マンションの買い時はいつ頃?|2021年はマンションの買い時?

中古マンション・不動産

2021.07.22

日経平均株価が高値で推移する中、全国の不動産市場の相場は動いています。

今後のマンションの相場はどうなるのでしょうか?

またマンションの買いどきはいつになるのでしょうか?

2021年はオリンピックもありマンション価格が高いので、今はまだマンションの買い時じゃない、という声も聞こえます。実際にマンション価格が上昇した2020年は買い時ではないといった声が多数聞こえましたが、価格が落ち着くと思われる2022年まで待つべきなのでしょうか?

2021年はマンションの買いどきかという点について、解説します。

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2021年の東京のマンション市況はどうなっているのか?

まず、実際のマンションの市況を見ていきましょう。

大切なことは、「テレビで○○と言っていた」や「雑誌に○○と書いてあった」ということではなく、具体的な数字をしっかりと見て、市況を把握することです。

2021年3月の東京23区のマンション賃料価格が再び上昇

東京23区のマンション賃料価格は前月から+0.6%となり、調査開始後の2009年以降の最高値を更新しました(日本経済新聞 2021年4月16日)。

年度末の数値であるものの、賃料価格が過去最高値という点を勘案すると、都心のニーズが強いことがわかります。

2021年1月の東京都心6区の中古マンションの価格相場

日本経済新聞電子版(2021年1月26日 「中古マンション1.1%高 12月、東京都心6区で最高値」)によると、『都心6区(千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京)で前月比1.1%高い8662万円と調査開始以来の最高値となった。』と書かれています。

不動産需要が底堅い中、販売されている物件の数が少ないためのようです。

不動産価格は特に株価の動きと連動すると言われていますので、販売中物件の数が少ないことに加え、高騰している株価の影響も大いにあります。

東京都都心5区における2019年7月から2021年6月までのマンション成約価格推移

REINS Market Informationによると、2020年4月7日に出された緊急事態宣言の影響により需要が減少し、2019年10月から12月の期間以降、2020年4月に向かって価格が減少しています。

しかし5月14日の緊急事態宣言解除以降、需要は増加傾向となりました。

2年間のトレンドで見ると、2019年7月以降の東京都心5区におけるマンション成約価格が上昇していることがわかります。

(「2019年7月から2021年6月の市況推移(都心五区)」REINS Market Infromationよりミタイナが作成)

住宅ローン減税の制度見直しに伴う駆け込み需要による影響

住宅ローン減税は、年末時点の住宅ローン残高の1%分(消費税対象物件は最大で40万円)を10年間(現在は控除期間は最大で13年間)にわたり控除できる仕組みですが、中古住宅の場合は2021年11月までに契約を済ませる必要があります。

コロナ渦で景気を刺激するためにこの制度が延長される可能性はありますが、現時点で制度の延長は「未定」となっています。

このため中古マンションを購入し、最大で520万円の効果がある税金控除を利用するためには、2021年11月までに購入する必要がありますので、こういった観点からも2021年度11月までに購入しようという人も一定数はいます。

特に夫婦でペアローンを組む場合、夫婦が2人とも住宅ローン減税を受けることが可能となります。(最大で)40万円x13年間x2人=1040万円と、非常に大きな金額を節税することが可能となります。特にこの年間40万円は、収入のように税金が引かれるわけではなく、税金から控除するので、ダイレクトにこの金額分のメリットを享受することができます。

住宅ローン減税は2021年11月末に終了するので、今が買い時か?

まだ決定されていませんが、住宅ローン減税による経済効果は非常に大きいため、1年間の延長がなされるのではないかという意見が一定数あります。

もし住宅ローン減税の期間が延長されるのであれば、住宅ローン減税のみに縛られ購入を急ぐのではなく、もう少し長めのスパンで検討してみても良いかもしれません。

一生の買い物であるマンションを高値掴みしたくない

「不動産は一生の買い物なので、高値掴みしたくない」と考える方は多いのではないでしょうか。

また「コロナショックの影響で物件価格が下がるだろうから、物件価格が下がるのを待とう」という方も多いかもしれません。

特に需要の増加している首都圏において、マンションの買い時はいつなのか、不動産のプロはどう考えるのでしょうか?

カルム桜新町パティオのCGによる内装事例(リビングダイニングキッチン)

いつ東京都心のマンションの物件価格は下がるのか?

いつ頃から東京都心部の中古マンションの物件価格が下がるのか。これについては様々な意見があります。

株価が下がる=マンション価格が下がる?

ただし、『株価が下がる=マンション価格が下がる』という図式であれば、しばらくは下がらない可能性が高いと考えています。

現在の株価は、日本銀行の金融緩和や世界的な金融緩和による金余りによる影響が大きいと言われています。

これは市場でだぶついた資金が株式市場に流れ、株価を誘発しているという意見です。もちろん、一部の市場や業界ではコロナ不況による大きな影響を受けていますが、世界全体ではIT分野を中心に好業績を上げている企業も多数存在しており、世界的に不況になるので株価が下がるということには現状なっていません。

例えば『GAFA」と呼ばれる米IT大手4社の2020年10~12月期決算が2日出そろい、いずれも売上高と最終利益が過去最高になった』(読売新聞オンライン2021年2月4日)というような感じです。

こうなると金融緩和がいつ止まるのかということが焦点になりますが、すくなくとも日本銀行に関しては金融緩和をやめる理由が見つかりづらいと思います。日銀が掲げる「2%の物価安定目標」達成は全く見えておらず、また世界的な低金利の中で、日本のみが金融緩和政策を転換し、金利を上げることは日本経済への打撃が大きすぎるためです。

ファミールグランスイートTHE赤坂のCGによる内装事例

そもそもマンション価格はどう決まるのか?東京の需要は減っているのか?

そもそもマンション価格はどう決まるのでしょうか?

これは他の製品と同様に、原理原則としては需給バランスで決まります。

言い換えると、そのマンションを欲しい人が多ければ多いほど(=需要が多いほど)、マンション価格は上がります。同様に、そのマンションを欲しい人が少なければ少ないほど(=需要が少ないほど)、マンション価格は下がります。

では東京の需要はどうなっているのでしょうか?

在宅ワークやワーケーションの増加により、東京から人口がどんどん減っている?

テレビでも「在宅ワークを数多くの企業が導入しており、東京から若者がどんどん地方へと移住しています」といった番組をやっていることがあります。

”ワーケーション(=「ワーク+バケーション」の造語”のように、観光地やリゾート地で過ごしながら、働くといった形態も生まれました。

では本当に東京から、どんどん人は減っているのでしょうか?

答えはNoです。

実際に、2020年4月から2021年3月までの期間において、東京の人口は増加しています。

こちらの「東京都月別転入超過数推移」を見ると、転出超過(=東京を離れる人のほうが多い状況)の月もありますが、年間を通じてみると7537人の転入超過(東京に入ってくる人のほうが多い状況)となっています。

月別にみると2020年7月から2021年2月までは転出超過になっていますが、3月の年度末に転入超過へと大きく変化しています。

国としては地方の過疎化を防ぎたいので、”ふるさと納税”のような施策を行い、東京の一極集中をけん制していますが、「東京から多くの人が離れている」といった報道については、このような事実をしっかりと把握したうえで、理解したほうが良い情報だと考えています。
需給バランスの観点からは、東京都は転出超過ではなく転入超過ですので、この視点からは需要が落ちるということを言うことはできません。

東京の人口増加率は全国最高の4.1%。1400万人を突破

より直近のデータを見てみましょう。

2021年6月25日付日本経済新聞電子版「人口二極化、大都市集中 国勢調査 東京1400万人超 10県は100万人割れ」では、2015年度との比較を行っており、全国の人口がマイナス0.7%という状況の中、東京の人口増加率はプラス4.1%と全国で最大の伸び率を示しています。

そして「令和2年国勢調査 人口速報集計結果」によると東京都の人口増加数が54万9千人と最も多く、次いで神奈川県(11万4千人)、埼玉県(8万人)となっています。

今回の国勢調査は総務省による10年に一度の「大規模調査」でしたが、「テレワークにより都心から人口が流出している」といった事実はなく、東京の人口が増えていることが調査結果として出ています。

出所:総務省統計局 [令和2年 国勢調査 人口速報集計結果 結果の概要」]

https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka.html

https://www.stat.go.jp/data/kokusei/2020/kekka/pdf/outline.pdf

東京の人口増加によりマンション価格の下落は起きないと予測

東京の人口は増加し続けており、東京のマンションの需要は増加しているため、この需要と供給というマクロの観点からはマンション価格の下落は足元では起きないと言えます。

むしろ今後、東京という大都市への人口の一極集中が加速した場合、さらにマンション価格が上がる可能性もあります。

では東京のマンションの価格が下がるまでは賃貸で過ごすのが正解なのか?

気に入っている賃貸物件がありお金が潤沢にあるのであれば、賃貸ほうが良いと思います。

しかし将来を見据えて資産形成をしながら住みたい家に住むのであれば、購入すべきと考えています。

(単純化しますと)家賃15万円で5年間、賃貸で住むことを決断したとします。こうすると、15万円x12か月x5年間(更新料等が別途かかります)= 900万円が”掛け捨て”になってしまいます。

『5年後に希望しているエリアの物件価格が900万円下がるのか?』と考えると、下がらない可能性のほうが高いエリアのほうが多いと思います。

物件価格が下がる金額よりも、その期間で支払う金額のほうが少なければ、購入したほうがお得ですね。

私は過去15年間、賃貸で過ごしてきたのですが、支払ってきた賃料の合計額を見てとても驚きました。

2022年のマンション価格は下がる可能性はあるのか?オリンピック後の住宅価格への影響は?

CGによる内装事例(リビングダイニング)

マクロ要因:金融政策の視点

2022年以降のマンション価格は下がる可能性はあるのか?という質問をよく頂きます。

金融政策の観点からは、私自身は「下がらない」と考えています。

マンション価格が下がる時は、日経平均株価が下がる時で、それはすなわち金融緩和政策が終了するタイミングである可能性が高いです。

こうなると、コロナ後の経済が不安定な中、2022年に金融政策の方針を転換し、金融引き締めを通じて株価が下落する、というシナリオは考えづらいと思っています。

このためオリンピックが終わった後は、景気が冷え込むのでマンション価格も影響を受け資産価値が下がる、ということはないと考えています。

実需の視点:平均年収が下がっている中、マンション価格は上昇している

この表は、平均年収と新築・中古マンションの価格推移をグラフにしたものです。平均年収が下がる中、日銀の金融緩和によりマンション価格が上昇していることがわかります。

□ 総務省統計局 家計調査結果と東京カンテイの分譲マンションデータベース

東京カンテイ 有馬の知識情報 第301号より

世界的にも、同様の状況が起きており、不動産が投資マネーによって上昇しすぎた結果、平均的な年収のサラリーマンが不動産を買いづらくなっているという状況が起きています。

東京で市場の影響を受けづらい、資産価値の高い中古マンションを買うメリット

東京で中古マンションを買う場合、大切なことは『資産価値の落ちづらいマンションを買う』ということです。

将来が見通せない現代において、市場の影響を受けづらい、資産価値の安定したマンションを保有することはとても大切です。

質の良いマンションを購入することができれば、それは資産となり、あなた自身を守ってくれるはずです。

是非、新築ではなく、東京人気エリアの質の高いリノベーションマンションや中古マンションを購入してみてはいかがでしょうか。

低金利により資産価値の高いマンションを住宅ローンで購入できる可能性が高くなる

低金利により住宅ローンに適用される金利が低くなっています。

金利が低くなると住宅ローンで借り入れ可能な金額が大きくなるため、より高額な不動産を購入することが可能になります。

これだけの低金利で住宅ローンを組めることは、過去にはほぼなかったことです。

もちろん、資産価値のない不動産を購入するべきではありません。

しかし将来的にも人口が減少しづらい駅近の人気エリアで、、将来資産価値が上昇する可能性が高い不動産が見つかったのであれば、それはマンションの買い時になると考えます。

様々な住宅や不動産に関する記事をみて情報を取得し、今後の自分に合う物件を検討できる軸をもつとよいでしょう。

そして新築マンションよりも中古マンションのほうが、今後の資産価値を維持しやすい可能性が高いことは否めません。

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ミタイナでは”人生最大の支出を、人生最高の資産に”というミッションのもと、資産価値の高いリノベーションマンションを多数掲載しています。

人気のエリアで、将来的に景気の影響を受けづらい、資産価値の高いマンションを中心にご紹介しています。

今後、どの時期に不動産価格が上昇するかは誰にもわかりません。

10年後も同じ価格かもしれませんし、現在の価格よりも上昇した価格で売却が可能になるかもしれません。

しかしそれはその時の経済の状況や需要によります。

大切なことは、自分自身で情報を収集し、後悔しないための住宅選びの軸を持つことです。

ミタイナには様々なオリジナル情報が多数掲載されていますので、是非ご参考にしてください。

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この記事の執筆者

石黒雅規

慶応義塾大学 経済学部卒業後、American University でEconomicsの修士課程/Columbia UniversityにてStatisticsの修士課程を修了。

JPMorgan証券 投資銀行本部を経て、株式会社I-Houseを設立。

保有資格:宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー

最終更新日:2021年9月16日

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