不動産投資における一棟マンションへの投資と区分所有マンションへの投資の違い。それぞれのメリットとデメリットを解説

「一棟マンション投資のメリットは何？」「区分所有マンションへの投資のデメリットは？」など疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

不動産投資には、一棟マンションへの投資と区分所有マンションへの投資があり、それぞれで特徴が異なります。特徴やメリット・デメリットを知ることで、どちらの投資が自分に合うか判断が可能です。また、リスク管理にも役立ちます。

そこでここでは、一棟マンション投資と区分マンション投資のメリット・デメリットについて解説します。

一棟マンション投資とは

マンション一棟をまるごと購入して運用する一棟マンション投資は、ハイリスク・ハイリターンで大きな利益を狙えます。しかし、管理や修繕対応が多く大変なことも多いです。また、都内の物件であれば、数億円の予算が必要なこともあります。

まずは、一棟マンション投資の特徴について見ていきましょう。

マンションを土地と建物一棟ごと購入する

一棟マンション投資は、土地と建物（マンション）をすべて購入して運用する不動産投資です。一部屋ずつ購入する区分マンション投資とは違い、マンション一棟をまるごと購入するのが特徴です。

多額の購入資金が必要になるため、予算が数億円になることも珍しくありません。新築のマンションを購入することもできれば、中古マンションを一棟購入することもできます。

一棟マンション投資は部屋数が多いため、まとまった家賃収入が期待できます。空室で家賃収入が0円になるリスクを抑えることが可能です。

満室に近い状態を維持できれば大きなリターンを得ることができ、空室が目立つ場合は大赤字になることがあります。ハイリスク・ハイリターンなのが、一棟マンションの特徴です。

管理や修繕も自分で行う

一棟マンション投資は、土地・建物すべてがオーナー（投資家）名義となるため、管理や修繕も自分で行わなくてはなりません。区分マンション投資のオーナーのように、管理・修繕部分が部屋の中だけではないため大変です。

マンションの外壁や屋根、躯体、配管、駐車場、駐輪場、エントランス、エレベーター、ゴミ置き場など、敷地内のすべてが管理・修繕対象となります。長期的な修繕計画のもと、定期的に屋上の防水工事や鉄部塗装、外壁修繕などの工事対応が必要です。

オーナー1人で対応することは難しいため、維持管理を管理会社に委託するのが一般的です。ただし、管理会社に委託する場合は委託手数料が発生します。一棟マンション投資は敷地が広く部屋数が多いため、管理や修繕の対応も多く大変になります。

費用は都内で1億円以上が目安

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によると、2021年の首都圏における一棟マンションの価格相場は1億7,957万円でした。

以下は、首都圏の一棟マンションの価格推移です。

• 2015年：1億6,834万円
• 2016年：1億7,641万円
• 2017年：1億9,222万円
• 2018年：1億9,361万円
• 2019年：1億7,446万円
• 2020年：1億7,230万円
• 2021年：1億7,957万円

※「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」より

築年数など物件の状態にもよりますが、都内で一棟マンション投資をする場合、1億円以上が価格の目安となります。一棟マンション投資は多額の投資資金が必要になることを覚えておきましょう。

区分マンション投資とは

区分マンション投資は、一棟マンション投資よりも始めやすいのが魅力です。一般的な会社員でも不動産投資を始めることができます。ただし、管理や修繕は管理組合で話し合って決めるなど、自身ですべてを決められるわけではありません。

ここでは、区分マンション投資の特徴について見ていきましょう。

マンションを一部屋ずつ購入する

区分マンション投資は、マンションを一棟買いするのではなく、一部屋または複数の部屋を購入して運用するものです。購入した物件を賃貸に出して、家賃収入を得ることができます。

マンションをまるごと購入する一棟マンション投資よりも、取得費用は安いため、投資資金が少ない方でも始めやすいのが魅力です。自己資金なしで取得費用全額を借り入れできる不動産投資ローンもあります。

一棟マンション投資と比べると、家賃収入は少ないですが、空室時の損失額も少なく抑えられます。区分マンション投資は一部屋ずつ購入できるため、不動産投資を始めるハードルはそれほど高くありません。

管理や修繕は管理組合が行う

区分マンションのオーナーは、自動的に管理組合の一員になります。管理組合は区分所有者全員で構成される自治組織です。マンションを自主的に管理するために設立が義務付けられています。

管理や修繕の計画立案などは管理組合で話し合い、決めていきます。そのため、「●●の修繕から始めたい」「管理会社を変えたい」など考えていても、実現できない可能性があります。

費用は23区内で1,000万円以上が目安

区分マンション投資を23区内で始める場合、物件の取得費用は1,000万円以上が目安です。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によると、2021年の首都圏における区分マンションの平均価格は1,771万円でした。

以下は、首都圏における区分マンションの平均価格の推移です。

• 2015年：1,606万円
• 2016年：1,622万円
• 2017年：1,769万円
• 2018年：1,816万円
• 2019年：1,889万円
• 2020年：1,757万円
• 2021年：1,771万円

※「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」より

首都圏の区分マンションの平均価格は1,600万〜1,900万円程度で推移しています。

2021年の築年数の平均は29.1年です。そのため、築浅物件を狙う場合は、価格はさらに高くなる可能性があります。23区内で区分マンション投資を始める場合は、ある程度まとまった投資資金が必要になることを理解しておきましょう。

一棟マンション投資のメリット

一棟マンション投資のメリットには「一棟すべて管理するので資金効率が良い」「自分で管理計画を決められる」などがあります。どのようなメリットがあるのかを知ることで、区分マンション投資との比較や一棟マンション投資が自身に合うか判断しやすくなります。

ここでは、一棟マンション投資のメリットについて見ていきましょう。

一棟すべて管理するので資金効率が良い

一棟マンション投資のメリットは、区分マンション投資と比べて管理する際の資金効率が良いことです。

一室だけの区分マンション投資とは違い、一棟マンション投資はすべての部屋をまとめて管理します。1度に多くの部屋をまとめて管理・修繕したほうが、一室あたりのコストは節約できます。

管理・修繕費用を節約できることで、資金効率が良くなり、より多くの資金を手元に残すことが可能です。

自分で管理計画を決められる

一棟マンション投資は、オーナー自らが管理計画を決めることができます。区分マンションの場合は、区分所有者・管理組合で話し合い、計画などを決めていく必要があります。そのため、自分の希望通りの管理計画になるわけではありません。

一棟マンションの場合は、所有者がオーナーのみとなるため、オーナーの考えが反映された管理計画を作成することが可能です。

修繕などでバリューアップしやすい

区分マンションの場合は、複数の区分所有者がいるため修繕内容などは話し合い、多数決で決めることになります。そのため、「共用部分を●●のようにしたい」「リノベーションをして価値を高めたい」「早めにエントランスや駐車場の修繕をしたい」など、要望があっても他の区分所有者の理解を得ないと実現できません。

一棟マンション投資の場合は、管理内容や修繕内容をオーナーが決めることができます。

すべての部屋に人気の間取りや設備を導入することが可能です。各部屋ばらばらではなく、統一感のある内容に修繕できます。また、共用部分の修繕についても、ある程度自由に決められます。

費用を安く抑えられ、オーナーの裁量で自由に決めることができる統一感のある修繕によって、一棟マンションのバリューアップを図れるのがメリットです。

大きなキャッシュフローを得られる

一棟マンション投資のメリットは、大きなキャッシュフローを得られることです。マンションをまるごと一棟購入して運用するため、部屋数が多く、毎月多額の家賃収入を得ることができます。

たとえば、一室の家賃が8万円の場合、区分マンション投資だと月8万円、年間96万円の家賃収入となります。しかし、一棟マンション投資は、10室の場合で月96万円、年間1,152万円の家賃収入を得ることが可能です。入居済みの部屋が8室の場合でも、月64万円、年間768万円です。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によると、2021年の首都圏における一棟マンションの利回り平均は7.48%でした。

首都圏の平均価格1億7,957万円で一棟マンションを取得した場合、利回り7.48%（表面利回り）だと、年間の家賃収入は約1,343万円（月約112万円）です。

このように、まとまった家賃収入が入り、多額のキャッシュフローを確保できるのは一棟マンション投資のメリットです。

一棟マンション投資のデメリット

一棟マンション投資のメリットだけでなく、デメリットも把握しておくことが大切です。デメリットを知っておくことで、リスク管理がしやすくなります。

ここでは、一棟マンション投資のデメリットについて見ていきましょう。

価格が高いので誰もが買えるわけではない

一棟マンション投資のデメリットは、価格が高いことです。区分マンションの価格は数百万〜数千万円ですが、一棟マンションとなると1億円を超えることが多いです。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によると、2021年の区分マンションの全国平均価格は1,533万円でした。

一方、一棟マンションの全国平均価格は1億6,312万円です。区分マンションと比べると、10倍以上の価格差があります。

以下は、地域別の区分マンションと一棟マンションの平均価格です。

地域	区分マンション	一棟マンション
北海道	743万円	1億2,965万円
東北	1,884万円	1億7,515万円
首都圏	1,771万円	1億7,957万円
信州・北陸	427万円	1億3,326万円
東海	1,232万円	1億3,716万円
関西	1,197万円	1億3,212万円
中国・四国	602万円	1億3,456万円
九州・沖縄	957万円	1億8,213万円

※2021年

上記のとおり、どの地域も一棟マンションの平均価格は1億円を超えています。信州・北陸と中国・四国に関しては、区分マンションとの価格差が20倍以上あります。

1億円以上の物件を現金で購入できる方は少なく、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。しかし、「不動産投資ローンの借入金額の限度は年収の10倍まで」と言われることも多く、1億円以上の資金を借りる場合は相当な年収が必要となります。また、借り入れ後の毎月のローン返済も大変です。

「一棟マンション投資を始めたい」と考えていても、誰でも簡単に手が出せる価格ではありません。

定期的な修繕計画や管理組合の話し合いを主導しなくてはいけない

一棟マンション投資は、オーナーが所有する物件なので、修繕計画や管理組合の話し合いを主導しなくてはなりません。オーナーが主導しなければ、話し合いや計画の作成が進まない可能性があります。主導するためには、修繕や管理について把握しておく必要がありますし、自分の考えを持っていなくてはなりません。

「主導するのは面倒…」と思う方も多いことでしょう。

売却に時間がかかる

一棟マンション投資は売却に時間がかかる傾向があるため注意が必要です。「売却してまとまったお金を得たい」「運用益が期待できなくなったので売りたい」「管理が面倒なので手放したい」など考えて売却を検討しても、金額が大きいためすぐに買い手が見つからない可能性が高いです。一棟マンションは中古でも1億円を超えることが珍しくありません。

価格が高く購入できる人が限られるため、売却には時間がかかります。

一棟マンションを売却する場合は、長期間、現金化できないことも覚悟しておきましょう。また、売却するために大幅な値下げをしないといけない場合もあります。

立地リスクを分散しにくい

立地リスクを分散しにくいのは、一棟マンション投資のデメリットです。一棟マンション投資の場合、多額の資産が同じ立地に集中することになります。そのため、地震や台風などの災害で被害を受けたときに、資産の大部分を失う可能性もあります。また、多額の修繕費がかかる恐れがあるため注意が必要です。

区分マンションであれば、一棟マンションより価格が安いため、複数の立地に所有するなどして資産を分散できます。

一棟マンションはリスクの分散が難しいため、購入前に災害リスクなどを調査しておく必要があります。

区分所有マンション投資のメリット

区分所有マンションへ投資するメリットには「価格が安いので資金が少なくても買いやすい」「売却がしやすい」「立地リスクを分散できる」などがあります。どのようなメリットがあるのかを知ることで、一棟マンション投資と比較がしやすくなります。

ここでは、区分マンション投資のメリットについて見ていきましょう。

価格が安いので資金が少なくても買いやすい

区分所有するマンションへ投資するメリットは、物件価格が安いことです。1億円以上かかる物件が多い一棟マンション投資とは違い、区分マンション投資は1,000万円台で購入することが可能です。物件によっては1,000万円以下で購入できます。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によれば、2021年の区分マンションの全国平均価格は1,533万円であり、信州・北陸に関しては500万円を下回ります。

築年数や立地などによって物件価格は変わりますが、一般的な会社員でも気軽に始めることが可能です。

売却がしやすい

売却しやすいのも区分マンション投資のメリットです。一棟マンションと比べて価格が安いため、買い手がすぐに見つかる可能性があります。すぐに売却できれば、スピーディーにまとまったお金を得ることが可能です。

マンション一棟ではなく一部屋や複数部屋での売買となるため、比較的流動性が高いことは区分マンションの魅力です。

自分で修繕計画などをしなくて良いので手軽に運用できる

区分所有マンションの場合、区分所有者で構成される管理組合で修繕計画などについて話し合います。一棟マンション投資のように、オーナー自身で多くのことを決める必要がありません。そのため、「修繕計画について考えないといけない」「管理はどうしよう」などの悩みはほとんどありません。一棟マンション投資と比べて、手軽に運用できるのがメリットです。

立地リスクを分散できる

立地リスクを分散できるのは、区分所有マンションへ投資をするメリットです。一棟マンションの場合は、1箇所に多数の部屋（資産）が集まるため、災害が起きたときに大きな損失を被る可能性があります。また、マンションのある地域の人口が急減するなどすれば、空室リスクは一気に高くなります。

区分マンションを複数所有すれば、さまざまな立地に資産を分散できるため、災害が発生した場合も損失を抑えることが可能です。立地が分散することで、特定の地域が人口急減などした場合にも対応しやすくなります。

一部屋単位で購入する区分マンション投資であれば、立地リスクを分散できます。

区分所有マンション投資のデメリット

区分所有のマンションへ投資をする場合は、実質利回りが低く、自由にリフォームできないなどのデメリットがあります。メリットだけでなくデメリットも把握しておくことは大切です。

ここでは、区分所有マンション投資のデメリットについて確認していきましょう。

管理費や積立修繕金が高く実質利回りは低め

区分所有マンションへ投資をするデメリットは、利回りがそれほど高くないことです。

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家（けんびや）」の「収益物件 市場動向 年間レポート＜2021年1月〜12月期＞」によると、2021年の区分マンション投資、一棟アパート投資、一棟マンション投資の全国平均利回りは次のとおりです。

投資の種類	全国平均利回り
区分マンション投資	7.44%
一棟アパート投資	8.59%
一棟マンション投資	8.04%

上記のとおり、区分マンション投資は利回りが7%台ですが、一棟アパート投資と一棟マンション投資の利回りは8%を超えています。これらの数値は表面利回りとなるため、コストも考慮した実質利回りは更に低くなります。

区分所有マンションは、管理費や修繕積立金、管理委託手数料（管理会社委託の場合）などの費用がかかるため、実質利回りはそれほど高くありません。

自由に修繕やリフォームができない

自由に修繕やリフォームができないのも、区分所有するマンションのデメリットです。修繕やリフォームは管理組合で決められた計画やルールをもとに行います。そのため、区分所有者が希望する修繕が行われない可能性があります。また、希望のリフォームができないことがあるので注意が必要です。

空室リスクをカバーしにくい

区分マンション投資は、一棟マンション投資と比べて部屋数が少ないため、空室リスクをカバーしにくいのがデメリットです。

一部屋だけの場合は、入居者がいなければ家賃収入は0円となります。一棟マンションのように部屋数が多ければ、家賃収入0円を回避することが可能です。

複数の物件を所有する場合は良いですが、所有物件が一つのみの場合は空室リスクに気をつけましょう。

まとめ

ここでは、一棟マンション投資と区分マンション投資のメリット・デメリットについて解説しました。

一棟マンションへの投資は多額の資金が必要となるが、まとまった家賃収入が期待でき、管理や修繕方法を決められます。区分所有マンションへの投資は管理や修繕の自由度は低いが、価格が安く売却もしやすいのが魅力です。

一棟マンション投資と区分マンション投資、それぞれのメリット・デメリットを把握して、自分に合った不動産投資を始めることが大切です。

不動産投資に興味がある方は、ここで紹介した内容を参考にして、計画立てや資料請求などを始めてみましょう。

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