マイホーム購入の落とし穴!不動産投資は住宅ローンを組んでから

住宅ローン・金融

2021.08.04

年金だけでは老後の備えが不十分だと言われる時代。夫婦二人で老後の生活を過ごすためには、貯金2,000万円が必要だとも言われます。

しかし、それだけまとまったお金を貯金しておくのはなかなか難しいもの。そんな時に頼りになるのが本業となる仕事以外の副収入です。

副収入を得る手段は色々ありますが、毎月一定の収入を確保する手段として始める人が多い投資の一つが不動産投資です。

不動産投資は、マンションなどの不動産を購入し、それを人に貸し出すことで毎月一定の家賃収入を得ることができます。

一気に多額のお金を得ることはできませんが、その代わり収入が比較的安定しており、不動産を所有していれば将来の収入予測が立てやすいメリットがあります。

それだけに若いうちからローンを組み、マンションなどの不動産を購入して将来の備えにしたいという人も多いのではないでしょうか。

しかし、不動産を購入する時には現金では買いにくいため、ローンを組むことがほぼ必須となっています。

そのローンを組む順番に気をつけないと、住宅ローンを組めないこともあるのです。

そこでここではマイホーム購入と不動産投資を同時に行いたい方のために、不動産を購入する順番とローンの組み方についてお伝えしていきます。 

住宅ローンが組めない人が増えているその理由は!?

副業で副収入を得るのが当たり前となった時代。 そんな時代だからこそ、不動産投資に興味を持つ方も増えています。

ただし不動産を購入するためには最低でも数百万円、一般的には1,000万円以上のお金が必要です。そんな金額を現金で購入できる人はそうはいません。そこで、不動産を購入する時には銀行や信用金庫などの金融機関から、不動産投資用のローンを借りることが多いです。

その投資用ローンを借りる金額や借りる順番を間違えたために、住宅ローンが組めなくなったという人が最近は増えてしまっているのです。

なぜ投資用ローンを借りると住宅ローンを組めなくなるのか、その理由をお伝えします。

住宅ローンを組もうと思っても与信枠がない

投資用ローンを借りていると、なぜ住宅ローンを組めなくなるのか。 それは投資用ローンを借りることで与信枠を使い切ってしまうからです。

与信枠とはその人が金融機関から借りることができる金額の上限枠を示す数値です。

一般的には与信枠は年収の5倍から10倍と言われており、 年収400万円の方でしたら与信枠は2,000~4,000万円ということになります。

与信枠の数字はお金を借りる人の年収や勤務先、また年齢によっても変わってきますが一般的には収入が多い方、勤続年数が長い方、勤務先の安定性が高い方が有利です。

仮に、3,000万円の与信枠がある方がいたとします。

その方が、都心の新築ワンルームマンションを購入するために2,500万円の融資を受けたとします。そうするとその方の与信枠は、3,000万-2,500万=500万。つまり、与信枠の残高が500万円しかなくなってしまうので、住宅を購入するのに必要な金額を借りることができなくなってしまうのです。

与信枠がないのは不動産投資ローンを借りているから

与信枠がなくなるのは、住宅ローンを組む前に、投資用ローンで資金調達しているからです。そのため、ローンの返済が進まないと住宅の購入に必要な金額をローンで調達することができなくなってしまうのです。

年収が多く、1億円ほど与信枠がある人でしたら、例えば投資用ローンで3,000万円を借りていたとしても、与信枠残高は7,000万円になります。

そのため、例え投資用ローンを借りていたとしても、住宅ローンを十分に借りられます。

ただし、それだけの金額を金融機関から借りることができる人はそう多くありません。2018年時点で、日本の30代男性の平均年収は約420万円となっています。

(平成30年 民間給与実態統計調査

https://www.nta.go.jp/publication/statistics/kokuzeicho/minkan2018/pdf/001.pdf

その方の勤務先が安定していて、与信枠が年収の10倍まであったとしても借りられる金額は最大4,200万円前後です。

手堅い賃貸需要がある東京23区内の新築ワンルームマンションを購入しようとするとその価格は2,000~3,000万円以上です。

先に新築ワンルームマンションを融資を受けて購入してしまうと、住宅購入に使える与信枠は1,000~2,000万円程度です。

自宅を購入するための住宅ローンが仮に1,500万円しか借りられなかったら、購入できる住宅はせいぜい2,000万円程度です。

自分の与信枠を使い切ると、融資を受けられません。住宅購入より前に不動産投資用ローンを借りることは、危険だという認識を持っておきましょう。

不動産投資用ローンを先に借りるリスクとは

住宅ローンを組む場合、不動産投資用ローンを先に借りるリスクは与信枠を使い切ってしまうことですが、それ以外にも色々なリスクが存在します。

不動産を購入する時にチェックするべき投資用ローンのリスクについて、説明していきます。

与信枠を使い切ってしまう場合がある

最初に挙げるリスクは、先に述べたように与信枠を使い切ってしまうリスクです。

年収がそれほど高くなく、与信枠があまり無い方が投資用ローンを先に組んでしまうと、住宅購入に必要な金額を借りるだけの与信枠の残高がなくなってしまいます。

与信枠を増やすためには、収入が大きくアップし、安定性のある勤務先に転職するなどの方法が考えられますが、そのような理想的な転職ができる人はそう多くはないでしょう。

もし与信枠を使い切ってしまっていた場合、住宅ローンを組んで自宅を購入するためには、せっかく購入した投資用不動産物件を売却しないといけないでしょう。

不動産投資で収益が出ていないと住宅ローンを借りにくくなる

与信枠は全ての金融機関で同じ金額ではありません。そのため、金融機関によっては交渉することで与信枠を拡大することも可能です。

購入した不動産で毎年着実に収益が出ていれば、与信枠が増えることもあります。

金融機関も不動産による収入をあなた自身の給与所得にプラスして、与信枠を増やしてくれることがあるのです。

たとえば年収400万円の方で与信枠が年収の8倍である場合、与信枠の最大は3,200万円です。そこに不動産投資でキャッシュフローが年間50万円生まれていれば、年収を400万+50万=450万と捉えて、450万×8=3,600万と、与信枠が3,600万円まで増えることもあります。

しかし、不動産投資で常にキャッシュフローが出るとは限りません。

特にフルローンでマンションなど投資用物件を購入していると、毎月の収入をローン返済額が上回り、赤字になってしまうということもあるのです。

そういった場合、あなたの給与による年収と不動産のマイナス分を合算して、与信枠が下がることもあります。

不動産投資を行っていても、キャッシュフローが生まれていなければ住宅ローンを借りることが困難になってしまうのです。

フルローンで不動産投資用ローンを借りるのは危険

20代、30代など若い方は、不動産投資を始める場合長期間の融資を受けることができるメリットがあります。

最近では新築マンションの場合、20~30代の方でしたら、最長45年のローンを組むことも不可能ではなくなってきています。

「頭金がわずか10万円でも、フルローンでマンションを購入することができます」と言ってくる不動産会社もいるでしょう。

しかし、頭金をほとんど用意せずフルローンで不動産投資用ローンを借りることは返済リスクが高くなります。

例えば2,000万円のマンションを購入するときに、頭金が500万円の場合と頭金なしの場合で金利2.5%、返済期間30年間借りた場合、毎月の返済額はこれほど違ってきます。

借入金額1,500万円 毎月の返済額 59,268円

借入金額2,000万円 毎月の返済額 79,024円

30年間にもわたって毎月これほどの金額を返さなければいけません。その負担は大きなものになるでしょう。それでも確実に家賃収入があり、毎月キャッシュフローがあればそれほど大きな問題にはなりません。

しかし、空室リスクや災害リスクなど不動産投資にはさまざまなリスクがあります。

一度空室が発生してしまうと、空室期間はローンを自分の給料から返さなくてはいけません。また空室を埋めるためには広告費や修繕費、清掃費、仲介手数料などの出費もかかってきます。常に家賃収入があることを前提にフルローンで不動産物件を購入すると、一度空室が発生しただけで給与からの返済負担が大きくなり、家計へ大きく負担がのしかかるのです。

その結果投資用ローンを返済しきれずに、不動産を売却しなければいけないこともあります。

フルローンで不動産投資用ローンを借りることは、大きなリスクにつながってくるのです。住宅購入などの人生設計も大きく狂わされることもあるため、不動産投資用ローンの融資を受ける際には慎重に返済計画を検討しなければいけないでしょう。

リスクを抑えるためには、できるだけ頭金を用意するべきです。

投資用ローンを借りすぎたことによる失敗例3選

実際に、投資用ローンを借りすぎたことによる失敗例を見ていきましょう。

失敗の実例を知ることで、失敗を防ぎやすくなります。

1. 自宅の購入時に僅かな金額しか借りられず、不便な家しか買えない

まず最もよく見られる失敗の実例が、投資用ローンを借りすぎたことで自宅購入時に僅かな金額しか住宅ローンで借りられないことです。

4,000万円の与信枠があるという比較的余裕のある方でも、2,000万円の投資用マンションを先に購入していると、残りの与信枠は2,000万円だけです。

その2,000万円で自宅を購入しようとしても、都内の駅から徒歩10分以内という、立地の良い場所に自宅を購入することは非常に難しいです。

住宅ローンを借りる前に投資用ローンを借りてしまったことで、満足できない自宅しか買えないという事態に陥るのです。

2. 住宅ローンを借りられず家賃負担とローン負担の二重出費を支払いきれなくなる

次によくある失敗は、住宅ローン自体を借りられなくなってしまう失敗です。 住宅ローンが借りられないとどうなってしまうでしょうか。それはつまり、投資用ローンを返済しきるまでずっと賃貸物件に住むしかなくなるということです。

しかも、一般的に賃貸物件は住宅ローンで購入する家よりも割高な物件しか借りることができません。

例えば3,000万円を35年ローンで借りた場合、毎月の返済金額は10万円程度です。4,000万円あればファミリー用の戸建てもマンションも都心から30分ほど離れた場所に買えるでしょう。

しかし、10万円の家賃で住めるファミリー向け物件となると、都心から1時間ほど離れた場所になってしまいます。

投資用ローンを借り、同時に賃貸物件で都心に家を借りようとすると、その返済と家賃をあわせた負担額は、20万円以上にのぼります。

賃貸物件に住みながら投資用ローンの返済を続けるということは、家計負担が大変大きなものになってしまうのです。

3. フルローンでマンション購入したものの、売却時に残債が発生するために売れない

またフルローンで投資用物件を購入した時によくある失敗が、「手放したくても売れない」というものです。

これは、特に新築マンションをフルローンで購入する時によく見られる現象です。

新築マンションの価格には建築業者の利益が入っているので、中古物件よりかなり割高な価格になってしまいます。

新築マンションは購入した時点で価格が2割下がると言われます。それは、どんな新築マンションでも購入した時点で所有者が生まれるため、新築から中古になってしまうからです。

3,000万円でフルローンで購入した新築マンションを、購入から1年後に売ろうとすると、2,500万円で売れれば御の字でしょう。

しかし、1年間ローンを返済しただけでは返済元本は殆ど減っていません。 なかなか利益が生まれないので購入した新築マンションを売却しようとしても、売却金額がローンの残債以下にしかならないので、金融機関が売却を許可してくれないのです。 この場合は空室におびえながらマンションを持ち続けるしかありません。もしくは、貯金があれば売却金額と貯金で残債を返済することができますが、そうするとマイホーム購入や学費のために残しておいた貯金を使ってしまうことになるでしょう。

フルローンで物件を購入していると、こういった「売りたくても売れない」リスクが起こり得るのです。 

住宅ローンを不動産投資用ローンより先に組むべき3つの理由

ここまで、不動産投資ローンを住宅ローンより先に借りることによるリスクを説明してきました。

では住宅ローンを不動産投資用ローンより先に組むと、どうなるでしょうか。住宅の購入を重視する人にとっては、望ましい状況が起こりやすくなります。

1. 住宅ローンを与信枠上限まで借りられるので理想の住宅を購入できる

まず住宅ローンを先に借りれば、自分の与信額の上限まで利用することはできます。 4,000万円の与信枠がある人でしたら4,000万円の融資を受けられます。自分で用意した貯金があれば、5,000万円程度の住宅を購入することができるでしょう。

5,000万円程度用意できれば、都心から30分ほどの駅近のマンションを購入したり、広めの中古戸建てを購入することも不可能ではなくなり、選択肢が広がります。

広さ重視の人にとっても、立地重視の人にとっても理想的な住宅を購入しやすくなるのです。投資用物件を購入する場合は、住宅ローンの返済がある程度終わったところで、投資用ローンの融資を検討していくと良いでしょう。

ある程度住宅ローンの返済が終わっていれば、返済分だけ与信枠が生まれます。また住宅ローンの返済実績ができれば、金融機関もその点を評価して与信枠を拡大してくれる可能性も生まれてきます。

2. 住宅ローンを長期間借りられるので、返済の負担を下げられる

住宅ローンは、投資用ローンよりも融資条件において優れている点が多いです。 

そもそも住宅ローンとは、国が金融機関に対して「国民が住宅を購入できるように良い条件で融資する」ことを前提に設定しているローンだからです。

投資用物件を購入する場合の融資期間は、建物の残り法定耐用年数が一つの基準となってきます。 マンションは RC造物件なので法定耐用年数は47年です。築20年のマンションであれば、融資を受けられる期間は25年前後が目安です。35年返済にすることは難しいでしょう。

一方、住宅ローンの場合は中古の木造物件を購入する際でも最長で35年の返済期間を設定できます。融資を受ける方の年齢にもよりますが、40歳前後の方でも、35年間の返済期間を設定しやすいです。さらに二世代ローンであれば50年の返済期間を設定することも可能でしょう。

また金利も、住宅ローンの方が投資用ローンよりも低くなっています。

日本は現在マイナス金利政策が導入されているため、投資用ローンも住宅ローンもバブル期と比べればかなり金利が低くなっています。

投資用ローンでも条件の良いものであれば、年利2%前後で融資を受けることが可能です。対して住宅ローンでは、変動金利であれば最初の5年間はなんと、年利0.5%前後という非常に低い金利での融資を受けることも可能です。 また住宅ローンを借りて住宅ローン減税制度を利用できれば、ローン残高の1%が住民税や所得税から還元されるので、実質的には金利負担はマイナスではなくプラスになり、家計の負担が大きく減ります。

そういった意味で住宅ローンを先に借りておけば毎月の返済を減らし、人生設計を立てやすくなるのです。

3. 自宅も投資用物件も両方失うリスクを下げられる

自宅を購入しながら投資用物件を購入する。このような理想的な状況に憧れる方も多いでしょう。

しかし、この状況をすぐに実現できるのは与信枠に余裕のある方だけです。焦って自宅、そして投資用物件を購入してしまうと最悪のケースが起きれば両方を失うことがあります。それは、先にご説明したように投資用物件は空室が発生してしまえば家賃収入がなくなり、ローンの返済を給料から捻出しなければいけないからです。

ローンの返済が10万円、家賃収入が10万円でトントンという状態で、3ヶ月ほど空室が発生してしまうと家賃半年分ほどの負担が生まれます。

そんな時住宅ローンの返済があると、給料から投資用ローンを返済する余裕がなく、投資用ローンの返済も住宅ローンの返済も滞ってしまう可能性があるのです。

そして負担を減らすために投資用物件を売却しようとしても、売却金額が投資用ローンの残債に足りず、不足している金額を自宅を売却したお金で補うという事態になってしまうこともあるのです。

投資用物件を失うばかりか自宅も同時に失うことになり、人生設計が狂ってしまうことになるでしょう。収入を増やすためにダブルワークを強いられたり、お子さんの進学を諦めなくてはいけない事態も起こりえます。

二つのローンを同時に借りるということは、このような大きなリスクがあることを知っておいてください。

まず住宅ローンを借り、与信枠に余裕ができたところで投資用ローンを借りるようにすればこのような事態が起こるリスクを大幅に下げられます。

リスクを下げて不動産投資用ローンを組むための5つのチェックポイント

将来的に不動産投資をしたい。けれども、返済リスクを抑えていきたいという方はどのような対策を取っていけば良いのでしょうか。

ここに挙げるポイントをチェックしておけば、返済リスクを下げてマイホームを購入し、さらに不動産投資用ローンを組みやすくなります。

1. 自分の与信枠を予め知っておく

まず重要なのは、自分の与信枠がどの程度の金額なのかを知っておくことです。与信枠を知っておけば高額な投資用不動産を購入してしまったことで、マイホームが購入できなくなる事態を避けられます。

また、与信枠は客観的な金融機関から見た自分の評価を示す数字でもあります。

自分が社会的にはどれほどの金銭的な評価は有るのかを知っておけば、無闇に高額な投資用不動産を購入したり、無理のある返済計画を組んだりする事態を避けやすくなります。

2. 頭金をできるだけ用意して毎月のローン負担を下げる

投資用ローンの返済が滞ってしまうことが多いのは、収入に対する毎月の返済金額が大きいからです。家賃もしくは住宅ローンと投資用ローン返済という2つの不動産関連の出費が有ると、返済は頓挫する可能性が高くなります。特に2021年時点のコロナ禍では、経済の先行きが見えないだけにリスクはより高まります。

これから住宅を購入する、もしくは投資用不動産を購入する方はできるだけ頭金を用意し借り入れの金額を少なくしましょう。

物件購入費用に対するローンの借り入れ額の比率が高いと、金融機関は返済リスク回避のために金利を上げてくることがあります。

逆に言えば頭金を多く用意し、物件購入費におけるローン借り入れ額の割合が高くない場合は、金利が低いなど良い条件で借りられることがあるのです。

また長期間のローンを、支払い金利額が増えると言って、避ける人もいます。しかし、それはリスク管理面では間違いです。なぜならば、返済期間が長くなればなるほど毎月の返済負担が減るからです。返済金額が少なければローン返済リスクは小さくなります。

給与や収入が増え返済資金に余裕が出てきた場合は、ローン繰り上げ返済をすれば良いのです。まずは毎月の返済負担極力小さくできるように、頭金を多く入れ、長期の返済期間を設定していきましょう。

3. 投資用不動産を購入するときは、キャッシュフローを生み出せるものを買う

投資用不動産は、何でも買えば良いというものではありません。投資初心者が選びがちな新築マンションは、確かに新しいだけあって集客面においては大きなメリットがあります。

しかし、新築物件は価格が高いため、融資で調達しなければいけない金額も増えます。さらに、新築物件の価格には建築業者の利益が含まれるため、売却するとほぼ確実と言っていいほど購入価格を下回ってしまいます。

新築物件を購入するより、比較的利益が出やすく、かつ高い入居率も維持しやすい好立地の築浅マンション物件などを購入するとよいでしょう。

また、表面利回りだけを見て、都心ではなく地方の需要の少ないマンション物件を購入スル人もいます。しかし、こちら入居者が決まらずにキャッシュフローが生まれないこともあります。

投資用物件で失敗しないためには、きちんと利益が出るような、高い入居率を維持できる物件を見抜く目が必要です。 

4. 長期的な視野に立って安定した収入を見込める物件を選ぶ

また、物件選びにおいては長期的に利益を出せる物件を探すことも念頭に置いておきましょう。投資用物件を買う方の中の多くは、副業として投資用物件を購入し、長期的に保有しておけば将来の年金代わりにしたいと考えているのではないでしょうか。

そのため、物件を選ぶときには長期的に運用できる、そして利益を出せる物件を選ぶべきです。日本は今高齢化社会により、地方を中心に過疎化が進んでいます。 今は良くても10年後、20年後も高い入居率を維持できるマンションであるのかという視点を、物件選びのときには忘れてはいけません。

投資用物件を買うときは、基本的には長期間のローンを組むわけですから、10年後、20年後も入居率を維持できないような物件は、投資用ローンの返済が不可能になってしまう可能性が高いです。

マンション物件を購入する時は、東京都心など、これからも人口が増えていくエリアをえらび、また単身者向け、ファミリー向けなどそのエリアに住む人に合わせた適性のある物件を選んでいくことが必要です。賃貸需要の高い物件であれば、たとえ投資用マンションを手放さなくてはいけなくなった時でも、すぐに売れて現金を確保できます。さらに、賃貸需要が高いエリアに建っているマンションを購入すれば、打ったときに購入時よりも高い価格で売れることもあるのです。

特に何年間もずっと高い稼働率を維持しているマンションは、その実績が評価されて市場で高い評価で売れることでしょう。もちろんずっと持っておくこともできます。

5. 住宅ローンで賃貸用不動産を購入できる賃貸併用住宅を選ぶ

住宅ローンを組んで、その後すぐに投資用ローンを組みたい。それは現実的ではないですが、近いことができる住宅があります。それが賃貸併用住宅です。

賃貸併用住宅は、自宅の中の一部の部屋を人に貸し出しているという物件です。3階建てで1階をアパートにして貸し出すようなイメージです。

賃貸併用住宅の場合、延べ床面積のうち賃貸に出す部分の面積が50%未満であれば、金融機関は購入費用を投資用ローンではなく、通常の住宅ローンとして融資を行ってくれます。

そのため返済期間や金利面において、投資用ローンより有利な条件で融資を受け、賃貸物件を購入できることになるのです。

賃貸併用住宅を購入すれば、入居者から支払われる家賃を使って住宅ローンを返済できます。毎月のローン返済負担を実質0円や僅かな金額にすることができるのです。

ただし、賃貸併用住宅は自宅部分と各部屋にお風呂やキッチンといった水回りの設備が必要であるため、普通の住宅よりも建築費が高額になる可能性があります。

そのためどれほどの建築費はかかるのかを把握し、場合によっては中古物件の購入も視野にいれましょう。とにかくシビアに収支予測を建て、きちんとキャッシュフローが生まれるかどうかを確認してから、賃貸併用住宅の購入を検討するようにしましょう。

マイホームを買いたい人は、マイホームを住宅ローンで購入してから、投資用不動産を購入するべき

そして、原則としてマイホームと投資用不動産の両方を買いたいという人は、まずマイホームを住宅ローンで購入してから投資用不動産を購入するべきです。

投資用不動産を購入するのは、住宅ローンを返済し、返済実績を積み重ねたり、また収入が増えて借りられる金額が増えてからの方が返済リスクを下げられます。

将来的に投資用不動産を購入したいというのであれば、まずは住宅ローンで家を購入し不動産のローンの組み方や返済の仕方などの知識を身につけます。そして不動産やローンの運用をしっかり行い不動産とはどういうものかを学んでから、投資用ローンを組んで不動産を購入しましょう。

まとめ

マイホームを購入したいけれども、先に投資用不動産を買っていたがゆえに与信枠がなく住宅ローンが組めないという方が増えています。

その対策としては、

  • きちんと与信枠を知っておく
  • 借入金額を少なくする
  • 収入を増やす

といった努力が必要ですが、やはり基本的な対策としては、まずマイホームを住宅ローンを組んで購入してから投資用不動産を購入するという順番を守ることが重要です。

家を買うことは、一生に一度の大きな買い物でありそれだけで失敗したくないという人は多いでしょう。だからこそ、慎重にまずは住宅ローンで住宅を買ってから、次の不動産投資で失敗しないための勉強を着実にしていくべきです。

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