マンション購入時にかかる税金とは?固定資産税から消費税まで徹底解説

住宅ローン・金融

2021.11.16

 マンション購入には、物件購入代金以外に様々な諸費用が発生します。諸費用の中でも税金は無視できない金額ですが、税金にはいろんな種類があります。

そこで今回は、固定資産税から、印紙税、登録免許税、不動産取得税、消費税まで、マンション購入時にかかる「税金の種類」や「納めるタイミング」について徹底解説します。

マンション購入時に発生する税金の種類

マンション購入において発生する税金には次のようなものがあります。

  1. 1. 固定資産税、都市計画税
  2. 2.印紙税
  3. 3.消費税
  4. 4.登録免許税
  5. 5.不動産取得税

各税金の詳細の前に、まず基礎知識として、マンション購入代金についてお話します。

マンション購入代金は「土地」と「建物」に分かれる

マンション購入価格は、『土地』と『建物』の2つで構成されています。

例えば販売価格が5,000万円だった場合、土地部分が3,000万円で建物部分が2,000万円というように、土地・建物の合計額がマンション価格となります。

土地と建物の割合に関する計算については、いくつかの方法があります。

例としては、『直近の土地と建物の固定資産税評価額の割合』などを用いて計算されます。

マンション購入における「土地」とは?マンションでは土地と建物を別々に売却できません

マンションは戸建と違い、土地は全員で共有するのでは?という疑問を持つ方もいるかと思います。

マンション購入においての『土地』とは『敷地権』のことを指します。

敷地権とは、「建物の所有権と土地の共有持分権を、別々に売却できないように登記された権利形態」のことです。

言い換えると、マンションの部屋の売却する際は、建物部分だけではなく、土地部分も一緒に売却しなくてはいけないということです。

一戸建てであれば、土地と建物部分を分離して売却できますが、マンションの場合、すなわち敷地権の場合は建物と分離して売却できません。

マンション購入時の税金1.固定資産税、都市計画税

固定資産税とは

固定資産税とは、毎年1月1日現在、市町村の固定資産課税台帳に、土地・家屋または償却資産の取得者として登録されている者に対して課される地方税です。

言い換えると、毎年1月1日時点にマンションを保有している人に対して、固定資産税を支払うよう、納税通知書が送られてきます。

納税のタイミング

固定資産税は、原則として6月、9月、12月、翌年2月の4回に分けて納付するか、一括で納付するかを選べます。市町村から納税通知書が郵送されるので、その金額を支払いましょう。通常、納税通知書が届くのは、4月から6月の間です。

例:東京23区で4回に分けて納税する場合
  • 第1期 納付期限:令和3年6月30日
  • 第2期 納付期限:令和3年9月30日
  • 第3期 納付期限:令和3年12月27日
  • 第4期 納付期限:令和4年2月28日

マンションの固定資産税の相場

70平米の広さのマンションを東京で購入した場合の固定資産税の相場は、通常10万円から30万円の間の金額とされています。

中古マンションのほうが、建物価格が減価償却により毎年目減りするため、安くなります。

新築マンションの固定資産税の注意点

新築の場合、固定資産税を計算する上で必要な「固定資産税評価額」がまだ決まっていないケースが多くあります。これは家屋の調査が完了していないためで、入居後に「固定資産税評価額」が決まるケースが一般的です。

このため、おおよその金額については、購入時に不動産会社に確認するようにしましょう。

中古マンションの固定資産税と購入時の固定資産税の支払方法

中古マンションの場合、「固定資産税評価額」の正確な金額を把握することが可能です。1月1日時点の所有者に対して納税通知書が送付されますし、市区町村の役所で固定資産税台帳を閲覧することで、「固定資産税評価額」を調べることが可能です。

中古マンション購入時の固定資産税の支払いはどうするの?

中古マンションを購入した場合、そのマンションを保有していた日数に応じて、売主・買主が固定資産税を負担するため、引き渡し時(決済時)に固定資産税の精算を行います。基準となる金額は、通常その年の「固定資産税評価額」に基づき計算します。

<固定資産税の精算例>

年間の固定資産税額が101,400円で引渡し日が6月28日の場合、

買主負担金額:101,400円x187日÷365日=51,950円

売主負担金額:101,400円x178円÷365日=49,450円

となります。

*固定資産税納税通知書が郵送される前にマンションを購入した場合

固定資産税納税通知書が郵送される4月より前に中古マンションを購入した場合はどうなるのでしょうか。

納税通知書が届いていないため、その年の固定資産税評価額はわかりません。このため、前年の固定資産税額を使用して計算し、生産するケースが一般的です。

これは毎年の固定資産税評価額が、あまり大きく変化しないという前提に立っています。

都市計画税とは

都市計画税とは、都市計画事業や土地区画事業の費用をまかなうために課税される市町村税です。「都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に対して課される税金」です。

分かりやすく言い換えると、都市計画を行う区域(都市計画区域)の中で、街を作っていく(=市街化区域)にある土地や家屋に対して、課税される税金のことです。

市街化区域というエリアを設定し、秩序ある開発を進めていくことで、街づくりを計画的に行いますが、この街づくりのための費用を税金で徴収するために、都市計画税が課税されます。

都市計画税の納税のタイミング

都市計画税は、固定資産税と同様に、1月1日現在、都市や家屋を所有している(市街化区域内に所有している)人に課税され、固定資産税と一緒に納税することになっています。

固定資産税・都市計画税の計算方法

固定資産税・都市計画税の税額の算定方法は以下の通りとなります。

  • 固定資産税(土地)= 課税標準額(固定資産課税台帳の登録価格) × 1.4%
  • 固定資産税(家屋)= 課税標準額(固定資産課税台帳の登録価格)× 1.4%
  • 都市計画税 = 固定資産税台帳の登録価格 × 0.3%

固定資産課税台帳の評価額について、宅地の場合は地価公示価格等の約70%を目途として評価することになっています。

土地・家屋、共に3年ごとに評価替えを行い、それ以外の年度については通常据え置きとなっています。

固定資産税及び都市計画税の特例措置

その他固定資産税および都市計画税には以下のような特例があります。

こうした特例については、都税事務所等で算定されるため、所有者が自ら計算し、手続きをすることはありません。

住宅用地の特例措置

マンションを購入し、そのマンションに自分が居住する場合、住宅用地の特例措置のうち、小規模住宅用地の特例措置が適用されます(住宅1戸につき200平米までの部分について適用されます)。

この場合、固定資産税は「課税標準額 x 1/6」、都市計画税は「課税標準額 x 1/3」となります。

マンション購入時の税金2.印紙税

印紙税とは契約書に貼る収入印紙のことで、マンション購入の際の契約書は「不動産売買契約書」と「住宅ローン契約書」があります。

各契約書に貼る収入印紙の金額は、契約書に記載されている「記載金額」によって異なります。

契約書の税込み金額に対しての課税か、税抜き金額に対しての課税か?

ここで疑問に思うのは『契約書に記載されている記載金額』というのは「税込金額」か?「税抜金額」か?という点です。国税庁のホームページには、以下のように記載されています。

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

消費税及び地方消費税の額(以下「消費税額等」といいます。)を含んだ金額とされますが、次の文書については、消費税額等を区分して記載している場合、又は、税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、記載金額に消費税額等を含めないこととしています。
ただし、酒税や揮発油税などの個別消費税については、この取扱いは適用されません。

(1) 第1号文書(不動産の譲渡等に関する契約書)

(2) 第2号文書(請負に関する契約書)

(3) 第17号文書(金銭又は有価証券の受取書)

国税庁HPより引用 https://www.nta.go.jp/

~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

以上のことから不動産売買契約は、税抜金額にもとづいて収入印紙を貼付することとなります

ローン契約締結時の融資金額や支払利息については、消費税の課税対象ではないため印紙を貼る必要はありません。

各々の契約時に貼付する収入印紙の金額は以下の通りです。

【不動産売買契約書】

記載金額 税額
1万円以上 50万円以下 200円
50万円 を超え 100万円以下 500円
100万円を超え 500万円以下 1,000円
500万円を超え1,000万円円以下 5,000円
1,000万円を超え5,000万円 以下 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 30,000円
1億円を超え5億円円以下 60,000円
5億円を超え10億円以下 160,000円
10億円を超え50億円以下 320,000円
50億円を超えるもの 480,000円
記載がない場合は1通につき 200円

*上記金額は、軽減税率適用後(令和4年3月31日まで)となります。

引用:国税庁HP https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

収入印紙が必要なタイミング

収入印紙を必要なタイミングは以下となります。

  1. 「不動産売買契約締結時」
  2. 「金融機関とのローン契約締結時」

事前に準備すべき収入印紙の額を確認し、購入しておきましょう。

マンション購入時の税金3.消費税

消費税は日常生活の中に広く浸透していますが、マンション購入時にも原則的には消費税がかかります。

以下ではマンション購入時における消費税について、覚えておいたほうが良いポイントを書きます。

マンション購入時の消費税額は売買価格の10%ではない

マンション購入において、購入代金全額に10%の税金がかかるということではありません。

購入代金のうち、建物部分のみに消費税が課税されます。つまり、敷地権部分(すなわち土地部分)には消費税は課されません

中古マンション購入時の消費税の例

例えば以下のケースにおける消費税額を見てみましょう。

築20年のリノベーションマンションの事例です。

売買代金:64,150,000円

消費税額:1,308,870円

売買代金は6415万円なのに、消費税は641万5千円ではなく、130万8870円となっています。

<消費税の計算方法>

この物件は、土地が49,752,430円、建物が13,088,700円となっています。

売買代金は「土地+建物+建物部分にかかる消費税」となりますが、本事例の場合は、「土地代金(49,752,430円)+建物(13,088,700円)+消費税(1,308,870円)=売買代金(64,150,000円)」となります。

このため契約時に説明される、重要事項説明諸や売買契約書に記載された「消費税額」は、売買価格に消費税率をかけた金額とは一致しません。

売主が個人の場合は消費税はかからない

売主が個人の場合は、消費税がかかりません。

このため、「売買代金=土地+建物部分の代金」となります。

売主が個人の場合の注意点

売主が個人の場合、消費税がかからない点はメリットと言えるかもしれません。

しかしデメリットとしては、住宅ローン控除の優遇措置がなくなり、控除額が少なくなったり控除年数が短くなったりといったことがあります。

また売却時に売却益が発生した場合は、「譲渡所得の所得税」が発生します。

その他の消費税の考え方

その他の項目については、消費税がかかるもの、かからないものがあります。以下で見てみましょう。

消費税が課税されるもの
  • 住宅ローン融資実行の際の事務手数料
  • 司法書士報酬
  • 不動産会社への仲介手数料
消費税が課税されないもの
  • 火災保険料
  • 収入印紙
  • 住宅ローン金利

 

 

マンション購入時の税金4.登録免許税

登録免許税とは?

マンション購入をした際には、その不動産を購入したことを法的に示すため、法務局で登記が必要となります。

登録免許税とは、法務局で登記申請の際に収める税金のことで、収入印紙で納めることが一般的です。

マンション購入時に必要な登記

マンション購入時には、具体的に以下の2つの登記が必要となります。

  1. ①所有権移転登記
  2. ②抵当権設定登記:住宅ローン契約を締結した金融機関が、住宅ローンの担保設定を行う

なお、住宅ローンを使わず現金で購入する場合は、①の所有権移転登記のみが必要となります。

通常不動産購入時の登記に関しては、委任状を渡し、司法書士に登記申請と税金納付を代行してもらいます。

登記申請は、引渡/決済日に、売主が登記識別情報を買主に渡し、売買代金の残代金の支払いが完了した後に、行われます。通常は、売買代金の残代金の着金を確認した後、司法書士が法務教へ移動し、登記申請を行います。

実務上の注意事項

購入する不動産について、売主が法人の場合は、「売主指定」の司法書士に依頼しなくてはいけないケースもあります。

また売主が対象となるマンションを購入した際に銀行借入を行い、融資の担保としてそのマンションに「抵当権設定」を行っている場合は、売主の抵当権を外すための手続きも必要になります。

通常、売主は銀行融資の残金(残債務)を返済してから、買主へマンションを売却しなくてはなりません。しかし実務上は、「買主による残代金の支払い金で、残債を支払う」という特約を付けているケースが多く、その場合は売主の抵当権抹消と買主の抵当権設定手続きを、同日(すなわち決済日)に行うことになります。

登録免許税の金額

登録免許税の金額は、下記の(1)と(2)となります。基本的には土地や建物の不動産の価額に税率を乗じた金額になります。

「不動産の価額」という言葉は聞きなれませんが、以下で説明します。

登録免許税を計算するための「不動産の価額」とは

登録免許税を計算するための「不動産の価額」は、マンションの売買代金の金額とは異なります。

ではどのようにその金額を決めるのかというと、市町村役場で保管・管理している固定資産課税台帳にある価格を参照し、計算します(固定資産課税台帳の価格がない場合は登記官が認定した価格となります)。

マンションの売買は、一物一価ではないため、同条件の部屋でも異なる価格で売買されています。ただし税金がこのように異なる価格を基準にするわけにはいかないため、登録免許税については、売買価格を使用せず、固定資産課税台帳に合記載された金額を使用することとなります。

(1)土地の所有権の移転登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72)
売買 不動産の価格 1,000分の20 令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割 不動産の価格 1,000分の4
その他(贈与・交換・収用・競売等) 不動産の価格 1,000分の20

(2)建物の登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72の2~措法75)
所有権の保存 不動産の価格 1,000分の4
個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照。
売買または競売による所有権の移転 不動産の価格 1,000分の20 同上
相続または法人の合併による所有権の移転 不動産の価格 1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) 不動産の価格 1,000分の20

(3)住宅用家屋の軽減税率

項目 内容 軽減税率 備考
①住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 1,000分の1.5
登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。
②住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 1,000分の3 同上
③特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74) 個人が、令和4年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 1,000分の1
(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。)
④認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2) 個人が、令和4年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 1,000分の1 同上
⑤特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3) 個人が、令和4年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記 1,000分の1 同上
⑥住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75) 個人が、令和4年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 1,000分の1 同上

住宅用家屋に関しては下記(3)にあるように各種軽減税率があり、こうした判定は司法書士などの専門家によって適用の可否を判断してもらうこととなります。

(注1)課税標準とは税率をかけて税額を算出する基になる金額です。

(注2)なお上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。

国税庁HPより引用 https://www.nta.go.jp/

マンション購入時の税金5.不動産取得税

不動産取得税とは?

マンション購入した際に、マンション(土地と建物)の取得に対して課税される税金となります。つまりマンションを購入した年に一度だけ支払う税金となります。

不動産取得税の定義は、「不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、その不動産の取得者に対して課税される税金」ですので、マンションを取得した際には必ず発生する税金となります。

引用:東京都主税局

不動産取得税の注意点|無料で不動産を取得した場合も課税される

不動産取得税は、相続により取得した場合等の一定の場合を除くと、基本的にはマンションを取得した場合には必ずかかる税金となります。

つまり代金を支払って購入した場合はもちろんですが、代金を支払わず無償で取得した場合でも不動産取得税は発生します。

またマンション取得時に登記をしなくても、課税されます。

以下では東京都の内容を基本としてご説明します。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の計算方法は、

『取得した不動産の価格(課税標準額)×税率』

となります。

なお、令和6年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、当該土地の課税標準額が価格の1/2となります。

不動産取得税の税率

内容 土地|家屋(住宅) 家屋(非住宅)
平成20年 4月 1日から令和6年3月31日まで 3/100 4/100

東京都主税局HPより引用 https://www.nta.go.jp/

「不動産取得税の基準となる価格=マンションの課税標準額」とは?

不動産の価格とは、固定資産評価基準により決定した価格で、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格のことです。したがって、不動産(マンション)の購入価格や建築工事費のことではありません。

また、購入だけではなく、土地や家屋の贈与を受けたり、交換により取得したりした場合も、不動産取得税が課税されます。

購入していないから不動産取得税はかからない、というのは誤りです。

また、贈与や交換の場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格を基準にして、不動産取得税が課税されます。

(参考)不動産取得税の免税点について

課税標準となるべき額が以下の金額未満の場合は、不動産取得税は課税されません。しかし東京で中古マンションを購入する場合、以下の金額未満ということはまずないため、基本的には不動産取得税が課税されます。

  • 土地:10万円
  • 家屋(新築・増築・改築:23万円
  • 家屋(売買など):12万円

不動産取得税の課税の特例=税金の軽減措置

上記以外に新築および中古住宅を購入した場合には、それぞれ税額の軽減措置の制度がありますので、以下でご説明いたします。

新築マンションの場合の軽減措置

新築マンションについては、要件を満たすと建物部分の不動産取得税の軽減措置を受けることができます。

軽減措置の要件

要件としては、「居住用で、住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下のもの」となりますので、一般的なファミリータイプのマンションであれば満たすものとなります。

なお、この延べ床面積にはマンションの共用部分も含まれます。

控除額

住宅の価格から「1戸につき1,200万円(住宅の価格が1,200万円未満の場合はその額)が控除」されるため、税額にすると1200万円 x 3% = 36万円が最大で軽減されます。

また購入した新築マンションが、長期優良住宅の認定を受けた場合は、控除額が最大で1300万円に拡大されることになります。

なお認定長期優良住宅を平成21年6月4日から令和4年3月31日までに取得した場合は、1戸につき1,300万円となります。

中古マンションの場合の軽減措置

中古マンションの場合の軽減措置は「耐震基準適合既存住宅」か「耐震基準不適合既存住宅」か、すなわち耐震性によって措置の適用が決まります。

またこの軽減措置は、建物部分の措置となります。

中古マンションが耐震基準適合既存住宅の場合の要件

中古マンションを自己の居住用目的で購入した場合で、以下の要件を満たすと、軽減措置が適用になります。

  1. 1. 床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下
  2. 2-a. 昭和57年1月1日以後に新築されたもの
  3. 2-b. 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの

2-a, 2-bについては、新耐震基準を満たしている物件ということになります。なお、新耐震基準に適合するための証明書、すなわち新大使基準適合証明証は、「取得の日前2年以内に当該証明のための調査等が行われたものに限る」という点は注意下さい

控除額

新築された時期に応じ住宅の価格から次の額が控除されます。

新築時期 控除される金額
昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで 100万円
昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで 150万円
昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで 230万円
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで 350万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで 420万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで 450万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日まで 1,000万円
平成9年4月1日から 1,200万円
控除額の計算事例

1998年1月に新築された中古マンションを購入した場合で、そのマンションが上記要件を満たした場合の控除額を研鑽してみましょう。

建物部分の固定資産税評価額が1400万円の場合、

{1400万円 – 1200万円} x 3% =6万円

となります。

新築・中古マンションの土地部分についての軽減措置:耐震基準適合既存住宅用の敷地

新築マンション、中古マンションについて、建物部分の軽減措置についてみてきました。マンションにおいては、土地も軽減措置の対象となるため、以下で詳しく見ていきましょう。

要件

建物と同様に、耐震基準を満たした物件に対して、軽減措置が適用されます。耐震基準に加えて、「土地を取得した日の前後1年の期間内に住宅を取得したとき(同時取得を含みます)。」という要件が付きますが、マンションの場合は土地・建物を同タイミングで取得するという形になりますので、耐震基準を満たすか否かがポイントになります。

軽減額

取得した土地の税額から、次のいずれか多い方の額が減額されます。

  • 4万5,000円
  • (土地1平方メートル当たりの固定資産税評価額 × 1/2) X (住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度)) × 3%(税率)

なお、土地評価額に関しての「1/2の特例」と「税率3%の軽減措置」は令和6年3月31日までの時期制限があります。

最後に

以上、不動産購入にかかる税金について説明をしました。各税金はそれぞれ異なるタイミングで納付することになりますので、不動産販売業者にしっかり確認してください。

 

記事の監修

辻国際税理士事務所

税理士 辻登志雄

管理会計、国際税務、不動産の税務、医療の税務に特化。その他コンサルティングとしてアジア海外事業を展開。

<主な実績>

東証一部上場企業国際税務
ジャスダック上場企業連結納税
中堅企業法人税務全般
東証一部上場企業海外コンサルティング
管理会計コンサルティング
中国コンサルティング

更新日:2021年11月16日

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