確には判断ができません。

単純に過去のマンションの価格と比較するだけでは、「高すぎるのか？」ということには回答できません。

何故ならば、マンションを資産として考えた場合、他の資産との比較を行う必要があるからです。

極端な例ですが、1970年と現代のマンションの価格を比較すると、どのように考えることができるのでしょうか？

例えば1970年にラーメンの値段が100円だったと仮定し、今のラーメンの価格1000円が高すぎるということになりますか？

当然『高すぎる』ということにはなりません。何故ならば、『ラーメンの価格が100円』というのは昔の話だからです。

『昔の話』とは、まだ物価が安かった時代の話です。

言い換えると、このラーメンの例では、1970年から現代までの物価上昇（インフレ）を無視して議論はできません。

それではマンションの価格はどうなっているのでしょうか？

前述のマンション価格についても同じです。

株式会社不動産研究所の「全国マンション市場40年史」による1973年から2012年までの40年間の467万戸におよぶマンションデータ分析を見てみましょう。

1973年から2012年までのマンション価格（全国平均）は、1086万円から3824万円へ約3.5倍になっています。

1970年から現代まで、ラーメンの値段が100円から1000円に約10倍になる一方で、マンション価格の上昇が3.5倍であれば、『マンション価格は相対的に高くない。むしろ安い』と言うことができます。

もちろん、諸条件（ラーメンであれば賃料やエリア、マンションであれば広さやエリア）により上記程単純化して言うことはできませんが、『一つの事象（＝友人のマンション価格についての意見のみを持って”マンション価格は高すぎる”といった判断をすることは、非常に危険であり、判断を間違える大きな要因となります。

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マンションの価格は高すぎるのか？株価とマンションの価格推移を比較検証

それでは「マンション価格が本当に高すぎるのか？」ということを実際に検証してみましょう。

マンションを資産として考えた場合、他の資産として株価があります。

以下では株価とマンション価格を比較しました。

（マンション価格は国土交通省が開示している「不動産価格指数（住宅・マンション）」、株価は「日経平均株価を使用。2008年4月の値を100として指数化して比較）

基本的には、『株価とマンション価格は連動する』と言われており、相関性が高いと認識されています。

2008年4月から2022年9月までの価格推移をみると、相関性はあるものの、

• リーマンショック以降（2008年から2012年くらいの期間）については、”マンション価格＞株価”
• 2012年のアベノミクス以降は”株価＞マンション価格”
• 2021年後半から株価が下落しており、特に世界的な利上局面となった2022年後半以降は”株価≒マンション価格”

という傾向がみられます。

（2022年12月30日時点の日経平均株価は26,094.50となり、2022年9月とほぼ同水準となっています）

日銀の異次元金融緩和以降のマンション価格は、株価と連動しているのか？

さて今度は、日本銀行が異次元金融緩和を開始した2013年4月を起点に比較してみましょう。

以下は2013年4月の日経平均株価と不動産価格指数を100として、比較したものです。

このグラフを見ると、2013年4月に100万円を持っていた人が

• 株を購入をした場合：2022年9月には187万円
• マンションを購入した場合：2022年9月には177万円

になります。

2020年後半から2021年前半くらいまでは、株価がマンション価格を上回っており、株と比較すると「マンション価格は安い」と言う状況でしたが、2022年後半からは”株価＝マンション価格”という状況になっています。

言い換えると、絶対値としてのマンション価格は上がっているものの、相対値としてのマンション価格は、必ずしも高いとは言えず、株との比較ではほぼ同水準という見方もできるということです。

マンション価格は今後も高いままなのか？マンションの価格が下落するのはいつ？

岸田政権が発足しましたが、その経済政策の効果については、まだまだ判断することができません。

また、日本では少子高齢化が進んでいるため、今後マンションの買い手が少なくなり、中古マンションは安くなるのでは、と予想する人も少なくありません。

2002年以降、大幅にマンション価格が下落し続けたり、継続的に暴落したことはない

しかし、いくつかの経済危機を乗り越えてきた日本の過去において、2000年から2002年の「第3次平成不況」後は、意外にもマンションの価格が長期間にわたり大幅に値下がることはありませんでした。ちなみに、東日本不動産流通機構がおこなっている「首都圏不動産流通市場の動向」によると、リーマンショック後の中古マンションの㎡単価は、2009年は東京圏▲5.3％、東京都▲6.3％、東京都区部▲6.2％となったものの、1年後には回復しています。

参考：http://www.reins.or.jp/library/

また下のグラフを見てください。
確かに、ITバブル崩壊やリーマンショックの影響を受け、一時的に中古マンションの成約価格は下落しています。しかし経済低迷期の10年間を除き、下落後の景気拡大に伴いマンション価格も上昇しています。

マンションの価格はどのように決まるのか？

基本的な考え方として、マンションに限らず、物の価格は需要と供給で決定されます。つまり買いたい人が売りたい人よりも多ければ、価格は上がります。一方で、売りたい人のほうが買いたい人よりも多い場合は、値段が下がります。

価格が上がれば上がるほど、売りたい人は増え、買いたい人は減ります。結果として、価格が高すぎる場合は売れ残り、その後価格が下がることになります。

それではマンションについてはどのような状況なのでしょうか？

東京のマンションは今後も同水準をキープ～東京都の人口推計からの推察～

日本の人口は今後ゆるやかに減少していきますが、都心に限ってはそうはいえません。例えば、2060年までの東京都の人口推計データによると、全国は2015年以降右肩下がりなのに対し、東京都は2025年にピークの1,398万人と予想しており、これは2015年の927万人を大きく上回る数値です。

参考：https://www.seisakukikaku.metro.tokyo.lg.jp/basic-plan/actionplan-for-2020/plan/pdf/honbun4_1.pdf

なぜ少子高齢化なのに東京都の人口は減らないのか。理由はさまざまありますが、まずは都市集中型の生活が増えていることが挙げられます。働く女性が増えている現在、通勤しつつも子育てがしやすい場所に住みたいという人が増え、都内のマンションの需要は高まっているのです。

多くの人が駅から近く、生活もしやすい場所を望む傾向にあるため、都内のマンションは老若男女問わず人気があります。特にコロナ下においては、都心の医療体制の充実ぶりは、東京のインフラの強さを示すことになりました。

この都心の人気傾向はこの先も続くと予想されており、日本全体の人口が減っても、都心の人口は一定水準を維持すると考えられ、その結果として東京を中心としたマンションは需要が高いと考えられます。

中古マンションの価格は円安でも下落せず。価格が安くなる時期はいつなのか？

2020年、2021年にマンションを購入しなかった人のなかには「コロナショックでマンションが値下がりするのではないか」と考えていた人も少なくありません。確かに大型の不景気が訪れるといわれていたコロナショックにおいて、経済は停滞し、給与も減り、結果としてマンション価格も下落するだろうと予測することは当然です。

また32年ぶりの円安水準で、経済が停滞し、マンション価格が下落すると考えている人もいるかと思います。

しかし結果として、マンション価格は高いままで下落しませんでした。むしろ前述の通り、過去最高値を記録しています。中古マンションの価格は需給バランスに加え、さまざまな要因が影響して決まります。リモートワークで働く人が増えるからこそ、自然豊かな郊外に人気が集中するという見方もあれば、女性の社会進出が加速し都心エリアの人気は大きく変わらないという見方もあります。

また、今はコロナ感染者数が大きく減少しており、今後社会がより正常になったとき、引っ越しを希望する人がより増えることも考えられます。そうなると、新築よりも価格的に入手しやすい中古マンションの人気が継続することは、当然考えられます。

東京都心の1億円を超えるマンションは今後さらに高くなる可能性も

ここまでをまとめると、今後についても、マンションの価格は高いままであることが予想されます。そして東京都心の「1億円を超える高級マンション」については、さらに価格が高くなる可能性もあると考えられます。

コロナ後も都心の人気は衰えないことが予想されますが、東京の人気エリアのマンション数は限られており、都心については今後の新築マンションの供給戸数も減っていくため、都心マンションの価格が下落することは考えづらいと思われます。

むしろ中国の不動産市場が冷え込む中、中国をはじめとするアジア人投資家の投資対象として、東京都心の1億円以上の高価格帯物件が買われ、さらに値上がりする可能性もあると考えられます。

東京オリンピック後のマンション価格は下落せず

中古マンションが下落するのでは、と囁かれた理由のひとつに「東京オリンピック」があります。しかし実際には、オリンピック後も価格は値上がり続けています。ここからは、東京オリンピックが終わった後のマンション販売価格について触れていきましょう。

過去のオリンピックを比較してもそれほど暴落することはない

東京オリンピック後のマンション価格を予想するにあたり、各国で開催されたオリンピック前後の不動産価格を調査したところ、どの国でもオリンピックが終わった後、周辺の不動産価格が目に見えて落ち込むというようなことは、ほぼありませんでした。

むしろ、2012年に行われたロンドンオリンピックにおいては、不動産価格が上昇しています。この時期はリーマンショックの影響を受け、ロンドンの経済も不安定だった頃です。ロンドンはオリンピックが終わった後も、世界的なイベントの開催を見越して、大規模な都市計画を立てていました。それにより不動産取引量が活発になり、ロンドンの不動産は前年比に比べ4割近く上昇したのです。

参考：HM Land Refistry,Price Paid Data”Average house prices”
参考：https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/wp/wp-content/uploads/2015/06/chika-1_tikatyousa_h25.pdf

東京オリンピックの開催時期は、コロナショックが終わった後と予想されており、リーマンショックの影響を抱えた当時のロンドンオリンピックに共通する部分があります。同じ通りになるとは限らないものの、コロナショックから立ち上がる時期と重なることもあり、マンション価格が上昇する可能性も大いにあります。つまり、オリンピックが終わったからといって中古マンションの価格が途端に暴落するといったことは、考えにくいでしょう。

マンション価格の「暴落待ち」は正解ではない？なぜ価格が暴落する時期はしばらくないのか

このようにマンションは、コロナショックがあっても、東京オリンピックが閉幕しても、そう簡単に価格が暴落することはないと予想されています。

しかし、「人口減少」や「マンションが飽和状態になっている」今、なぜ中古マンションは値下がることはないのでしょうか。ここからは、中古マンションがなかなか値下がらない理由について説明していきましょう。

世界的な物価上昇／インフレの影響

2022年11月の企業物価は9.3％上昇と8か月連続で過去最高を更新しました。

日用品においては、企業物価ほどではないものの、2022年10月の消費者物価は3.6％の上昇となり、1982年2月（3.6％）以来40年8か月ぶりの幅となりました。

ウクライナとロシアの戦争によりエネルギーコストが上昇する中、海外の物価上昇による円安の影響もあり、今後も物価上昇は継続していくという見方が多数を占めます。

不動産価格においても、一定のインフレの影響はあると考えられます。

少なくとも、企業物価や消費者物価が上昇する中、不動産価格のみが下落するということは考えづらいと言えます。

円安の影響

2024年4月の為替は、円が150円代となり依然と比較すると大きく円安が進んでおります。

円安という事は、海外の投資家が、より安い価格（米ドル）で日本の不動産を購入できるということになります。

例えばマンション価格が5％上昇したとしても、為替が20％円安に振れれば、米ドルで購入する海外投資家からすると約15％程度安く購入できるということになります。

世界的なインフレで各国の調達金利があがり利回りが低下する中、日本の不動産市場はまだまだ利回りが高く、そして新興国と比較した場合、経済や政治の安定性は投資家にとって十分に魅力にうつります。

日本銀行は実質的に円安を容認する発言をしており、今後も現在の金融政策を維持する方針を示しています。

この日銀の金融政策が維持され、円安が続く場合、マンション価格が暴落するのを待つというのは、良い選択肢ではないと考えられます。

インフレのなか物価ギャップが拡大｜日本においては不動産価格下落は遠い⁉

2022年4月12日に日銀が発表した企業物価指数は、前年同月比9.5％の上昇でした。これは1980年12月（第2次石油危機後）に記録した10.4％以来の水準となった2月に続く高い伸び率ですが、一方で消費者物価は2022年2月で前年同月比0.9％にとどまり、ギャップ（「企業物価上昇率」－「消費者物価上昇率」）は8.8ポイントと非常に高い水準です（1980年来の水準に拡大）。

これは何を意味するのか？ということですが、シンプルに言うと、企業が販売価格を上げられていないということです。つまり、企業は販売価格を上げると売上が落ちると考えているため、販売価格を上げることができない状態です。

販売価格を上げると、①消費者が買わないか、②競合他社が価格を据え置き単純にシェアが減ってしまう、といういずれかのリスクが生じると考えているためです。

根底にあるのは、景気が販売価格を上げるほど良くないため、給与も上がっておらず、結果として値上げをするリスクが大きすぎるということです。

このまま企業が販売価格を引き上げられずにいた場合、企業の収益は悪化し（仕入れ価格である企業物価が上昇し、販売価格である消費者物価が維持のため、収益が圧迫される）、雇用や賃金にも悪影響を及ぼすと考えられます。

平成の30年間はデフレにより、日本のGDPの約50-60％を占める個人消費が上がらず、経済が停滞しました。

令和の経済がどのように変化していくかはまだわかりませんが、少なくとも好景気により給与が上昇し、物価があがるといったことは、すぐには起きなさそうです。

逆説的ですが、前述の通り、景気が良くないため、金融政策を引き締める方向にはもっていきづらいため、不動産価格が下落していく、というシナリオは考えづらいと思います。

海外観光客や投資家の影響

日本を訪れる外国人観光客は年々増加傾向にあります。コロナの影響で今は海外から日本を訪れる観光客はいませんが、2018年には予想を大きく上回る3,000万人もの訪日外国人がいました。ここまでの訪日客を予想していなかった日本ではホテルが足らず、民泊といった新しい宿泊システムが解禁されました。

参考：https://www.jnto.go.jp/jpn/statistics/since2003_visitor_arrivals.pdf

この民泊に活躍したのが中古マンションです。買い手が付かなくなった古いマンションでも、リフォームをすることにより宿泊場所として使用することができ、コロナ禍が終息した後も普及することが予想されています。外国人観光客が利用してくれることにより、使い道のある中古マンションの価格は安定するのです。

そして、ここ最近マンションの購入者は中国人を中心に外国人購入者が増えています。日本の不動産市場は変動が少なく安定感しているため、アジア圏の富裕層から特に人気があります。日本の人口が減って買い手が少なくなっても、海外からの需要が高いため、日本の不動産はそれほど値下がることがありません。

ライフスタイルの変化によって東京都心のマンション価格は高騰

そして私たちのライフスタイルの変化により、都内のマンションは築年数が経過していても売れるようになりました。それは「都市部集中型」の生活が主流になったためです。

都市部集中型の生活が生まれた要因はさまざまありますが、まずは「共働き世帯」が増えたことが挙げられます。女性が専業主婦として家庭で子供を育てることが主流だった時代には、外に働きにでるのは夫だけであり、経済面や利便性などを考え、都心よりも郊外のベッドタウンを選択する家庭が多かったです。

しかし、バブル崩壊後に女性の社会進出が進み、夫だけでなく妻も通勤するようになり、より利便性の高い場所に人気が集中してきました。最寄駅の徒歩圏内であったり、病院や学校など公共サービスの近い場所に住むことを望む人が増え、都内のマンションは中古であってもすぐに売れるようになりました。行政サービスが行き届いている都内は人気エリアとなり、中古マンションの需要は高まっています。

参考：https://www.jil.go.jp/kokunai/statistics/timeseries/html/g0212.html

建設資材の高騰

震災の復興需要や東京オリンピックの建設準備などを背景に建設資材の価格が高い水準で推移しています。さらに建設会社各社で問題視されている人材不足も合わさり、人件費の高騰もおこっています。昔に比べるとマンション建設には大変なコストが掛かっているということです。
これにより新築マンションの価格は軒並み高くなり、それに引っ張られる形で中古マンションの価格も上昇しているのです。

マンション価格の下落や「暴落待ち」をすると住宅ローンが組めなくなる可能性も

マンションを購入する人の多くは住宅ローンを組むでしょう。住宅ローンの最長は35年であり、この期間で組める年齢は44歳までといわれています。そのため、購入を考えている人が40歳を超えている場合は、ローンの組み方も検討しなくてはなりません。値下がりを待つうちに年齢を重ね、長期ローンが組めなくなってしまい、困る事態も予想されます。

また、今は住宅ローン金利の低い水準が続いています。コロナ禍の影響もあり、当面は低い水準が続くことも予想されるでしょう。しかし、この低金利は絶対に約束されるものではありません。しばらくは低金利だからマンションが安くなるまで待とう、と思っていたら、いきなり金利が上昇してしまうこともあるのです。

そうなると、仮にマンションが安くなったとしても、金利が上がることにより、支払う金額が多くなってしまうこともあります。低金利のうちに「これだ！」と思う物件を見つけたら、そのときが買い時です。

マンション価格の下落を待ったことによる失敗事例

中古マンションの場合、年数が経つにつれ価格は下落するのが一般的です。特に築浅の場合は20年を目安に、販売価格は徐々に下落していきます。

そのため、良い中古マンションを見つけても「もう少し値段が下がるのを待ってみよう」と考える人もいます。しかし、数年後にも希望する価格で購入できればいいのですが、次のような失敗例もあるので気を付けましょう。

・待っているうちに他の人が購入してしまった
・資産価値が下がった
・眺望が悪くなってしまった

値下がりを待つことにより、良い物件が他人に取られてしまうケースは多いです。魅力的な物件ほど、どうしようか迷っている間に他の人に購入されてしまうこともあります。そうなるとその物件を忘れることができず、長い間後悔することにもなるでしょう。

そして築浅の中古マンションの場合、購入時期が遅くなればなるほど、そのマンションの資産価値は下がっていきます。いざ売却しようとしても、資産価値は購入時よりかなり下がってしまうこともあるので注意しましょう。

また、タワーマンションに多いのが、近隣に似たようなマンションが建ち、眺望が悪くなってしまうケースです。新築時は素晴らしい眺望だったのに、価格が下がってから購入をした途端、似たようなマンションが隣に建って景観が損なわれてしまうケースもあります。

中古マンションは欲しい時が買い時

ここまで、都内を中心に中古マンションの値段が急に下がるということは考えづらいという事を説明させて頂きました。郊外の中古マンションであれば安く購入することも可能ですが、その場所で自分のライフスタイルが快適に送れるかどうかは見極める必要があるでしょう。

中古マンションは待っていれば値下がる、というのは危険な考えかもしれません。

マンション価格が下落・暴落するシナリオは？マンション価格がこれから安くなるためには？

マンション価格は下落する可能性は低く、しばらくは値下がりはないと記載しましたが、下落する可能性が0ではありません。

ではどのようなケースだと、マンション価格は下落するのでしょうか？

マンション価格が下落・暴落するシナリオ

マンション価格が下落するためには、日銀の金融緩和が終了し、金融政策を転換する場合です。

現在は「悪い円安」と言われる状況ですが、今後日本企業の業績が大きく改善し、日本経済のファンダメンタルズが（つまり日本経済が根本的に）強くなり景気が安定して良くなった場合は、日銀は金融緩和を終了し、景気を引き締めます。

この場合、株価も下落しますので、株価と相関性の高い不動産価格についても、下落していくことが考えられます。

このシナリオの場合、景気が上昇するということになりますので、給与所得も増えます。

今後日本の景気が大きく改善し好景気になると考える場合は、増えた給与を貯蓄し、マンション価格が下落したタイミングで購入するのが良いかもしれません。

まとめ

今回の内容をまとめると「中古マンションの安くなる時期はなかなか来ない」といえます。新型コロナウィルスの影響を受けても、東京オリンピックが終わっても、過去の事例を見る限り、それほど不動産が大打撃を受けることは考えにくいです。

大幅に安くなる時期がないのであれば、中古マンションの買い時は「ときめいた物件に出会ったとき」です。値下がるのを待っていればいるほど、マンションの資産価値は下がり、ローンも組みにくくなります。中古マンションは自分が購入したいと思ったタイミングと適切な価格かを判断し、後悔がないよう上手に購入しましょう。

 

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最終更新日：2023年1月2日

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