中古マンション購入における手付金|手付金の相場や実際の実務面を解説

豆知識

2021.08.03

中古マンション購入時に必要な手付金について、解説します。手付金の意味やなぜ必要なのか、また不動産会社が禁止されていることなど、裏側まで徹底解説します。

なお、本トピックは中古マンション購入を前提にしておりますので、新築マンションや戸建て等では扱いが異なるとお考え下さい。

手付金とは?

手付金とは、売買契約時に支払うお金です。

一般的には、「契約時に物件をおさえるために支払うお金です」、と説明されることが多いですが、手付金を授受することにより、契約が成立していることを明確に表すという効果があります。

手付金の定義は以下となります。

「手付金とは売買契約が結ばれた際に相手方の債務不履行の有無を問わず解約権を認める目的の為、あるいは相手方に債務不履行があった場合には損害賠償もしくは違約金として買主から売主に対して支払われる金銭です。」

出所:公益社団法人 不動産保証協会 「手付金とは」

わかりやすく言うと、売買契約締結後に何かしらの原因により契約を解除する場合、手付金を放棄することで、契約を解除できるというものになります。

また何かしらの債務不履行(=契約違反)があった場合の損害賠償もしくは違約金としても使われます。

中古マンション購入時|手付金支払いの相場や実務面の注意事項

手付金の相場は?

手付金の相場はおおよそ物件価格x5-10%が一般的と言われています。しかし実際には、東京都内の中古マンションですと物件価格x3-5%くらいが多い印象です。

手付金は100万円必要なの?

手付金=100万円という先入観を持っている人がいますが、これは間違いです。

手付金の相場は5-10%ですので、必ずしも100万円の手付金を出さなくてはいけないということではありません。

手付金の上限は?

売主が法人の場合は、売買代金の20%を超えない範囲と法律で決まっています。一方で、売主が個人の場合は金額の制限はありません。

手付金なしは可能?

また手持ちで現金をあまり持っていない場合やどうしても手付金を出せない場合は、売主と合意ができれば、手付金0円で売買契約を締結することも可能です。

また物件によっては、手付金0円でも契約可能な場合もあります。

手付金の額は交渉によって決まります

上記の通り、手付金の相場は有りますが、必ずこの金額を手付金として支払わなくてはいけないという規則はありません。

手付金の額は、契約内容の一部ですので、不動産仲介会社を通じて、交渉し、自分が納得できる金額を支払うようにしましょう。

手付期の支払方法は?現金で手付金数百万持ってくるように言われたけど大丈夫?

原則としては、売買契約と同時に手付金を支払うことになっています。つまり、売買契約時には、対象不動産に関する重要事項説明を行い契約書について説明をし、合意できた場合に契約締結となります。言い換えると重要事項説明や契約内容に合意で切れなければ契約は締結できません。このため契約締結以前に現金を売主に渡してしまうと、万が一契約が不成立になった時に困ってしまいます。こういったトラブルを避けるために、現金を持参し、契約書に押印するタイミングで現金を売主に支払うことが定例となっています。例えば5000万円の物件を購入する場合、手付金が5%で250万円といったケースがあります。今の時代では多額の現金を持ち運びする機会はほとんどありませんが、不動産契約では250万円の現金を用意し持参することが一般的です(不動産会社には紙幣を数える機械を用意している会社が多数あります)。

例外として、不動産取引を仲介する不動産会社が、「手付金を預かるための口座」を有している場合があります。この場合は、不動産仲介会社が手付金を保管し、契約締結後に速やかに売主に振り込むというやり方をします。

手付金の事前振込を依頼されるケース

また売主が法人の場合は、事前振込を依頼されるケースもあります。原則としては契約と同タイミングなのですが、売主企業が自社の社員に現金の持ち運びをさせたくないケース等の理由で事前振込を依頼されるケースです。これは絶対にやってはいけないということではありません。不動産仲介会社と相談の上、売主企業の事を調べたうえで、事前振込をすることをおすすめします。

手付金は売買代金の一部なの?

手付金は厳密に言うと売買代金の一部ではありません。しかし契約書上で「手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部に充当する」といった特約が入っているケースがほとんどとなります。このため実質的には手付金は売買代金の一部となります。不動産の契約においては、法律上の建付けと、実際の進め方で、異なるケースが多々あります。通常そういった事項については、「不動産売買契約条項」や「重要事項説明書」の中に一文追加される形で記載されます。

手付金は返ってくる?

手付金は上記の通り、売買代金の一部ですので、返ってくることはありません。

ただしフルローン(住宅価格を全額ローンで借りる場合)は、決済時に手付金も含めて銀行から振込みがされます。

この場合(すなわち決済時=住宅ローン実行時)、残代金に加え、手付金に該当する金額も同時に振り込まれるので、手付金が戻ってくると感じる方もいるかもしれません。

マンション購入をキャンセルしたい場合はどうするの?|契約解除時の手付金の役割:手付解除/解約手付

手付金を支払い、売主が手付金を受け取ることで、契約が成立しますが、手付金を放棄することで契約を解除することができます。法律上は、「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」と定められていますが、中古マンション購入における実務上は、「手付解除日」を定めるケースが一般的です。

手付金を放棄して契約を解除するためには、売買契約締結前に宅地建物取引士から説明される「重要事項説明書」内で「手付解除期日」を定める必要があります。

手付解除期日とは、手付解除期日内であれば、手付金を放棄して契約を解除することができます。

買主、売主、それぞれ業界内で使われる言い方があるので、以下でみていきましょう。

買主:手付金流し

買主は売買契約時に支払った手付金を放棄することで、契約を解除できます。これを不動産業界では「手付流し」と言います。

売主:手付金倍返し

解約手付は買主のみではなく、売主も行うことができます。売主は売買契約時に受け取った手付金の2倍を返却することで、契約を解除できます。これを「手付金倍返し」と言います。

倍返しというと売主ばかりが余計に負担するように聞こえますが、実際はそうではありません。売主はもともと受け取っている手付金を返却したうえで、手付金と同額を支払うため、実際に自分の懐から出ていく金額としては、手付金の額となります。

手付金を支払う際のリスク

手付金を支払うリスクとしては、契約が成立しない場合に、手付金が変換されないことです。手付解除や手付解除期日を越えてしまった等、契約書に定められた理由で変換されないのであれば仕方がありませんが、買主サイドに非がないのに手付金が戻ってこないのは困りますね。

売買契約後に手付金が変換されるケース:融資特約

融資(住宅ローン)を利用して中古マンションを購入する場合、「融資利用の特約による解除」条件を付けるケースが多いです。

住宅ローンを利用して中古マンションを購入する場合、銀行の事前審査を行い通過したうえで売買契約を締結することが一般的です。しかし事前審査が通過したからと言って、確実に本審査が通過するわけではありません。金融機関によっては対象不動産の審査をせず、個人の与信のみの判断しか事前審査で審査を行わないケースもありますし、また多くの銀行で必須とされている団体信用生命保険に加入できずに本審査に落ちるケースもあります。

このような場合備えて、売主を守るために、「融資利用の特約による解除」条件を付帯するケースが一般的となっています。このため住宅ローンが通らない場合は、手付金が返ってくると思ってよいでしょう。

売主企業が倒産した場合や売主が逃げてしまった場合

売主企業が倒産したり(個人の)売主が逃げてしまった場合は、変換されない可能性が極めて高くなります。このようなことがないよう、売主の情報については契約の仲介に入る不動産会社に良く確認しましょう。

相手が宅建業者(不動産会社)だった場合

しかしもし売主が不動産会社の場合は、すこし状況が異なります。不動産会社は不動産保証協会に加入するか、直接法務局に「営業保証金」を供託しています。これは不動産会社と取引した相手方を守るためのものですが、売主企業が倒産といったトラブルに巻き込まれた場合は、重要事項説明書に記載されている、売主が所属する不動産保証協会に連絡し、相談するのもよいでしょう。

まとめ

手付金に関する基礎知識や実際の実務について、お話してきました。不動産取引は多額のお金が動く、とても大切なものです。信頼できる不動産仲介会社を選び、納得がいくまで説明を受けることはとても重要です。それでももしトラブルになった場合は、弁護士に相談するのがよいでしょう。

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更新日時:2021年9月6日

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