住宅ローンが通らない理由とその対処法とは|審査基準と併せて解説

住宅ローン・金融

2022.01.04

マイホームの購入にあたって、住宅ローンの借り入れを検討する人も多いですよね。

住宅ローンを借り入れるためには、融資を申し込む金融機関で審査を受け、信用に足る人物であると判断してもらわなければなりません。

とはいえ、住宅ローンで審査が行われることは知っているものの、具体的な審査内容や落ちてしまった場合の対処法まで把握している人は少ないのではないでしょうか。

そこで今回の記事では、住宅ローン審査に通らない主な理由とその対処法についてお伝えします。

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住宅ローンの審査基準について|主要12項目を解説

金融機関が行う住宅ローン審査。

その審査項目が気になる、といった方も多いですよね。

令和元年度に国語交通省が実施した民間住宅ローンの実態に関する調査」によれば、金融機関がローンするか否かを決める際に考慮している主な項目は以下のようになっていました。(※グラフ中央における数値の単位は%とする)

上記のグラフから、住宅ローンの審査項目においては「完済時の年齢」が最重要視されることがわかりました。

完済時の年齢については、ほとんどの金融機関では80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。(借入時の下限年齢は一般的に20歳以上とされる)

次いで多かったのが、健康状態です。

住宅ローンの借入時には団体信用生命保険(以下、団信)への加入が原則として義務付けられています。

そのため、申込時点で健康状態に不安が見られる場合、そもそも団信に加入することが難しいことからローンの借り入れも難しいといえるでしょう。

住宅ローンの審査においては、契約者自身に関することが大半を占めており、自身の置かれている状況によって借入可否が決まるといっても過言ではありません。

ここでは国土交通省の住宅局が行った『令和元年度 民間住宅ローンの実態に関する調査結果報告書』をベースに、審査の際に特に注意しておきたい項目について、詳しく見ていきます。

*【】内の数字は、全銀行のうち、どれくらいの割合の銀行が審査項目として考慮するかという比率になります。なおこの数字は、令和元年度調査の割合となります。

1. 完済時年齢【99%】

完済時年齢は、ほぼ全ての金融機関で重視されている重要な項目です。

例えばフラット35では、80歳となるまでの期間を最長の借入期間として設定することが可能ですが、収入の安定性や健康等、様々な観点から、完済時の年齢は重要な評価項目として扱われています

2. 健康状態【98.5%】

先に述べたように、大半の金融機関では住宅ローンの契約条件として団信への加入を掲げています。

そのため、申込時点でなんらかの持病を抱えている場合や生活習慣病のリスクが高い場合、団信への加入が認められないケースも少なくありません。

健康状態に問題があり、団信へ加入できなかった場合には住宅ローンの審査に通るのが難しいと考えておきましょう。

団信=団体信用生命保険とは?

団体信用生命保険、すなわち団信とは、住宅ローンを組んだ人(=被保険者)に、死亡や重度障害といった事態に陥った場合に、生命保険会社が住宅ローン残高に相当する保険金を支払うことで、住宅ローンを返済する仕組みです。

団体信用生命保険への加入が、住宅ローン実行の必須条件とするケースが多いため、健康状態により団信への加入ができない場合は、住宅ローンを組むことができません。

3. 担保評価【98.2%】

住宅ローンは金融機関に対し、長期にわたって返済を続ける必要があります。

そのため、金融機関は万が一の貸し倒れ等に備え、担保の提供を求めることがほとんどです。

住宅ローンにおいては、原則として購入する不動産(土地・建物)が担保の対象となります。

ローンの返済が不可能であると判断された場合、担保を競売にかけたうえで売却代金の回収がなされることが一般的です。

しかし、その際に資産価値が低すぎる物件であったり、借地権が設定されていたりすると、物件そのものの担保評価額が下がる傾向にあります。

そのため、担保評価額がローンの貸付額に見合わないと判断された場合、住宅ローンの借り入れが難しくなる恐れがあるといえるでしょう。

4. 借入時年齢【96.8%】

住宅ローンの借り入れにおいては、借入時の年齢も重要です。

先に述べた国土交通省の調査結果でも、「完済時年齢」と「借入時年齢」が重視されていました。

完済時年齢のことを考えると、ローンはできるだけ若いうちに組んだ方がいいのではないかと考える方もいるかもしれません。

しかし、極端に申込時の年齢が若いと、収入が安定していないと見なされ、審査に通らないケースも散見されますが、安定した企業で1年以上の勤務実績がある方であれば、20代前半でも住宅ローンを組むことは十分に可能です。

5. 年収【95.7%】

返済の原資となる年収は、最重要項目のうちの一つです。

年収に対して借入金額が決まりますので、物件価格に対して年収が低い場合は、住宅ローンの審査は通りません。

6. 勤続年数【95.6%】

少なくとも6か月、最低でも1年以上の勤務年数があったほうが、住宅ローンは通りやすくなります。

勤続年数は年収の安定性とも相関すると考えられており、転職直後でその企業での勤務年数が短い場合は、住宅ローンは通りづらくなります。

7. 返済負担率【89.2%】

返済負担率とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことです。

返済負担率の割合があまりに高い場合、継続して返済を続けることが難しいと見なされ、審査に通りにくくなります。

なお、返済比率の求め方は以下の通りです。

返済比率(%)= 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100

住宅ローンの借り入れにあたっては、「返済比率」が35%以内に収まることを一つの目安として考えるようにしましょう。

また、住宅ローンについては以下の記事で詳しく解説しているので併せて参考にしてください。

<参考記事>住宅ローンの返済比率とは?返済率の計算方法や目安、注意点について解説

8. 雇用形態【76.6%】

転職したてで勤続年数が短い、契約社員や派遣社員といった不安定な雇用形態であるといった場合、住宅ローンの審査に通ることが難しくなるでしょう。

正社員のケース

正社員の場合、通常勤続年数が3か月もしくは6か月以上の勤務年数が必要になる金融機関が多くあります。また仮に審査に通過した場合でも、適用金利が高くなったりと、勤務年数が短いために借入条件が悪くなるケースがあります。

勤続年数が長いほうが、より安定していると銀行が評価するため、有利になります。

契約社員のケース

契約社員の場合、有期雇用か自動更新が前提の契約なのか、によっても条件は異なります。つまり長期間にわたる住宅ローンを、しっかりと返済するために、雇用の安定性を見られます。

社会保険に加入していることや、歩合ではなく月給制であること、そして契約が自動更新であること、といった条件が加えられます。

有期雇用の契約の場合は、条件が悪くなったり、場合によっては組めなかったりといったケースがあります。

派遣社員のケース

派遣社員の場合、さらに条件が厳しくなります。

基本的には、年齢や勤務年数、職種、年収といったことが、より厳しく見られることになります。

約半数程度の金融機関は「派遣社員は住宅ローン審査の対象外」ですが、金融機関によっては「健康保険・厚生年金保険の被保険者であり、雇用保険への加入が確認できる」場合は、審査可能になります。

9. 国籍【67.8%】

日本国籍以外の外国籍の人の審査については、外国籍だからといって必ずしも審査ができないとは限りません。

基本的には永住権があったほうがより有利ですが、短期滞在を除く在留資格を保有している人であれば、審査は可能です。

ただし各種契約書類は日本語であるケースがほとんどのため、日本語でのコミュニケーションをとれた方が、よりよいと考えられます。

10. 家族構成【20.1%】

意外に思われる方もいるかもしれませんが、家族構成も審査項目として挙げる銀行もあります。

つまり家族構成に対して、考えづらい部屋を購入するケースは、審査に通らない場合があります。

極端な例としては、4人家族なのに1LDKや1ルームを購入するといったケースです。

4人家族の場合は、一般的には2LDKもしくは3LDKを購入するケースがほとんどです。

4人家族なのに1LDKや1ルームを購入しようとした場合、居住用ではなく、投資用として使われてしまうのではないかという危惧が生まれます。

住宅ローンは実際の居住用のローンであるため、賃貸を前提として投資用物件を購入するためには使えません。

こうした悪用を防ぐためにも、家族構成は審査項目の一つとなっています。

11. 雇用先の規模【17.9%】

雇用先の規模は、収入の安定性との相関性が高いと言われ、審査項目のうちの一つとして考える銀行があります。

一般的には、業歴の長い企業や資本金、従業員数といった企業規模が大きく安定していると思われる企業が雇用先の場合は、審査がより有利になる傾向があります。

中小企業や個人事業主については、帝国データバンクや東京商工リサーチといった民間の信用情報機関のデータを参考にするケースもあります。

12. 所有資産【17.1%】

所有している資産が多ければ多いほど、審査条件がより有利になる銀行もあります。これは年収に加え、万が一の場合においても、返済原資があるという考え方です。

もし所有資産がある場合は、銀行に申告すると、審査結果がより有利になるケースがあることもあるため、悩んだ場合は所有資産を開示する様にしましょう。

住宅ローン手続きの流れ

住宅ローンのおおまかな審査項目について理解したところで、手続きの流れを再確認しておきましょう。

住宅ローン手続きの流れは以下のようになっています。

  1. 1. 住宅ローンの情報収集・相談
  2. 2. 事前審査(仮審査)
  3. 3. 事前審査の承認
  4. 4. 本審査(正式審査)
  5. 5. 本審査の承認
  6. 6. 住宅ローンの契約手続き(金銭消費貸借契約)
  7. 7. 物件の引き渡し日に合わせて融資が実行される

住宅ローンを借り入れるには、仮審査と本審査といった2段階の審査に通る必要があります。

金融機関によって審査日数は異なりますが、事前審査は数日から1週間程度、本審査は1週間から2週間前後と考えておきましょう。

なお、フラット35の本審査は担保評価に時間を要するため、2週間ほど見込んでおくことをおすすめします。

<参考記事>【中古マンション購入の流れ】物件探しやローン契約のポイントを分かりやすく解説

住宅ローンに通らない理由と住宅ローン審査に落ちた場合の対処法

住宅ローンの審査項目と流れについて理解したところで、住宅ローンに通らない理由とその対処法についても見ていきましょう。

住宅ローンに通らない主な理由として、次のような項目が挙げられます。

  • 返済負担率が高い
  • 個人信用情報に滞納履歴がある
  • 申告内容に偽りがある
  • 転職してから日が浅い

ひとつずつ見ていきましょう。

返済負担率が高い

先に述べた返済負担率があまりに高いと、住宅ローンの審査に通らない恐れがあります。

仮に、年収600万円で月々の返済額を15万円と設定した場合の返済負担率は以下の通りです。

(15万円×12カ月)÷600万円×100=30%

年収や金利条件によっても異なりますが、なるべく返済負担率が35%前後で収まるように、返済計画を立ててみましょう。

また、詳しくは後述しますが、住宅ローンの返済比率には教育ローンやカーローンも含まれる点に注意が必要です。

個人信用情報に滞納履歴がある

住宅ローン審査において、金融機関は住宅ローン希望者の信用情報を信用情報機関に照会します。

そのため、クレジットカードやその他のローンで延滞履歴があると、審査に不利に働いてしまうでしょう。

なお、信用情報は自身で確認できることから、不安がある場合は審査申込前に確認しておくといいかもしれません。

個人信用情報を管理している機関は主に以下の3つです。

  • JICC(株式会社日本信用情報機構)
  • CIC(株式会社シー・アイ。シー)
  • KSC(全国銀行個人信用情報センター)

それぞれ加盟会社が異なるため、クレジットカード会社や消費者金融からの借り入れはJICCかCIC、銀行からの借り入れはKSCにて開示請求を行うようにしてください。

また、開示請求には所定の手数料がかかるため、併せて確認するようにしましょう。

申告内容に偽りがある

申告時に年収や健康状態などにおいて虚偽の申告をした場合も、審査に通らないと考えておきましょう。

年齢や勤務先で嘘はつけないものの、勤続年数や年収、健康状態などで多少の嘘をついても大丈夫だろうと考えたことがある方もいるかもしれません。

しかし、実際は金融機関が年金の加入履歴や源泉徴収、納税証明書、信用機関の情報照会等によって、それらの偽りを見抜くことが可能です。

そのため、虚偽の申告は基本的に意味がないことに加え、大きなリスクを背負う恐れがあることを頭に入れておきましょう。

転職してから日が浅い

住宅ローンの申し込みにおいて、金融機関の多くが勤続年数を重視しています。特に転職後6か月以内の場合は、厳しく審査される傾向があります。

勤続年数における条件は各金融機関で異なるものの、独立して開業後日が浅い人や、個人事業主になったばかりの人は苦戦する可能性が高くなります。

金融機関によっては、確定申告2年もしくは3年分を要求されますが、事業年数が2年もしくは3年未満の場合、事業と所得に安定性を判断しづらいため、審査結果が厳しくなるケースや、審査自体が不可といったケースがあります。

金融機関によっては審査可能な場合もあるため、年数が浅くてもある程度の収入を得ている、得られる見込みがあることをしっかりと証明できるようにしておくとは必要になります。

事前審査で通っても本審査で落ちる可能性もある

住宅ローンの借り入れにおいて、事前審査で通った後に本審査で落ちるケースがあります。

その理由として、主に以下3点が考えられます。

  • 書類に不備があった
  • 申請と実際の乖離
  • 団体信用生命保険に加入できなかった

申請と実際の乖離ですが、住宅ローンの事前審査では基本的に契約者が自己申告した情報をもとに審査を実施します。

その後の本審査では、自己申告の情報と本審査のために提出された各証明書の内容を照らし合わせるケースがほとんどです。

そのため、証明書類と自己申告の内容に著しい乖離が見られた場合、仮審査で通っていても本審査で落ちてしまいます。

住宅ローン審査に通らない理由として知っておきたい”カーローンと住宅ローンの関係”

この記事を読んでいる人の中には、カーローンと住宅ローンを併用できるのかと心配している方もいるのではないでしょうか。

実際に、前述の調査報告書によると「カードローン等の他の債務の状況や返済履歴」は61.8%の金融機関が、審査項目として考慮しています。

結論から言えば、住宅ローンとカーローンは条件を満たしさえすれば同時に組めます。

ただし、どちらの審査においても返済比率が重要であり、返済比率が一定水準を超えるとローンを組めない恐れがあることを覚えておきましょう。

返済比率は1つのローンの返済額で判断するのではなく、契約者が抱えている全てのローンの返済額の合計金額となります。

そのため、既にカーローンを組んでいて、新たに住宅ローンの借り入れを検討している場合には現状の返済比率を把握することから始めてみましょう。

返済比率が高い場合、カーローンを早倒しで返済するか、返済比率の基準が高い金融機関を探す必要があります。

住宅ローン審査で通らない方|よくある質問とその答え

ここでは、住宅ローン審査でよくある質問とその答えについてまとめてみました。

クレジットカードの支払いで滞納履歴があると審査に響くのか

住宅ローンの審査において、クレジットカードの利用状況は重要な判断材料のひとつです。

クレジットカードに延滞履歴がある場合、住宅ローンの返済も滞る恐れがあるのではと信用してもらえない恐れがあります。

ただし、クレジットカードの延滞履歴は一生残り続けるわけではありません。

信用情報機関がクレジットカードの利用状況を保有している期間は、契約期間中および契約終了後5年以内と定められています。

そのため、延滞が5年以上前の出来事である場合、原則として審査に響くことはないので安心してください。

ブラックリストに載ると住宅ローンは組めないのか

「ブラックリストに載る」とは、ローン審査にマイナスに働く情報が信用情報機関に登録されてしまうことを指します。

具体的には、クレジットカードやその他ローンの延滞履歴、借金による自己破産などの情報が該当するでしょう。

また、特に借金しているわけではないものの、携帯料金の分割代金を滞納したことによってブラックリストに登録されてしまうことがあります。

ブラックリストになんらかのデータが登録されている場合、ローン審査の通過が難しくなると考えておいて間違いありません。

その際、次のような状況では特に困難となるでしょう。

  • 自己破産などの履歴がある
  •  すでにローンを組んでいる
  •  納税義務を果たしていない
  •  長期にわたる支払い遅延を起こしている

とはいえ、クレジットカードの延滞履歴と同様に一生涯ブラックリストに残り続けるわけではありません。

そのため、不安がある場合には前もって自身で個人信用情報を調べておくことをおすすめします。

何度も審査に落ちる場合はどうしたらいいか

住宅ローン審査に何度も落ちる場合、落ちる要因を解決しない限りローンを組むことは難しいといえるでしょう。

その場合、まずは金融機関の融資担当者に通らない理由を尋ねてみることをおすすめします。

一般的に、金融機関から落ちた理由を明確に聞くことはできませんが、担当者によってはそれとなく教えてくれるケースがあるからです。

住宅ローンの審査基準は金融機関によって異なるため、大手の金融機関ばかりに目を向けるのではなく、地元の信用金庫や労働金庫など比較的融資を受けやすいとされる金融機関で相談してみるのもよいかもしれません。

貯金なしや頭金0円でも住宅ローンは組めるのか

貯金なしや頭金0円でも、住宅ローンを組むことは可能です。

返済能力内、すなわち住宅ローンの金額に対して十分な収入があると判断されれば、問題なく住宅ローンを借りることは可能です。

一方で貯金の金額が多く、頭金を物件価格の30%あるいは40%程度出したとしても、所得に対して返済金額が多過ぎるという判断をされると、借入はできません。

貯金や頭金の金額は、多ければ多いほど審査には有利になりますが、必ずしも祖だけで審査が通るわけではなく、あくまでも所得水準が十分な返済能力があると判断されることが大切ということを覚えておきましょう。

経営者や個人事業主は住宅ローン通らない?ベンチャー企業の経営者が審査に落ちた理由

経営者や個人事業主の方は、一般的なサラリーマンの人に比べると、住宅ローン審査に通りづらい傾向があります。

これは事業で損失が出た場合に、自分で補填したりすることで支払いが滞るリスクや、そもそも事業として支払期間(最長で35年間)の間、しっかりと継続できるかの保証がないためです。

金融機関の住宅ローン審査の考え方

金融機関の基本的な考え方としては、その経営者(もしくは個人事業主)が、借入期間にわたり、しっかりと返済できるかという点です。

これを判断するために、法人(個人事業主の場合は個人)の確定申告書直近3期分を提出してもらい、審査を行います。

特に重要となる点が、直近3期における以下の点です。

  1. 1. 直近3期分の営業損益・経常損益・当期損益が黒字か
  2. 2. 債務超過でないか(純資産がプラスか)
  3. 3. 繰越欠損金がないか(繰越利益剰余金がプラスか)

メガバンクのように審査基準が厳しくなればなるほど、上記を満たす必要があります。

地銀や信金の場合、上記をすべて満たさなくても、それが”一時的な要因”によるものである場合は、住宅ローン審査が通過する場合があります。

例えば「コロナによる一時的な減収による営業赤字」は、認められる場合があります。

しかし一方で、「営業損益は赤字だが、補助金で当期純利益が黒字になった」場合は、ネガティブに評価されます。これは「補助金がなければ、営業赤字であった」と判断されるためです。

大切なことは、「35年間にわたり、住宅ローンを返済し続けることができること」です。もちろん将来的なことは誰も判断できませんが、住宅ローン審査の場合、直近3期分の数字を基準に判断されることになります。

ベンチャー企業の経営者は住宅ローン審査に通らない!?実は”事業の魅力や成長性”は関係ない!?

実は、住宅ローン審査上、事業の魅力や成長性の重要性は、最上位にありません。前述の重要となる3点(直近3期分の損益、債務超過、繰越欠損金)が大前提の条件となります。

例えば世界を変える仕組みに取り組んでいるベンチャー企業があり、世界的な企業から出資を受けていて、純資産が10億円あったとしても、直近3期分の損益が赤字で、事業計画上しばらく黒字が出ない場合、融資は非常に難しくなります。

その経営者の報酬が住宅ローンに十分な額で、保有する株式の価値が数十億円だったとしても、融資は非常に厳しくなります。

何故ならば、その企業が将来黒字にならない限り、経営者の報酬は下がり、また赤字により株式価値が減少し0になる可能性があるためです。

経営者や個人事業主、ベンチャー企業の経営者が住宅ローン審査に通らない場合、どうする?

ベンチャー企業を含む経営者や個人事業主が住宅ローン審査に通らない場合、取り得る手段は以下となります。

  1. 1. メインバクに相談する
  2. 2. 直近期だけでも黒字化する(もしくは黒字化の見通しを立てる)
  3. 3. 繰越欠損金を解消する

銀行が融資できない理由として、「その企業を十分に判断できないため、長期間にわたり住宅ローンを返済する確証が得られない」という点があります。

メインバンクであれば、その企業の事業について十分に理解しているため、融資の確率は高くなります。逆に言い換えると、メインバンクが住宅ローンを貸し出さない場合、他の銀行での難易度はより高くなると考えられます。

経営者や個人事業主が住宅ローン審査に通らない場合の最終手段『フラット35』

経営者や個人事業主にとって、民間銀行で住宅ローン審査が通らない場合の最終手段は、『フラット35』です。フラット35の場合、法人の確定申告3期分を提出する必要がないため、審査に通る可能性は高くなります。

しかしフラット35を悪用するケースが増えており(投資用マンションを購入するのに使ったり、リノベーションマンションでオーバーローンを組んだり)、その結果として審査が厳しくなっている点はご注意ください。

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まとめ

今回は、住宅ローンが通らない理由とその対処法についてお伝えしました。

住宅ローンの審査において、なぜ落ちたのか明確な理由がわからないケースも多い一方で、落ちる人に共通するポイントもある程度決まっています。

そのため、自身の状況と希望借入額が見合っているか、信用情報にマイナスとなるような情報は登録されていないか、前もってきちんとチェックしておくことが大切です。

住宅ローン審査にこれから挑む方も、再審査を申し込む方も、事前準備をしっかり済ませたうえでマイホームの購入に向けて一歩踏み出してみましょう。

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