マンションの買い時はいつ頃?マンションの価格は今後どうなる?

中古マンション・不動産

2021.07.22

「不動産は一生の買い物なので、高値掴みしたくない」と考える方は多いのではないでしょうか。

以下のように考え、なかなかマンション購入に踏み切れないという声も多く聞きます。

  • 「過去10年以上にわたり価格が上がっているので、今購入すると高値掴みになってしまう」
  • 「コロナの長期化で物件価格が下がるだろうから、物件価格が下がるのを待とう」
  • 「リモートワークのさらなる増加により、都市部から地方へと人が分散するので、今後マンションの価格は下がるのではないか」

しかし実際にコロナショックが起きてから約2年が経ちますが、マンション価格は落ちていません。

また一部では根強く言われていた、「オリンピック後にマンション価格が下がる」といったことも、起きてはいません。

日経平均株価が高値で推移する中、全国の不動産市場の相場は動いています。

今後のマンションの相場はどうなるのでしょうか?

またマンションの買いどきはいつになるのでしょうか?

以下では、まずマンションの価格推移を確認した後、マンション価格を形成する要因、そしてマンションの買いどきのタイミングについて、解説します。

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マンション価格の推移を検証

まず、実際のマンション価格の推移を見ていきましょう。

大切なことは、「テレビで○○と言っていた」や「雑誌に○○と書いてあった」ということではなく、具体的な数字をしっかりと見て、市況を把握することです。

2021年の新築マンション価格がバブルを超える

日本経済新聞(2022年1月25日 「マンション、バブル超え 首都圏新築6260万円」)によると、2021年の首都圏新築マンションの平均価格は、6260万円と過去最高になりました。

過去最高は、1990年と31年前のバブル期で6123万円でした。

金融緩和による購入可能額増加や、供給数の減少に伴う需給ギャップが、価格上昇の主要因として考えられます。

以下では、リーマンショック以降の価格推移についてみていきましょう。

マンションの価格と供給数の推移:2009年から2021年まで価格は上昇

それではリーマンショック以降、2009年から2021年までのマンションの価格はどのように推移しているのでしょうか?

公益財団法人 東日本不動産流通機構のデータを基に作成した上記グラフをみると、新築マンション・中古マンションともに大幅に値上がっていることがわかります。

2021年の首都圏新築マンションの価格は、2009年の価格と比べると、38%上昇しています。

同様に、2021年の首都圏の中古マンションの成約価格は、2009年の価格と比べると39.7%上昇しています。

新築マンション、中古マンションにかかわらず、マンション全体の価格が上がり続けていることが確認できます。

2009年以降のマンションの供給数の推移を見てみましょう。

2021年の新築マンションの供給戸数は、2009年と比較すると-7.5%となる一方、2021年の中古んマンションの成約件数は、2009年と比較すると+8.6%となっています。

しかし供給戸数については、2009年から2021年までの価格上昇のような大きな動きはありません。

言い換えると、リーマンショック以降、大幅な供給数減少により、価格が上昇したというわけではなく、(新築・中古の違いはあっても)供給数自体が横ばいである中、価格が上昇したことが確認できます。

2021年12月の東京23区のマンション賃料相場も、リーマンショック以降上昇|ただし直近は横ばい

売買価格は上記の通り上昇していますが、賃料相場はどのようになっているのでしょうか?

日本経済新聞の2021年4月16日の記事によると、東京23区のマンション賃料価格は前月から+0.6%となり、「調査開始後の2009年以降の最高値を更新」しました。

過去2年についてみてみると、2020年4月のマンションの賃料価格を100とすると、東京23区の2021年1月の賃料は107.5、そして2021年12月は99.2となっています。

23区の居住ニーズがこの賃料価格に反映されているという観点では、昨年のピークからは落ちているものの、2020年1月時点の水準と比較するとほぼ変わらない状況です。

【出所:東京カンテイ】

マンション価格は今後いつ下がる?マンションの買い時への影響は?

それでは今後のマンション価格はどのように推移するのでしょうか?

新築マンション価格がバブル超えをする一方、コロナによる経済への悪影響は継続しており、今後どのようにマンション価格が推移するか非常に悩ましいところです。

この段落では、マンション価格に影響を与える要因について、解説します。

住宅ローン減税の縮小で2022年のマンション価格は下落する?

2021年は住宅ローン減税の制度見直しに伴う駆け込み需要により、価格が上がった?

2021年の住宅ローン減税は、年末時点の住宅ローン残高の1%分(消費税対象物件は最大で40万円)を10年間(現在は控除期間は最大で13年間)にわたり控除できる仕組みですが、中古住宅の場合は2021年11月までに契約を済ませる必要がありました。

(2022年もコロナ渦で景気を刺激するためにこの制度が延長されますが、控除額が金利を上回る「逆ザヤ」解消のため、控除で得られるメリットが少なくなります。)

このため中古マンションを購入し、最大で520万円の効果がある税金控除を利用するためには、2021年11月までに購入する必要がありましたので、一定水準の駆け込み需要はありました。

特に2021年の制度を使い夫婦でペアローンを組む場合、夫婦が2人とも住宅ローン減税を受けることが可能となります。(最大で)40万円x13年間x2人=1040万円と、非常に大きな金額を節税することが可能となりますが、この年間40万円は、収入のように税金が引かれるわけではなく、税金から控除するので、ダイレクトにこの金額分のメリットを享受することができました。

しかし2009年以降、マンション価格が上がり続けている中、需要は堅調に推移していることを考えると、この住宅ローン減税見直しに伴い価格が上がったということは、要因の一要因に過ぎないと言えます。

住宅ローン減税縮小は、マンション価格や需要に、ほぼ影響を与えない

住宅ローン減税は、控除率が0.7%に下がり、対象となる残高上限も変わります。しかし制度自体が継続されることや、物件の購入価格に対しての比率としては小さいため、これ自体が購入の決定要因にはなり得ません。

もちろん需要の喚起には一定の(プラスの)影響があると言えますが、制度自体が継続されるため、2022年も需要は堅調に推移し、価格は下がらないと考えられます。

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2022年は「株価が下がり、マンション価格も下がる」?

2021年は高値を維持していた日経平均株価ですが、1月27日には昨年来安値を更新したりと、動きを見せています。

「マンション価格は株価に連動する」と言われることがあります。

これは金融資産を保有する富裕層が、『「株価上昇に伴い金融資産が増える」→「その増えた金融資産を一部不動産投資へ回す」』ということを行います。

このような流れで、株価上昇に伴いマンション価格が上がりますが、これは実需(実際に住むためのマンションを購入する)と異なり、投資需要の増加による価格上昇と言われます。

株価が下がると、金融資産が増えずに減少するため、マンションへ投資する資金も減少し(投資需要が減少し)、マンション価格が下がるという流れになります。

ただし、『株価が下がる=マンション価格が下がる』という図式であれば、しばらくは下がらない可能性が高いと考えています。

「日銀の金融政策転換による株価下落→住宅価格下落」というストーリーは考えづらい

現在の株価は、日本銀行の金融緩和や世界的な金融緩和による金余りによる影響が大きいと言われています。

これは市場でだぶついた資金が株式市場に流れ、株価を誘発しているという意見です。もちろん、一部の市場や業界ではコロナ不況による大きな影響を受けていますが、世界全体ではIT分野を中心に好業績を上げている企業も多数存在しており、世界的に不況になるので株価が下がるということには現状なっていません。

例えば『GAFA」と呼ばれる米IT大手4社の2020年10~12月期決算が2日出そろい、いずれも売上高と最終利益が過去最高になった』(読売新聞オンライン2021年2月4日)というような感じです。

こうなると金融緩和がいつ止まるのかということが焦点になりますが、すくなくとも日本銀行に関しては金融緩和をやめる理由が見つかりづらいと考えます。

日銀が掲げる「2%の物価安定目標」達成が見えていない中、経済が順調に拡大しているわけではないためです。

また世界的な低金利は、インフレ加速により、転換期を迎えていきます。

一方で日本は「コストプッシュインフレ」と呼ばれる悪いインフレにより、経済への悪影響が懸念されています。経済成長のために最重要と言われる給与増による消費の増加が、現状の悪い円安状況下では達成することは非常に難しいと考えられます。

金利を上げ経済成長をストップさせることは日本経済への打撃が大きすぎるため、日銀が金融政策を転換し、株価を下落局面に移行させることは考えづらいと考えます。

この観点から、株価下落によるマンション価格下落という流れは、直近では起こりにくいと考えます。

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都心のマンション需要の減少により、今後マンション価格は下落する?

そもそもマンション価格はどう決まるのでしょうか?

これは他の製品と同様に、原理原則としては需給バランスで決まります。

言い換えると、そのマンションを欲しい人が多ければ多いほど(=需要が多いほど)、マンション価格は上がります。同様に、そのマンションを欲しい人が少なければ少ないほど(=需要が少ないほど)、マンション価格は下がります。

では東京の需要はどうなっているのでしょうか?

在宅ワークやワーケーションの増加により、東京から人口がどんどん減っている?

テレビでも「在宅ワークを数多くの企業が導入しており、東京から若者がどんどん地方へと移住しています」といった番組をやっていることがあります。

”ワーケーション(=「ワーク+バケーション」の造語”のように、観光地やリゾート地で過ごしながら、働くといった形態も生まれました。

では本当に東京から、どんどん人は減っているのでしょうか?

昨年度の実績を見てみましょう。

実際に、2020年4月から2021年3月までの期間において、東京の人口は増加しています。

こちらの「東京都月別転入超過数推移」を見ると、転出超過(=東京を離れる人のほうが多い状況)の月もありますが、年間を通じてみると7537人の転入超過(東京に入ってくる人のほうが多い状況)となっています。

月別にみると2020年7月から2021年2月までは転出超過になっていますが、3月の年度末に転入超過へと大きく変化しています。

2021年の東京都の人口は転入超過だが、23区は転出超過

2022年1月28日に発表された2021年の住民基本台帳によると、東京都の転入超過は5433人と報告されております。これは2014年以降で過去最少を更新する数字となっています。

また東京23区では初めて転出が転入を上回る、転出超過となりました。

コロナの影響により都心部に住む必要性がなくなったため、今後東京都心部のマンションの価格は下落するのでしょうか?

「東京圏」では8万1699人の転入超過。東京圏のマンションの需要は底堅く、価格下落の要因とは考えづらい

東京23区では転出超過であるものの、東京に神奈川県、埼玉県、千葉県を加えた「東京圏」では8万1699人の転入超過となっており、高い水準を保っています。

もちろんワーケーションの拡大やコロナの影響による都心部からの流出も一定水準はあると考えられますが、首都圏全体でみると依然として転入超過という状況にあり、首都圏全体のマンションの需要は底堅いと言えます。

東京23区の転出超過は、マンション価格や賃料価格の上昇により、一部の人口が23区外や神奈川県・埼玉県・千葉県といった東京圏全体に広がったという見方もできます。

国としては地方の過疎化を防ぎたいので、”ふるさと納税”のような施策を行い、東京の一極集中をけん制していますが、「東京から多くの人が離れている」といった報道については、このような事実をしっかりと把握したうえで、理解したほうが良い情報だと考えています。
需給バランスの観点からは、東京圏は転出超過ではなく転入超過ですので、この視点からは需要が落ちるということを言うことはできません。

東京の人口増加率は全国最高の4.1%。1400万人を突破

また人口増加率のデータを見てみましょう。

2021年6月25日付日本経済新聞電子版「人口二極化、大都市集中 国勢調査 東京1400万人超 10県は100万人割れ」では、2015年度との比較を行っており、全国の人口がマイナス0.7%という状況の中、東京の人口増加率はプラス4.1%と全国で最大の伸び率を示しています。

そして「令和2年国勢調査 人口速報集計結果」によると東京都の人口増加数が54万9千人と最も多く、次いで神奈川県(11万4千人)、埼玉県(8万人)となっています。

今回の国勢調査は総務省による10年に一度の「大規模調査」でしたが、「テレワークにより都心から人口が流出している」といった事実はなく、東京の人口が増えていることが調査結果として出ています。

出所:総務省統計局 [令和2年 国勢調査 人口速報集計結果 結果の概要」

東京の人口増加によりマンション価格の下落は起きないと予測

東京の人口は増加し続けており、東京のマンションの需要は増加しているため、この需要と供給というマクロの観点からはマンション価格の下落は足元では起きないと言えます。

むしろ今後、東京という大都市への人口の一極集中が加速した場合、さらにマンション価格が上がる可能性もあります。

マンションの買い時は?価格が下がるまで待つべきか?

マンションの買い時は”ほしい物件が見つかった時”。ただし資産性のあるマンションを購入すべき

気に入っている賃貸物件がありお金が潤沢にあるのであれば、賃貸のほうが良いと思います。

しかし将来を見据えて資産形成をしながら住みたい家に住むのであれば、購入すべきと考えています。

(単純化しますと)家賃15万円で5年間、賃貸で住むことを決断したとします。こうすると、15万円x12か月x5年間(更新料等が別途かかります)= 900万円が”掛け捨て”になってしまいます。

『5年後に希望しているエリアの物件価格が900万円下がるのか?』と考えると、下がらない可能性のほうが高いエリアのほうが多いと思います。

物件価格が下がる金額よりも、その期間で支払う金額のほうが少なければ、購入したほうがお得ですね。

私は過去15年間、賃貸で過ごしてきたのですが、支払ってきた賃料の合計額を見てとても驚きました。

2022年のマンション価格は下がる可能性はあるのか?

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マクロ要因:金融政策の視点

2022年以降のマンション価格は下がる可能性はあるのか?という質問をよく頂きます。

金融政策の観点からは、私自身は「下がらない」と考えています。

マンション価格が下がる時は、日経平均株価が下がる時で、それはすなわち金融緩和政策が終了するタイミングである可能性が高いです。

こうなると、コロナ後の経済が不安定な中、2022年に金融政策の方針を転換し、金融引き締めを通じて株価が下落する、というシナリオは考えづらいと思っています。

このためオリンピックが終わった後は、景気が冷え込むのでマンション価格も影響を受け資産価値が下がる、ということはないと考えています。

FRBが利上げを量的緩和縮小を開始するものの利上げは時期尚早

2021年11月に、FRBのパウエル議長が「利上げの時ではない」と明言しました。アメリカでもゼロ金利政策の維持が決定されましたが、こういった世界的な金融政策の流れがある中で、経済が回復していない日本だけ金利引き上げになる可能性はほぼないと考えられます。

こういった世界的な金融政策の流れからも、日本国内の不動産が、金融政策により価格が下がるということは無さそうです。

「米連邦準備理事会(FRB)は3日の米連邦公開市場委員会(FOMC)で、米国債などの資産を購入する量的緩和縮小(テーパリング)を11月から始めると決めた。パウエル議長は高インフレがいずれ落ち着くと語り、「いまは利上げのときではない」と断言した。」

出所:日本経済新聞 2021年11月4日「米量的緩和縮小、11月に開始 資産購入月額150億ドル減」

実需の視点:平均年収が下がっている中、マンション価格は上昇している

この表は、平均年収と新築・中古マンションの価格推移をグラフにしたものです。平均年収が下がる中、日銀の金融緩和によりマンション価格が上昇していることがわかります。

□総務省統計局 家計調査結果と東京カンテイの分譲マンションデータベース/東京カンテイ 有馬の知識情報 第301号より

世界的にも、同様の状況が起きており、不動産が投資マネーによって上昇しすぎた結果、平均的な年収のサラリーマンが不動産を買いづらくなっているという状況が起きています。

東京で市場の影響を受けづらい、資産価値の高い中古マンションを買うメリット

東京で中古マンションを買う場合、大切なことは『資産価値の落ちづらいマンションを買う』ということです。

将来が見通せない現代において、市場の影響を受けづらい、資産価値の安定したマンションを保有することはとても大切です。

質の良いマンションを購入することができれば、それは資産となり、あなた自身を守ってくれるはずです。

是非、新築ではなく、東京人気エリアの質の高いリノベーションマンションや中古マンションを購入してみてはいかがでしょうか。

低金利により資産価値の高いマンションを住宅ローンで購入できる可能性が高くなる

低金利により住宅ローンに適用される金利が低くなっています。

金利が低くなると住宅ローンで借り入れ可能な金額が大きくなるため、より高額な不動産を購入することが可能になります。

これだけの低金利で住宅ローンを組めることは、過去にはほぼなかったことです。

もちろん、資産価値のない不動産を購入するべきではありません。

しかし将来的にも人口が減少しづらい駅近の人気エリアで、、将来資産価値が上昇する可能性が高い不動産が見つかったのであれば、それはマンションの買い時になると考えます。

様々な住宅や不動産に関する記事をみて情報を取得し、今後の自分に合う物件を検討できる軸をもつとよいでしょう。

そして新築マンションよりも中古マンションのほうが、今後の資産価値を維持しやすい可能性が高いことは否めません。

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今後、どの時期に不動産価格が上昇するかは誰にもわかりません。

10年後も同じ価格かもしれませんし、現在の価格よりも上昇した価格で売却が可能になるかもしれません。

しかしそれはその時の経済の状況や需要によります。

大切なことは、自分自身で情報を収集し、後悔しないための住宅選びの軸を持つことです。

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この記事の執筆者

石黒雅規

慶応義塾大学 経済学部卒業後、American University でEconomicsの修士課程/Columbia UniversityにてStatisticsの修士課程を修了。

JPMorgan証券 投資銀行本部を経て、株式会社I-Houseを設立。

保有資格:宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー

最終更新日:2022年2月2日

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