「住宅ローン リフォーム一体型」と「リフォームローン」｜”中古マンション購入＋リノベーション”時にお得なのはどっち？特徴をわかりやすく解説

マンションをリノベーションする際に使えるローンは、2種類あります。

1つはマンション購入とセットで利用できる「住宅ローン リフォーム一体型」、もう1つはリノベーションのみ利用する際に利用される「リフォームローン」です。

住宅ローンやリフォームローンにはそれぞれ特徴がありますが、「そもそもローンの違いがわからない」や「どのローンがよりお得なのかわからない……」という方も少なくないでしょう。

そこで今回は、リノベーションする上で利用できるローンに関して、特徴やパターン別の注意点をわかりやすくご紹介します。

この記事を参考に、上手にローンを活用し理想の住まいを手に入れてくださいね。

リノベーションに使えるのは「住宅ローン リフォーム一体型」と「リフォームローン」の2種類

ここではまず、住宅ローンとリフォームローンの特徴についてご紹介します。

「住宅ローン リフォーム一体型」の特徴

住宅ローンとは、住宅を購入する際に利用できるローンです。住宅ローンは多くの銀行で、借入額の上限が1億円程度に設定されています。また、返済期間が最長35年と長期間で、固定金利か変動金利にもよりますが、0.5%から1.5%程度となります。さらに一定の条件を満たした場合は、住宅ローンは税金控除の対象になります。

しかし住宅ローンは、リフォームローンと比較すると、審査基準が厳しいので住宅ローン自体が組めなかったり、満額での借り入れができなかったりする場合があります。

中古物件の購入と共にリノベーションをする際に利用できるローンは、住宅ローンにリフォームローンがセットになった「リフォーム一体型ローン」です。物件購入の費用とリノベーション費用を合わせて借り入れできます。

近年では、中古物件を購入してリノベーションするケースが多くなっており、リフォーム一体型ローンを取り扱う金融機関が増えています。

リフォーム一体型ローンを借りる際の手順の具体例

1. リノベーションをする際の希望条件の確認をする
2. リノベーション費用の見積もりをする
3. 住宅ローンの事前審査を申し込む
4. 物件の売買契約を行う
5. 住宅ローンの本申し込みを行う
6. 金銭消費貸借契約を行う
7. 融資実行

「リフォームローン」の特徴と種類

リフォームやリノベーション専用に作られたリフォームローン。これから購入する中古物件や既に購入済みの中古物件、現在済んでいる自宅などをリノベーションする際の費用を借り入れできます。

リフォームローンは、「無担保型」と「有担保型」の2種類があり、融資希望額によってどちらかを選択可能です。無担保型と有担保型は、それぞれ審査や借入限度額、審査期間、金利などに違いがあります。また、各金融機関によっても借入金額や金利に差があります。

それでは、無担保型と有担保型のリフォームローンについて見ていきましょう。

無担保型リフォームローン

無担保型のリフォームローンは、担保（抵当権）の設定が不要です。そのため、抵当権設定登記の手続きや費用が必要ありません。

無担保型の借入限度額は、500～1,000万円程度が一般的で、金利は有担保型と比べて高めです。借入期間は、最長10～15年以内と短く設定されています。審査は担保評価が不要なので早く結果が出ます。

小規模なリノベーションなら、手軽に借りることができる無担保型のリフォームローンがおすすめです。

無担保型のリフォームローンを借りる際の手順の例は次の通りです。

1. 仮審査を申し込む
2. 審査結果の連絡を待つ
3. 窓口で正式に申し込む
4. 入金を確認する

有担保型リフォームローン

有担保型のリフォームローンは、担保の設定が必要なので、抵当権設定登記の手続きや費用を準備しなければなりません。借入限度額は、1,000万～1億円程度が一般的です。

有担保型のリフォームローンの金利は無担保型より低く、借入期間が最長35年以内と長く設定されています。しかし、住宅ローンに比べると金利が高めで、審査の結果に時間がかかる場合が多くあります。

有担保型のリフォームローンを借りる手順の例は次の通りです。

1. 資金企画や返済シミュレーション、手続きの内容・所要時間などの確認をする
2. 仮審査を申し込む
3. 審査結果の報告を受ける
4. 店舗窓口にて正式な審査を申し込む
5. 契約に進む

マンション購入に役立つローンの基礎

ここでは、マンション購入に役立つ住宅ローンの基礎をご紹介します。

具体的にどのタイプがおすすめなのかについては、この次の段落の「パターン別のローンに関する注意点」にてまとめています。

借入先の種類

住宅ローンの借入先の種類は次の通りです。

• 民間融資

民間融資は、都市銀行やネット銀行、信用金庫などの民間企業が行う融資です。

• フラット35

フラット35は、住宅金融支援機構が提供している民間金融機関で申し込みができる全期間固定金利の住宅ローンのことです。

• 公的融資

公的融資は、国が運営している公的機関が行う融資です。

• 財形住宅融資

財形住宅融資は、企業の福利厚生の一種で、会社員や公務員が利用できる代表的な公的融資です。

金利のタイプ

住宅ローンの金利のタイプは次の通りです。

• 変動型金利

変動型は、最も金利が低いタイプです。しかし、返済期間中に金利の変動があるため、年2回の見直しがあります。

• 全期間固定型金利

全期間固定型は、住宅ローンの借入時から終了まで金利が一定です。

• 固定期間選択型金利

固定期間選択型は、2年や3年、5年、10年、20年など金利の固定期間が選べます。固定期間中の金利は一定です。

返済方法

住宅ローンの返済方法は次の通りです。

• 元利均等返済

元利均等返済は、元金と利子を合わせ毎月の支払い額を均等にした返済方法です。

• 元金均等返済

金均等返済は、毎月の支払い額が元金のみ均等に決まっています。それに応じた利息を合わせて返済する方法です。

住宅購入・リノベーション、パターン別のローンに関する注意点

ここでは、リノベーションする際のローンに関する注意点を以下のパターン別にご紹介します。

①中古物件の購入と共にリノベーションをする場合

②中古物件を購入後リノベーションする場合

　a. 住宅ローンを完済している場合

　b. 住宅ローンが残っている場合

③リノベーション済み物件を購入する場合

①中古物件の購入と共にリノベーションをする場合

中古物件の購入と共にリノベーションをする際に利用できるローンは、「住宅ローン リフォーム一体型」または「住宅ローン」＋「リフォームローン」です。

「住宅ローン リフォーム一体型」を利用する際に注意するべき点

• 事前審査の承認を要する

リフォーム一体型ローンは、事前審査の承認を取っておかないと、他の方に物件を先に購入されてしまい売買契約に進めないというケースもあるので注意してください。

事前審査の段階では、リノベーション費用の見積もりとリノベーションプランの図面が必要です。

物件の購入を決めたら、速やかにリノベーション会社に物件の概要を伝え、リノベーション費用の見積書や図面を作成します。不動産会社がリノベーションの手配をしてくれるケースもあります。

• 物件以外に必要な費用がある

中古物件の購入では、物件の価格以外に不動産登記にかかる費用や物件仲介手数料、ローンの取り扱い手数料などが必要です。

• 希望通りの借入ができない場合がある

中古物件は、借入金額や期間が制限される場合があります。住宅ローンの融資の審査項目に担保評価があり、借入の上限額に影響します。担保評価が低くなると、希望通りの借入ができなくなるでしょう。

「住宅ローン＋リフォームローン」を利用する際は、リフォーム一体型ローンのようにリノベーション費用の見積もりと図面を急いで準備する必要はありません。

そのため、じっくりとリノベーション業者を選べますが、リフォーム一体型ローンに比べて金利が高くなるので注意しましょう。

②中古物件を購入後リノベーションする場合

中古物件を購入後、リノベーションする際に利用できるローンは「リフォームローン」です。ここでは、中古物件を購入後リノベーションする場合についてご紹介します。

a. 住宅ローンが完済している場合

住宅ローンが完済している場合は、リノベーション費用に合わせて無担保型か有担保型のリフォームローンが選べます。上記の通り、有担保型の方が借入金額が高く、借入期間が長いなどの利点があります。

ただし、有担保型のリフォームローンを申請するには、リノベーション以外にも必要な費用があり、物件の耐震性によっては審査が下りないケースもあるので事前に確認しましょう。

リノベーション費用が1,000万円以下で済むなら、無担保型のリフォームローンがおすすめです。

b. 住宅ローンが残っている場合（残債がある場合）

住宅ローンの返済が終わっていなければ、無担保型のリフォームローンを住宅ローンと併用して借り入れできます。

ただし、住宅ローンの返済状況の影響で限度額が低くなったり、審査がきびしくなったりします。

また、住宅ローンの残りの金額とリノベーション費用を合わせ、新たな金融機関のリフォーム一体型ローンに借り換えを行うのもおすすめです。

借り換えの金利を優遇している金融機関もあり、新しくリフォームローンを組むより返済額の総額が抑えられるケースもあります。

ただし、借り換えをする手数料が必要になるので、どの選択が自分の希望に合っているか、事前に確認しましょう。

リノベーションマンション（リノベーション済み物件）を購入する場合

リノベーション済みの物件であるリノベーションマンションを購入する際に利用できるローンは「住宅ローン」です。新築物件の購入時と変わらずに審査が受けられます。

「住宅ローン以外で借入金額が多くないか」や「返済能力や収入に問題がないか」など、審査を通れば問題なく住宅ローンの借り入れができます。

上手く活用したい控除（減税）と補助金

最後に、リノベーション時に受けられる控除と補助金について解説します。

住宅購入やリノベーション時に活用できる控除とは

中古物件を購入しリノベーションする場合、リフォーム減税制度を使い、所得税の控除を受けることができます。リフォーム減税制度は、「投資型減税」と「ローン型減税」「住宅ローン減税」の3つです。

3つのリフォーム減税制度の概要は次の通りです。

• 投資型減税

投資型減税は、ローンの有無にかかわらず受けられる可能性のある制度です。標準的な工事費用として、工事が完了した年の所得から決められている金額の10％の控除を1年間受けられます。控除の対象上限額は250万円です。

【参照】国土交通省：省エネ改修に関する特例措置

• ローン型減税

ローン型減税は、5年以上の返済期間があるリフォームローンを利用した際に、所得税の控除を受けられる制度です。年末時点でのローン残高の1～2％が控除額になります。

控除額は年間12.5万円が上限になり、最大5年間受けられるので、最大控除額は62.5万円です。同時に耐震改修を行うと、投資型減税を併用して利用できます。

• 住宅ローン減税

住宅ローン減税は、住宅ローン・リフォームローンの返済期間が10年以上の場合に対象となります。年末時点でのローン残高の1%が控除額になり、上限は年間40万円です。

また、控除対象となる住宅が「認定長期優良住宅」や「認定低炭素住宅」に当てはまる場合は、控除額の上限が年間50万円になります。

【参照】国税庁：「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」

自分に合ったローンを選び、すてきなマイホームを手に入れよう！

今回は、リノベーションを行う上で利用できるローンの特徴やパターン別の注意点についてご紹介しました。

中古物件をリノベーションする際にお得なローンは、個人の状況によって異なります。事前にローンについて確認しておくことでけば、「こうすればよかった……」という後悔を防いでくださいね。

中古マンション・リノベーションマンション販売のmitainaでは、お金のプロが、ローン選びから返済プラン計画までサポートすることも可能です。ぜひ、お気軽にご相談ください。

東京の高級中古／リノベーションマンション一覧はこちら

mitainaで取り扱うプレミアム物件一覧はこちら

現在のお住まいのマンション売却をご検討の方はこちら