住宅ローンの返済比率とは?返済比率の計算方法や目安、注意点について解説

住宅ローン・金融

2021.12.17

家を購入する際にあたって、住宅ローンの借り入れを検討する人も多いですよね。

とはいえ、額が額であるだけに「自分に見合った借入額はどの程度なのだろうか」と悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

住宅ローンの借り入れにあたっては、年収や金利水準によっても異なりますが、年収が400万円未満の方は「返済比率」が30%以内、年収が400万円以上の方は「返済比率」が35%以内に収まることを一つの目安として考えることをおすすめします。

今回の記事では、住宅ローンにおける返済比率の考え方や、注意点等についてご紹介します。

目次

  1. 1. 住宅ローンの返済比率とは?借入可能額と返済比率の計算式は?
  2. 2. 住宅ローン返済比率の目安について
  3. 3. 住宅ローン返済に影響を及ぼす借入時の注意点
  4. 4. 住宅ローン返済の注意点:個人事業主やマンション投資がある人は注意!
  5. 5. 将来を見据えて適切な住宅ローンを見つけよう

住宅ローンの返済比率とは?借入可能額と返済比率の計算式は?

ここではまず、住宅ローンの返済比率目安と平均について、お伝えします。

住宅ローンの返済比率とは

住宅ローンの返済比率(返済負担率)とは、額面年収に対する住宅ローンの年間返済額の割合のことです。

住宅ローン審査の際、金融機関がチェックするポイントのひとつとして挙げられます。

返済比率が基準を超えると返済が滞るリスクが高まることから、融資を受けられない恐れがあることや、借入額そのものを減額されることもあるので注意が必要です。

借入可能額の計算の考え方

返済負担率に基づいて借入可能額を計算する場合には、返済期間は「(完済時年齢として定められている年齢)ー(現在の年齢)」もしくは「最長の返済期間として定められている期間」のどちらか短い期間で計算します。

借入可能額の計算方法

借入可能額の計算方法は、以下となります。

(年収x返済負担率基準)ー(他のローンの年間返済額)=年間返済額

(年間返済額)÷ 12 ÷100万円あたりの毎月返済額 x100万円=借入可能額

*返済負担率基準は各金融機関によって異なります。

金融機関によって異なる金利

借入可能額を計算する場合、実際の金利で計算を行うわけではありません。

金融機関ごとに金利が異なるため、住宅ローンを申し込む金融機関の金利で計算することが必要となります。

金融機関によって異なる貸出上限金額と所有権以外の物件

また金融機関によっては、1億円以上の融資不可、といったように貸出しの上限金額を設定しているケースもあります。また定期借地権や賃借権のように、権利が所有権でない場合も、審査自体ができない金融機関もあります。

必ず事前に確認する様にしましょう。

返済比率の計算式

また、返済比率は以下の計算式によって求められます。

返済比率(%)= 年間の返済額の合計 ÷ 額面年収 × 100

たとえば、額面年収800万の人が年間240万円の返済をしている場合の返済比率は、以下の通りです。

返済比率(%)= 240万円 ÷ 800万円 × 100 = 30.0%

自動車ローンやその他ローンも考慮する必要がある

返済比率の計算式における「年間返済額の合計」には、住宅ローン以外の借入も考慮する必要があります。

他のローンを含めて計算することで借入可能額の上限が変わり、それに伴い返済額も変わってきます。

試しに、住宅ローン以外に毎月一定の自動車ローンがある場合とない場合とで、借入額の上限がどの程度違うのか見てみましょう。

【参考】住宅ローンの返済方法

元利均等返済

元利均等返済は、元金と利息の合計額である毎月の返済額が一定額となる返済方法です。

一般的に、元金均等返済よりも利用者は多く、全期間固定金利型であれば返済終了まで返済額は変わらないというメリットがあります。

返済額が変わらないため返済計画を立てやすいという特徴がありますが、当初は元金部分が少なく徐々に元金部分が多くなるため、元金均等返済と比べて残元金の減り方が遅く、総返済額は多くなります。

元金均等返済

元金均等返済は、毎月一定の元金に残元金に対しての利息額を上乗せして支払う返済方法です。利息額は返済が進むにつれて少なくなりますので、時間の経過とともに毎月の返済額も次第に少なくなるという特徴があります。

元金に対する利息額が当初は多いため、元利均等返済と比べて残代金の減り方が早く、総支払利息も少なくなります。

住宅ローン返済比率計算:年収800万円のケース

【シミュレーション前提条件】

  • 年収:800万円
  • 融資金利:1.3%
  • 返済期間:30年
  • 返済方法:元利均等
  • 金利タイプ:全期間固定金利
  • 自動車ローン返済額:月4万円
自動車ローン有無毎月の返済額 借入可能額 
なし23.4万円6,952万円
あり19.4万円+4万円5,760万円

 出典:「借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)
https://www.flat35.com/simulation/simu_01.html

計算結果から、住宅ローン以外に毎月4万円の自動車ローンがあるだけで、借入可能額に約1,200万円の差が生じることがわかります。

住宅ローン以外に借入があるか否かで、借入可能額が大きく変わることに注意が必要です。

住宅ローン返済比率の目安について

住宅ローンの返済比率基準は、フラット35か一般の住宅ローンなのかで異なります。

なお、フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、全期間固定金利の住宅ローンのことです。(一般の住宅ローンは民間金融機関が提供する住宅ローンのこと)

フラット35における返済比率基準は次のようになっています。

年収400万円未満400万円以上
返済比率基準30%以下35%以下

とはいえ、ここで一つ注意点があります。

上記の返済比率はあくまで基準であって、無理なく返せる返済額を示しているわけではありません。

たとえば、年収500万円の人が返済比率の上限である35%まで住宅ローンを借り入れると、年間返済額は175万円になります。

これは月額に直すと、毎月約14.5万円を住宅ローンの返済に充てなければならず、なかなか返済が厳しいのが正直なところでしょう。

では、ゆとりをもって住宅ローンの返済計画を立てるためには返済比率の目安をどの程度に設定したらよいのでしょうか。

一般的に、無理のない返済比率の目安は多くても額面年収の25-35%以内と言われています。

住宅費用には住宅ローン以外にも固定資産税、マンションの場合には積立修繕金や管理費などの費用がかかることがほとんどです。

また、住居費以外にも子供の教育費など、そのほかに係るお金も考慮したうえで借入金額を設定するようにしましょう。

住宅ローン返済比率は年収によって異なる

ここでは、年収によって返済率がどのように変化するのか、シミュレーションをもとに確認していきましょう。

住宅ローン返済比率の計算例

ここでは、額面年収が600万、800万、1,000万円の場合の返済比率について、それぞれ解説していきます。

<共通条件>

  • 融資金利:1.3%
  • 返済期間:30年
  • 返済方法:元利均等
  • 金利タイプ:全期間固定金利

※1 出典:「借入希望金額から返済額を計算」(住宅金融支援機構)

額面年収600万円

借入額毎月の返済額年間返済額返済比率
2,500万円8.4万円100.8万円16.8%
3,000万円10.1万円121.2万円20.2%
3,500万円11.8万円141.6万円23.6%
4,000万円13.5万円162万円27%
4,500万円15.2万円182.4万円30.4%

額面年収600万円の場合、共通条件を前提に2,500万円を借り入れると毎月の返済額は8.4万円となり、返済比率は16.8%になります。

返済比率目安である20%を下回っていることから、2,500万円前後であれば借入が可能であるといえるでしょう。

額面年収800万円

借入額毎月の返済額年間返済額返済比率
2,500万円8.4万円100.8万円12.6%
3,000万円10.1万円121.2万円15.2%
3,500万円11.8万円141.6万円17.7%
4,000万円13.5万円162万円20.3%
4,500万円15.2万円182.4万円22.8%

額面年収が800万円になると、目安として3500万円以内であれば理想の返済比率20%に近い値で、住宅ローンの借入ができます。

額面年収1,000万円

借入額毎月の返済額年間返済額返済比率
2,500万円8.4万円100.8万円10.1%
3,000万円10.1万円121.2万円12.1%
3,500万円11.8万円141.6万円14.2%
4,000万円13.5万円162万円16.2%
4,500万円15.2万円182.4万円18.2%

額面年収1,000万円の場合、4,000万円ほどであれば理想の返済比率内でやりくりが可能です。

住宅ローン返済に影響を及ぼす借入時の注意点

最後に、住宅ローン借入時の注意点についていくつかお伝えします。

金利タイプを確かめる

住宅ローンを返済していくうえで、金利を念頭に置くことが大切です。

金利の高さによって毎月の返済額が異なることから、返済計画にも違いが生じます。

金利は主に以下3つのタイプに分けられます。

  •  変動金利型:定期的に金利および返済額が見直される
  •  全期間固定金利型:金利も返済額も完済まで変わらない
  •  固定期間選択型:はじめの数年間は固定金利、その後タイプを再選択する

それぞれの特徴について、おさえておきましょう。

変動金利型

変動金利型は経済情勢などに応じ、だいたい半年ごとに金利の見直しが行われます。

また、毎月の返済額も元利均等返済を選択した場合には、通常5年ごとに、元金均等返済の場合は通常金利変動とともに見直しが行われるケースがほとんどです。

金利水準が下がれば、将来の返済額も少なくなる一方で、返済額が金利に左右されることからローン締結時に返済総額を把握することができません。

そして、元利均等返済を選択している状態で金利が大きく上昇してしまった場合、毎月の返済額のうち金利が占める割合が高くなることから元金があまり減らない恐れがあります。

全期間固定金利型

全期間固定金利では、完済までに支払う毎月の返済額が確定していることから、返済計画が立てやすいといえます。

また、金利の低い時期に契約を締結すれば、最終支払いまで低金利のままでいられるのも特徴でしょう。

留意点として、先にお伝えした変動型に比べると金利が少し高めに設定されていることが挙げられます。

固定期間選択型

固定期間選択型では、ローン締結時に最初の金利の固定期間を何年にするか選択します。

設定期間終了後は変動型とするか、再度固定期間にするかを選択可能です。(金利はその時点でのレートが適用される)

固定期間中は返済額が変わる心配がないほか、変動金利型のような未払い利息のリスクもないでしょう。

ただし、固定期間が終了した後の返済額については、ローン締結時に把握できないので注意が必要です。

住宅ローン返済負担率だけでなく、住宅ローン以外で生じる諸経費も考慮する

返済比率は、住宅関連費用のうち、住宅ローンの返済部分しか考慮されていません。

先にお伝えしたように、住宅ローンの返済以外にも固定資産税をはじめとしたさまざまな経費が生じます。

また、マイホームが完成した後、家具や家電の購入費用が生じる恐れもあるでしょう。

住宅ローン以外で生じるあらゆる諸経費を考慮することが大切です。

団体信用生命保険の保障内容を確認する

団体信用生命保険(以下、団信)とは、住宅ローンの返済期間中に債務者が死亡または高度障害状態となったとき、その保険金で住宅ローンの残債が完済される保険のことです。

完済された後は住宅ローンの返済が不要となるため、残された家族が支払いに追われるようなことはありません。

民間の金融機関が提供している住宅ローンでは団信への加入は義務となっていることが一般的ですが、フラット35では加入は任意とされています。(万が一のことを考えると加入しておいた方が安全)

とはいえ、ひとくくりに団信といっても、金融機関や住宅ローン商品によってさまざまな種類があり、当然保障内容も異なります。

そのため、住宅ローンの締結時は団信の補償内容についても併せて確認するようにしましょう。

未払い利息に注意する

「未払い利息」とは、計算上の毎月利息額が毎月返済額を超える場合の超過部分の利息をいいます。

変動金利の場合、「毎月返済額は5年間変更しない」というルールがあるため、適用金利の見直しがあっても、毎月の返済金額は変わりません。

未払い利息とは?

ただし金利が段階的に上昇した場合、計算された利息額が毎月返済額を超えると、元金には1円も充当されず、残高が減りません。

未払い利息とはその「超過の利息」の事を言います。

未払い利息の注意点

この未払い利息は、発生時に引落しが行われなかったからといって支払いが免除されるものではありません。この間は元金(借入残高)への充当が一切行われなくなるため、返済計画に大きな影響を及ぼす可能性があります。

なお、この未払い利息は元金均等返済を選択した場合は、発生しません。

返済比率計算の注意点|個人事業主や投資用マンションを持っている人は注意!

一般的な給与所得者、つまりサラリーマンは前述の計算式で返済比率を計算することができます。

しかし個人事業主や投資用マンションを持っている人は、注意が必要です。

返済比率の注意点:個人事業主・中小企業の経営者

まず個人事業主や中小企業の経営者は注意が必要です。

35年にわたり返済し続けることが可能なほどの事業の安定性があるのか、という点が銀行に審査されます。

決算の状況や事業年数の長さによっては、借入金額が減ったり、金利が上がったりということが起きます。

個人事業主は確定申告や事業の内容といった点が審査上、非常に重要になるので、単純に所得と返済比率のみで判断せず、しっかりと金融機関に情報開示し、打ち合わせをしましょう。

返済比率の注意点:投資用マンションを持っている人

投資用マンションを持っている人も、年収や返済比率からだけでは住宅ローンの借入金額は決まりません。

多くの場合は、返済比率から計算された借入可能額から、すでに借りている投資用マンションのローンの金額が引かれます。

つまり自分自身の与信のうち、一部を投資用マンションローンでつかっていると、金融機関に判断されるためです。

投資用マンションを持っている人は、上記を踏まえたうえで借入可能額を計算し、購入するマンションを選ぶようにすることをおすすめします。

将来を見据えて適切な住宅ローンを見つけよう

今回の記事では住宅ローンの返済比率における適正な水準や、借入時の注意点についてお伝えしました。

住宅ローンは借入限度額まで借りようといった考え方をするのではなく、自身のライフプランやその他ローンおよび諸経費と照らし合わせたうえで、無理なく返済していける額とすることが大切です。

住宅ローンを借り入れる際は、返済比率が額面収入の20%となるように心がけたうえで、なるべく早めの返済を心がけましょう。

今回の記事が少しでも参考となっていたら、幸いです。

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最終更新日:2022年4月1日

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