知っておきたい!『不動産購入時にかかる税金とは?』

豆知識

2020.06.01

マンション購入にかかる税金

 マンション購入には、物件購入代金以外に様々な費用が発生します。中でも税金にはいろんな種類があるため、すべてを理解するのはむずかしいです。そこで今回は、マンション購入時にかかる「税金の種類」や「納めるタイミング」についてご紹介します。

<マンション購入時に発生する税金>

マンション購入において発生する税金には次のようなものがあります。

1.消費税

2.印紙税

3.登録免許税

4.不動産取得税

5.固定資産税、都市計画税

ただ今回このお話をする前に注意していただきたいことがあります。マンション購入において提示される価格表の金額は、『土地』と『建物』の2つで構成されているということです。例えば販売価格が5,000万円だった場合、土地部分が3,000万円で建物部分が2,000万円といった具合に分けることができるのです。

土地と建物の割合に関する計算については、いくつかの方法があり、『直近の土地と建物の固定資産税評価額の割合』などを用いて計算されます。この割合は不動産販売会社が事前に算定し価格決定されています。

ただしマンション購入においての『土地』とは『敷地権』のことを指します。敷地権とは、建物の所有権と土地の共有持分権を、別々に売却できないように登記された権利形態のことです。一戸建てであれば、土地と建物部分を分離して売却できますが、敷地権の場合は建物と分離して売却できないので注意が必要です。

1.消費税

消費税は日常生活の中に広く浸透しており、みなさんにとって馴染みのある税金でしょう。しかしマンション購入にあたっては、ひとつ理解しておきたいポイントがあります。マンション購入においては、敷地権部分には消費税は課されませんが、建物部分には消費税が課税されるということです。そのため、契約書をみるとトータルの販売価格に消費税率をかけた金額と、契約書上の消費税額は一致しません。これは不動産販売会社が建物部分の価格に消費税率をかけて消費税額を算定しているからです(売主が事業者でない個人の場合を除く)。

その他マンション購入における消費税の考え方は、以下の通りとなります。

課税対象 建物、各種事務手数料、司法書士報酬など
課税対象外 土地、火災保険料、収入印紙、住宅ローン金利など

なお、売主が事業者でない個人の場合には、建物に消費税はかかりません。

2.印紙税

印紙税とは契約書に貼る収入印紙のことで、マンション購入にかかる契約書には「不動産売買契約書」と「住宅ローン契約書」があります。契約書に貼る収入印紙の金額は、契約書に記載されている「記載金額」によって異なります。

ここで疑問に思うのは『契約書に記載されている記載金額』というのは「税込金額」か?「税抜金額」か?という点ですが、その回答は以下の通りです。

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消費税及び地方消費税の額(以下「消費税額等」といいます。)を含んだ金額とされますが、次の文書については、消費税額等を区分して記載している場合、又は、税込価格及び税抜価格が記載されていることにより、その取引に当たって課されるべき消費税額等が明らかである場合には、記載金額に消費税額等を含めないこととしています。
ただし、酒税や揮発油税などの個別消費税については、この取扱いは適用されません。

(1) 第1号文書(不動産の譲渡等に関する契約書)

(2) 第2号文書(請負に関する契約書)

(3) 第17号文書(金銭又は有価証券の受取書)

国税庁HPより引用

https://www.nta.go.jp/

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以上のことから不動産売買契約は、通常契約書に消費税額の記載がありますので税抜金額にもとづいて収入印紙を貼付することとなります。ローン契約締結時の融資金額や支払利息については、消費税の課税対象ではないため配慮する必要はありません。

各々の契約時に貼付する収入印紙の金額は以下の通りです。

【不動産売買契約書】

記載金額 税額
1万円 以上     50万円 以下 200円
50万円 を超え   100万円   ∥ 500円
100万円 ∥    500万円   ∥ 1,000円
500万円 ∥      1,000万円   ∥ 5,000円
1,000万円 ∥       5,000万円   ∥ 10,000円
5,000万円 ∥             1億円   ∥ 30,000円
1億円  ∥             5億円   ∥ 60,000円
5億円  ∥     10億円   ∥ 160,000円
10億円  ∥     50億円   ∥ 320,000円
50億円 を超えるもの 480,000円
記載がない場合は1通につき 200円

収入印紙を貼るタイミングは、「不動産業者との契約締結時」と「金融機関とのローン契約締結時」のそれぞれです。事前に準備すべき収入印紙の額を確認し、購入しておく必要があります。

上記金額は、軽減税率適用後(令和4年3月31日まで)となります。

参考:国税庁HP

https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

3.登録免許税

不動産を取得した際は、『所有権移転のため』や『住宅ローンに対する金融機関の抵当権設定のため』といった理由により法務局で登記が必要です。登録免許税とは、法務局で登記申請の際に納める税金であり、申請時に収入印紙で納めることになります。

通常不動産購入時の登記に関しては、司法書士に申請と納付を代行してもらうことになります。登記申請は契約が完了し、かつ売買代金の決済が行われた時に実施されます。例えば、引渡しの当日に金融機関の打ち合わせスペースで司法書士と面談し現金決済を行います。

気になる登録免許税の金額は、下記の(1)と(2)を参照してください。基本的には土地や建物の不動産の価格に税率を乗じた金額になります。ここでいう「不動産の価額」とは、市町村役場で管理している固定資産課税台帳にある価格で、固定資産課税台帳の価格がない場合は登記官が認定した価格となります。

ただし住宅用家屋に関しては下記(3)にあるように各種軽減税率があり、こうした判定は司法書士などの専門家によって適用の可否を判断してもらうこととなります。

(1)土地の所有権の移転登記

内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72)
売買 不動産の価格 1,000分の20 令和3年3月31日までの間に登記を受ける場合1,000分の15
相続、法人の合併又は共有物の分割 不動産の価格 1,000分の4
その他(贈与・交換・収用・競売等) 不動産の価格 1,000分の20

(2)建物の登記

 内容 課税標準 税率 軽減税率(措法72の2~措法75)
所有権の保存 不動産の価格 1,000分の4 個人が、住宅用家屋を新築又は取得し自己の居住の用に供した場合については「(3)住宅用家屋の軽減税率」を参照。
売買または競売による所有権の移転 不動産の価格 1,000分の20 同上
相続または法人の合併による所有権の移転 不動産の価格 1,000分の4
その他の所有権の移転(贈与・交換・収用等) 不動産の価格 1,000分の20

(3)住宅用家屋の軽減税率

項目 内容 軽減税率 備考
①住宅用家屋の所有権の保存登記(措法72の2) 個人が、令和2年3月31日までの間に住宅用家屋を新築又は建築後使用されたことのない住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存登記 1,000分の1.5 登記申請に当たって、その住宅の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください。
②住宅用家屋の所有権の移転登記(措法73) 個人が、令和2年3月31日までの間に住宅用家屋の取得(売買及び競落に限ります。)をし、自己の居住の用に供した場合の移転登記 1,000分の3 同上
③特定認定長期優良住宅の所有権の保存登記等(措法74) 個人が、令和2年3月31日までの間に認定長期優良住宅で住宅用家屋に該当するもの(以下「特定認定長期優良住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない特定認定長期優良住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記

(一戸建ての特定認定長期優良住宅の移転登記にあっては、1,000分の2となります。)

1,000分の1 同上
④認定低炭素住宅の所有権の保存登記等(措法74の2) 個人が、令和2年3月31日までの間に、低炭素建築物で住宅用家屋に該当するもの(以下「認定低炭素住宅」といいます。)を新築又は建築後使用されたことのない認定低炭素住宅の取得をし、自己の居住の用に供した場合の保存又は移転登記 1,000分の1 同上
⑤特定の増改築等がされた住宅用家屋の所有権の移転登記(措法74の3) 個人が、令和2年3月31日までの間に、宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の住宅用家屋を取得する場合における当該住宅用家屋に係る所有権の移転登記 1,000分の1 同上
⑥住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記(措法75) 個人が、令和2年3月31日までの間に住宅用家屋の新築(増築を含む。)又は住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築若しくは取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記 1,000分の1 同上

(注1) 課税標準とは税率をかけて税額を算出する基になる金額です。

(注2) なお上記の軽減税率の適用を受けるには、床面積が50平方メートル以上であることや、新築又は取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります。

国税庁HPより引用

https://www.nta.go.jp/

4.不動産取得税

(1) 概要

不動産取得税とは、土地や家屋の購入・贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、その不動産の取得者に対して課税される税金です。不動産取得税は有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合など、一定の場合には課税されません。以下では東京都の内容を基本としてご説明します。

(2) 不動産取得税の計算方法

取得した不動産の価格(課税標準額)*1 × 税率*2

*1 令和3年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合、当該土地の課税標準額は価格の1/2となります。

*2 税率は以下のとおりです。

内容 土地 家屋(住宅) 家屋(非住宅)
平成20年 4月 1日から

令和3年 3月31日まで

3/100 4/100

東京都主税局HPより引用

https://www.nta.go.jp/

(3) 不動産取得税を算定する際の「取得した不動産の価格」について

不動産の価格とは、固定資産評価基準により決定した価格で、新・増築家屋等を除き、原則として固定資産課税台帳に登録されている価格のことです。したがって、不動産の購入価格や建築工事費のことではありません。

また、土地や家屋の贈与を受けたり、交換により取得したりした場合も、固定資産課税台帳に登録されている価格となります。

(4) 不動産取得税の免税点について

課税標準となるべき額が次の金額未満の場合、不動産取得税は課税されません。

土地 10万円
家屋 (新築、増築、改築) 23万円
家屋 (売買など) 12万円

ただし次の場合は、それぞれの前後の土地または家屋の取得をあわせて一つの土地の取得または一戸の家屋の取得とみなして、判断します。

・ 土地を取得した方がその土地を取得した日から1年以内にその土地に隣接する土地を取得した場合

・ 家屋を取得した方がその家屋を取得した日から1年以内にその家屋と一構となるべき家屋を取得した場合

(5) 課税の特例

上記以外に新築および中古住宅を購入した場合には、それぞれ税額の軽減措置の制度がありますので、以下でご説明いたします。

① 新築の場合の軽減措置

(ア)新(増・改)築住宅

[要件]

住宅の床面積が50平方メートル(戸建以外の貸家住宅については1戸につき床面積が40平方メートル)以上240平方メートル以下のもの

なお、床面積には住宅用の車庫・物置等も含みます。また、増改築の場合は既存部分と合わせた床面積になります。ただし、一定のサービス付き高齢者向け住宅である賃貸住宅を平成29年4月1日から令和3年3月31日までに取得した場合は、1戸につき床面積が30平方メートル以上210平方メートル以下(平成29年3月31日以前に取得した場合は30平方メートル以上240平方メートル以下)のもの、となりますので注意が必要です。

[控除額]

住宅の価格から1戸につき1,200万円(住宅の価格が1,200万円未満の場合はその額)が控除されます。

なお認定長期優良住宅を平成21年6月4日から令和4年3月31日までに取得した場合は、1戸につき1,300万円となります。

(イ)新築住宅用の敷地

[要件]

(ア)の軽減措置が適用される新築住宅の敷地を取得した場合で、次のいずれかに該当するとき

・ 土地を取得した日から2年(令和4年3月31日までに取得したときは3年、またはこの期間の取得で、法律に規定された共同住宅等であり、やむを得ない事情があると知事が認めた場合は4年)以内に住宅が新築されたとき

・ 土地を取得した日前1年以内に住宅を新築していたとき

・ 自己居住用の新築未使用住宅(平成10年4月1日以後新築のものに限ります。)を、土地の取得日の前後1年の期間内に取得したとき(同時取得を含みます。)

・ 新築未使用住宅とその敷地を、新築後1年以内に取得したとき(同時取得を含みます。)

[減額の額]

取得した土地の税額から、次のいずれか多い方の額が減額されます。

・ 45,000円

・ 土地1平方メートル当たりの価格(備考3)×住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度) × 3%

② 中古住宅の場合の軽減措置

中古住宅の場合の軽減措置は「耐震基準適合既存住宅」か「耐震基準不適合既存住宅」かによって取扱いが異なります。

a 耐震基準適合既存住宅(中古住宅)

[要件]

自己の居住の用に供する住宅のうち、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(床面積には住宅用の車庫・物置等も含みます。)の次のいずれかに該当する住宅を取得した場合

・ 昭和57年1月1日以後に新築されたもの

・ 昭和56年12月31日以前に新築されたもので、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの(取得の日前2年以内に当該証明のための調査等が行われたものに限ります。)

[控除額]

新築された時期に応じ住宅の価格から次の額が控除されます。

新築時期 控除される金額
昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで 100万円
昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで 150万円
昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで 230万円
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで 350万円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで 420万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日まで 450万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日まで 1,000万円
平成9年4月1日から 1,200万円

b 耐震基準適合既存住宅用の敷地

[要件]

aの軽減措置が適用される耐震基準適合既存住宅(中古住宅)の敷地を取得した場合で、次に該当するとき

・ 土地を取得した日の前後1年の期間内に住宅を取得したとき(同時取得を含みます。)

[減額の額]

取得した土地の税額から、次のいずれか多い方の額が減額されます。

・ 4万5,000円

・ 土地1平方メートル当たりの価格(備考2)× 住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度) × 3%

(イ)耐震基準不適合既存住宅(中古住宅)およびその敷地

a 耐震基準不適合既存住宅(中古住宅)

[要件]

昭和56年12月31日以前に新築されたもので、次のいずれにも該当するもの

・ 自己の居住の用に供する住宅のうち、床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下(床面積には住宅用の車庫・物置等も含みます。)のもの

・ 住宅を取得後に耐震改修を行い、建築士等により新耐震基準に適合することが証明されたもの(平成26年4月1日以降の取得で、取得の日から6ヶ月以内に、県税事務所長に証明書を提出しかつ居住の用に供したものに限ります。)

[減額の額]

新築された時期に応じ税額から次の額が減額されます。

新築時期 軽減される金額
昭和29年7月1日から昭和38年12月31日まで 3万円
昭和39年1月1日から昭和47年12月31日まで 4万5千円
昭和48年1月1日から昭和50年12月31日まで 6万9千円
昭和51年1月1日から昭和56年6月30日まで 10万5千円
昭和56年7月1日から昭和60年6月30日まで 12万6千円

b 耐震基準不適合既存住宅用の敷地(平成30年4月1日以降の取得に限ります。)

[要件]

aの軽減措置が適用される耐震基準不適合既存住宅(中古住宅)の敷地を取得した場合で、次に該当するとき

・ 土地を取得した日の前後1年の期間内に住宅を取得したとき(同時取得を含みます。)

[減額の額]

取得した土地の税額から、次のいずれか多い方の額が減額されます。

・ 4万5,000円

・ 土地1平方メートル当たりの価格(備考2)× 住宅の床面積の2倍(1戸につき200平方メートルが限度) × 3%

(5) 不動産を取得したときの申告および納付について

取得した日から30日以内に、土地・家屋の所在地を所管する都道府県税事務所に申告することが原則です。

しかし、都道府県によっては当局で特例等の判断を行い税額の確定と納付書の送付が行われますので、物件購入直後に所轄の都道府県税事務所に問い合わせてみてください。

5.固定資産税、都市計画税

固定資産税とは、毎年1月1日現在、市町村の固定資産課税台帳に、土地・家屋または償却資産の取得者として登録されている者に対して課される地方税です。

固定資産税は、市町村から送付されてくる納税通知書に従って、原則として4月、7月、12月、翌年2月の4回に分けて納付します。

都市計画税とは、都市計画法による都市計画区域のうち、原則として市街化区域内に所在する土地や家屋に対して課される税金です。

各々の税額の算定方法は以下の通りとなります。

◆ 固定資産税 = 固定資産課税台帳の登録価格 × 1.4%

◆ 都市計画税 =      同  上           × 0.3%

固定資産課税台帳の登録価格は地価公示価格の70%が目途となっております。

その他固定資産税および都市計画税には以下のような特例土地等が存在しますが、こうした判定は県税事務所等で算定されることになるため、所有者が手続きをすることはありません。

・ 住宅用地に対する課税標準の特例

・ 土地に係る税負担の調整措置

・ 新築住宅(建物)に係る固定ささん税の減額

・ 既存住宅を耐震改修した場合の固定資産税の減額措置

・ 既存住宅のバリアフリー改修工事をした場合の固定資産税の減額措置 等

不動産購入時の固定資産税および都市計画税は、引き渡し日をもって按分して精算することとなります。固定資産税および都市計画税は前払いで納付されていますので、物件購入時には買主が売主に精算金として支払うこととなります。

最後に

以上、不動産購入にかかる税金について説明をしました。各税金はそれぞれ異なるタイミングで納付することになりますので、不動産販売業者にしっかり確認してください。

記事の監修

辻国際税理士事務所

税理士 辻登志雄

管理会計、国際税務、不動産の税務、医療の税務に特化。その他コンサルティングとしてアジア海外事業を展開。

<主な実績>

東証一部上場企業国際税務
ジャスダック上場企業連結納税
中堅企業法人税務全般
東証一部上場企業海外コンサルティング
管理会計コンサルティング
中国コンサルティング

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