中古マンション購入の注意点！築年数によって異なる2つの耐震基準と築20年マンションのデメリットとは？

 

中古マンションを購入する際の注意点として「築年数」がありますよね。築年数が浅ければより新築に近い状態のため、なるべく築浅のマンションを希望する人も少なくないでしょう。しかし、築年数の浅いマンションは価格が高く、メンテナンスの有無が分からないといった面もあります。

そこでひとつの指標となるのが「耐震基準」です。マンションには旧耐震基準と新耐震基準があり、これによりどのマンションを選ぶべきか判断がつきやすいです。ただ古い耐震基準が必ずしも悪いというわけではありません。ここでは、築年数によって違う2つの耐震基準と、築浅マンションと築20年以上が経過したマンションのメリット・デメリットなどをご紹介していきます。

中古マンションを購入する際に注意したい築年数によって異なる2つの耐震基準

マンションに限らず、全ての建築物には耐震基準が義務付けられています。日本は地震が多い国なので、定められた耐震基準をクリアしないと、その建物は建設することができません。

マンションには築年数によって異なる「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つがあります。1981年5月31日以前に建てられたマンションは旧耐震基準であり、それ以降に建てられたマンションは新耐震基準にあたります。

そもそも新耐震基準と旧耐震基準の違いは？

新耐震基準と旧耐震基準、どちらの耐震基準においても、「数十年に1度起きる大きな地震」に対し、建物が倒壊しないような強度を設定しています。特に新耐震基準の場合は、中地震でもほとんど損傷しない強度を目的に設定されているため安心です。

主な違いは以下となります。

新耐震基準では、中規模地震（震度5強程度）の場合、「軽微なひび割れ程度に留める」／大規模地震（震度6-7程度）の場合、「倒壊しない」とされています。

一方で旧耐震基準では、中規模地震（震度5強程度）の場合、「倒壊しない」／大規模地震（震度6-7）の場合、「規定なし」となっています。

これだけを見ると、旧耐震基準では大規模地震について「規定なし」となっており、心配になります。

「規定なし」だけだとよくわかりませんので、実際に、大規模地震時に旧耐震物件がどのようになったのか、以下で見ていきましょう。

実は旧耐震基準でもそれほど心配はない？

耐震基準に関する情報を聞くと、1981年以前に建てられたマンションは「旧耐震基準」なので、その物件は選ばないほうがいいと感じるかもしれません。確かに新耐震基準のほうが、損傷しない程度の強度を求められているため、厳しい基準が設けられているようにも受け取れます。

しかし、新耐震基準が定められたあと、日本は阪神淡路大震災と、東日本大震災という巨大な地震に襲われました。そこで分かったことは、実は「旧耐震基準のマンションであってもそこまで甚大な被害は出なかった」ということです。つまり、新耐震・旧耐震における被災状況に大差はなかったのです。

阪神淡路大震災時の件築年別の被害

こちらの画像は阪神淡路大震災の件築年別の被害状況のグラフです（出所：週刊ダイヤモンド別冊『はじめての中古』「古いマンションにはいつまで住めるのか！？旧耐震マンションの賞味期限」https://diamond.jp/articles/-/73290?page=2）

こちらの図では、1982年以降のマンションを新耐震、1972年から1981年までを旧耐震、1971年以前を旧々耐震として資料を作成しています。

旧々耐震を含めた旧耐震物件においては、新耐震基準のマンションと比較すると、被害は甚大でした。

しかし新耐震と旧耐震ではあまり差がないように見えます。

阪神淡路大震災時の件築年別の被害の具体的検証

具体的な数字を以下で見てみましょう。

平成7年8月に発行された、建築震災調査委員会による「平成7年阪神・淡路大震災調査委員会中間報告 被害のマクロ分析 木造住宅等以外の被害調査分析 今後の検討課題」の『2.2.7 マクロ文背のまとめ (1) a)件築年と被害状況との関係』によると、旧耐震（1972年（昭和47年）から1981年（昭和56年））までの倒壊または崩壊は10棟に対して、1982年以降（昭和57年以降）は5棟、大破は旧耐震が14棟に対して1982年以降は8棟となっています。

「平成7年阪神・淡路大震災調査委員会中間報告 被害のマクロ分析 木造住宅等以外の被害調査分析 今後の検討課題」

建築震災調査委員会　発行日：平成7年8月

http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-43/html/pdf/76-78.pdf

しかし母数となる総計が旧耐震は205棟に対して、新耐震は150棟のため、比率としては倒壊又は崩壊が旧耐震5％に対して新耐震は3％、大破は旧耐震7％に対して新耐震は5％となっています。

旧々耐震の倒壊又は崩壊が17％、大破が18％であることと比較すると、被害状況の差は少ないと言えそうです。

旧耐震と旧々耐震にについては、1971年（昭和46年）にRC造、S造建築物の建築基準法施工例等の構造強度に関する規定が大幅に改定されたことや、建築技術の点が大きな相違点ですが、旧耐震以降であれば構造や立地、そして管理体制による部分がより重要になります。

管理体制においは築年数に関わらず、しっかりと修繕計画を構築し、メンテナンスがされているマンションは、旧耐震基準であっても甚大な被害は見受けられませんでした。

つまり、旧耐震だから危険、新耐震だから安全と考えるのではなく、「マンションそのもの」で良し悪しを判断したほうがよいでしょう。

耐震基準と同様に重要な「地震に関する地域危険度」

耐震基準も大切な概念ですが、実はそのマンションが位置する場所も、非常に大切です。

ではそのマンションが位置する場所が、安全なエリアなのか、あるいは危険なエリアなのか、マンション購入時には必ず確認したいところです。

この危険度は、東京都内については知ることができます。

東京都が発表している「地震に関する地域危険度測定調査」をみると、各地域の地震に関する危険度を5つのランクに分けて確認することができます。

東京とは地盤の強い（地震で揺れが増幅しにくく、建物倒壊危険度が低い）地域が多いため、危険度の低いランク１やランク2の地域が多くなっています。

＊東京都内について、ランク1が全地域のうち45.2％（2337町丁目）、ランク2が全地域のうち31.8％（1648町丁目）、ランク3が15.8％（820町丁目、ランク4が5.6％（287町丁目）、ランク5が1.6％（85町丁目）となっています。

しかしその一方で、地盤の良くない場所や建物が密集していることで、危険度が高いエリアもあります。

同じ区内でも、危険度に大きな差があるケースがあるため、必ず注意しましょう。

危険度に差がある事例：荒川区

荒川区内でも、西尾久6丁目は建物倒壊危険度が4、総合危険度が5になっています。

一方で西日暮里5丁目になると、建物倒壊危険度が2、総合危険度も2となっています。

また西日暮里3丁目は建物倒壊危険度が3、総合危険度が4になっています。

同じ荒川区であったり、あるいは同じ西日暮里内でも、ランクが異なります。先入観だけで判断せず、確認し、判断する様にしましょう。

（参考：東京都都市整備局 「地震に関する地域危険度測定調査」）

危険度が低ければ、中古マンションの価格は高くなる？

この建物倒壊危険度や総合危険度によって、マンションの価格は異なるのでしょうか？

「中古マンション、地震の危険性と価格の関係は（日本経済新聞電子版2021年5月10日）」によると、『公益財団法人東日本不動産流通機構に登録された2020年度（2020年4月から2021年3月：対象件数は1万6517件）と東日本大震災直後の2011年度（2011年4月から2021年3月：対象物件数は1万698件）の東京都の中古マンションの成約データを分析した結果、危険度が低ければ価格は高く、危険度が高ければ価格は低くなるという合理的な結果』になったそうです。

ランク1やランク2の中古マンションの場合、マンション価格への影響はプラスですが、ランク4やランク5の中古マンションについては、価格がマイナスになるという分析結果が出ました。

耐震性に加えて、その地域の危険度についても、必ず確認する様にしましょう。

中古マンションは古い戸建てよりも安心？

ちなみに戸建住宅の場合でも、1981年に耐震基準の改正が行われています。戸建ての耐震基準も旧・新にわかれており、旧耐震の場合は「震度5以上の地震に耐えられる住宅」が目的とされました。しかし、改正が行われた新耐震では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」に変更されています。

戸建ての耐震基準の場合、明確に震度が変わっていること、そして耐える住宅から「倒れない住宅」への指針変更もあり、新耐震基準のほうが安心感があります。実際のところ、阪神・淡路大震災では、新耐震基準である建物の7割以上がほぼ被害にあわずに済んだというデータもあります。

こうしたことから、戸建の旧耐震基準の建物には注意が必要であり、耐震工事のリフォームも必要になってきます。旧耐震基準だけに注目すると、マンションのほうが戸建てより安心できるといえるでしょう。

築20年以上のマンションを購入するメリットは？注意点は？

前項で説明したとおり、旧耐震基準でも大きな問題はありません。それでも、中古マンションを選ぶとき、なるべく築年数は新しいものを選びたいと考える人も多いでしょう。確かに築30年が経過したようなマンションの場合、その多くは外見が古くなり、部屋の設備なども使い勝手が悪いことがあります。

ただ、古いマンションには意外にも多くのメリットがあります。ここでは、築浅のマンションと築20年以上が経過したマンション、それぞれのメリット、デメリットについて見ていきましょう。

築20年以内、築浅マンションのメリット

まずは築浅マンションのメリットを見ていきます。

・外見や部屋が新しい
・新耐震基準により安心感がある
・セキュリティ面が強化されている物件が多い
・設備が新しく住み心地が良い

築浅マンションの場合、最新の設備やセキュリティ対策が施されていることが多いです。例えば、30年前にはスイッチひとつで給湯できるお風呂は画期的でしたが、いまではそれが当たり前になり、浴室乾燥機といったさらに便利な設備がついています。

築年数が浅い物件ほど住みやすい設備は整っており、なおかつ全ての面において新しさがあります。これから自分が長く住むことを考えたら、築浅の新しい物件を選びたいと考える人は多いでしょう。

築浅物件にはデメリットがある？購入の際の注意点は？

その一方で、築浅の中古マンションには次のようなデメリットもあります。

・大規模修繕工事が終わっていないこともある
・資産価値が大きく下がる可能性が高い
・日照眺望が保証されない
・住人同士のコミュニティがやや不安定なこともある

マンションはおよそ15年おきに大規模修繕工事が必要になります。築10年未満の築浅マンションの場合、購入したあとにすぐ大規模修繕工事が始まってしまうケースも多く、生活に支障が出たり、修繕積立金が上がったりすることも考えられます。

また、市場全体ではマンション価格は築20年までを目安にどんどん下がり続け、築20年以降の価格下落は一気になだらかになります。東日本不動産流通機構によると、2017年の不動産流通市場の動向として、中古マンション成約単価は、築0～5年の㎡単価76.97万円が最も高く、6～10年で65.53万円、11～15年で58.65万円、16～20年で49.67万円、21～25年で34.95万円、26～30年で29.49万円、31年以上は31.19万円となっています。下のグラフからわかるように、築20年までは急激に価格が下がり、20年目以降はなだらかな下落になっています。ただしこれは、特定のマンションの価格が20年目以降は下がりづらいということではなく、2017年時点での築年数別の平均価格です。

参考：http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201802.pdf

築20年のマンションを購入し後悔するケースとは

築20年未満のマンションを購入し後悔するケースで一番多いのは、資産価値が大きく下落するケースです。

基本的には、建物の減価償却が進んでいくため、年数が経過するに伴いマンションの資産価値は減少していきます。

しかしその中でも、資産価値を維持もしくは減少をなだらかにできるマンションと、大きく資産価値を減少させてしまうマンションがあります。この違いは主に、

• 立地：特に駅からのアクセス／駅近でない
• マンションの管理状態
• 周辺エリアのマンション数：近隣エリアに魅力的なマンションが数多くあるか

といった要因に依ります。

築20年未満のマンションを購入し後悔するケースとしては、駅からのアクセスが悪く（駅近物件ではなく）、管理状態が悪い。そして近隣に魅力的なマンションが建ってしまった、と言った要因で、資産価値が大きく下落してしまうケースが多いです。

築20年が経過した中古マンションを購入するときの注意点は？

次に築20年が経過したマンションのメリット・デメリットについてみていきましょう。築浅物件ではなく、あえて築20年以上が経過したマンションを選ぶ理由は何なのでしょうか？

築20年が経過した中古マンションのメリット

築20年以上が経過したマンションはとても古いイメージがあります。しかし、古いからこそ次のようなメリットもあります。

・築浅物件に比べると物件価格が安いことが多い
・大規模修繕工事が終わっている場合は耐震面でも安心できる
・購入後の価格下落幅が小さいため、資産価値が落ちにくい
・リフォーム・リノベーションをすれば新築同様快適に住める
・立地条件の良い物件が多い

前項で説明したとおり、日本の中古マンションの場合、築年数20年を目安に価格は下がり続けます。つまり、築20年が経過したマンションは底値で売られているとも考えられ、好条件の物件を安い価格で購入できることもあります。

また、マンションを建てる際は良い立地から埋まっていきます。古いマンションほど駅に近い場所に建てられていることが多く、立地の面に関しては新築よりも好条件がそろっていることも多いのです。

築20年以上のマンションのデメリットは設備が古いこと

築20年以上が経過したマンションは経年劣化により、次のようなデメリットがあります。

・見た目や部屋の設備が古い
・旧耐震基準の場合、地震の際不安になることもある
・最新の設備やセキュリティが整っていることは期待できない
・適切な管理がされていないと設備に不備が出てくる可能性が高い

特に気になるマンション共用部の配管の古さ

築古マンションの懸念点として上位にあげられるのが、配管の古さです。

水回りに直結する部分なので、とても心配になります。

しかしマンションの修繕計画でしっかりとメンテナンスされていれば、ある程度のリスクは回避できます。

築20年マンションはあと何年住める？設備の古さより大切な管理体制

冒頭でもお伝えしているとおり、築年数が経過しているマンションで旧耐震基準のものであっても、しっかりとメンテナンスが行われているマンションであればそれほど心配はありません。管理体制が整ったマンションであれば、築年数が古くてもが経過していても快適に暮らすことが可能なのです。

少し古い資料になりますが、国道交通省による「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書では、『RC造（コンクリート）の寿命に係る既住の研究例として、

• 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を117年と推定（飯塚裕「建築の維持管理」）
• 鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は120年、外装仕上げにより延命し耐用年数は150年

といった研究例があります。

都内にも数多くの築40年あるいは50年以上のマンションがあることからも、築20年程度の築年数であれば、長期間にわたった居住することが可能です。

築20年以上のマンションをリノベーションしたリノベーションマンションが人気

また、築20年以上が経過したマンションの場合、見た目や設備に関する古さはありますが、リフォームやリノベーションを行うことにより快適に暮らせることも多いです。中古マンションのなかには、あらかじめ内装がきれいに施されているリノベーションマンションもあり、大変人気です。

築年数の古いマンションほど固定資産税は安定している

住宅を購入したら支払い続けなくてはならないのが固定資産税です。固定資産税の金額は【「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4％】という計算で決められます。

固定資産税は、令和4年3月31日までに建てられた新築物件に対して減額措置があります。3階建て以上のマンションの場合、5年間は固定資産税が2分の１に減額されます。つまり、新築マンションに住めば、はじめの数年間は固定資産税がとても安いという特徴があるのです。

ただ、その優遇措置が終わったとたん、固定資産税は跳ね上がります。この固定資産税の急な値上がりにより、新築マンションの返済計画が狂ってしまう人もいるでしょう。

その点、築20年が経過している中古マンションの場合、はじめから優遇措置はないため、安定した金額で計画を立てることができます。固定資産税評価額は毎年、国土交通省が定める「地価公示価格」の70％を目処に計算されます。建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的なので、固定資産税が値上がりするということは滅多にありません。支払う税金が安定していることも、中古マンション購入におけるメリットといえるでしょう。

築20年マンションの選び方と購入時の注意点

こうして見ると、築浅のマンションも、築20年以上が経過したマンションも、それぞれに良し悪しがあります。

ただ、築年数が経過したマンションの方が大きな値崩れはなく資産価値が安定しています。また、内装をリフォームすることで快適に暮らすことができるため、築20年以上が経過したマンションはおすすめです。

築浅と築20年以上が経過した中古マンションの選び方をまとめると、次のようになります。

〈築浅を選んだほうが良いケース〉
・多少コストが掛かっても設備は新しいほうがいい人
・セキュリティ面を重視したい人
・売却目的ではない、長期にわたって住み続けたい人

〈築20年以上のマンションが良いケース〉
・立地条件で物件を選びたい人
・売却する可能性もある人
・リノベーションを検討している人

見落としがちな中古マンションの選び方

ここからは、中古マンションを選ぶ際のポイントについて紹介します。基本的な選び方のポイントとしては次のようなものがあります。

・予算を決める
・希望するエリアを絞る
・部屋の広さを決める

これらのポイントは、物件探しにおいて鉄則といえるでしょう。またマンションには耐震基準が設けられていますが、前述した通り、旧耐震基準である古いマンションであっても、しっかりとしたメンテナンスが行われていればそれほど心配する必要はありません。それを踏まえた上で、マンション選びで忘れがちなポイントをお伝えします。

内見は部屋ばかりでなく共用部分も確認

マンションを見学する際は、居住スペースだけでなく、共用部分をくまなくチェックしましょう。しっかりとメンテナンスがされているようであれば、そのマンションの管理会社が機能していると判断することができ、実際住むことになっても安心できます。
共用部分の具体的なチェック場所は次のような部分です。

・エントランスや廊下が汚れてはいないか
・エントランスにソファなどがある場合、傷んでいないか
・ゴミ置き場の清掃、自転車置き場の状態も確認
・プレイルームの状態確認

例えば、プレイルームはマンションに住む子ども同士が遊べる場所として活用されています。しかし、おもちゃが散乱してそのまま放置されていたり、壁に穴が空いていたりするプレイルームは要注意です。そこのマンションの管理会社や住民は「子どもに関心が薄く放置気味」であることが分かり、いざ住んでみたら子どもの騒ぐ声で生活しにくい、ということもあるでしょう。

反対にプレイルームが片付いており、大人も落ち着けるような空間の場合、住民同士が協力して子どもを育てていたり、管理会社もしっかりしていることが考えられます。共用部分からマンションでの生活が垣間見えることも多いので、くまなくチェックすることをおすすめします。

ハザードマップを確認

物件選びの際、ハザードマップを確認している人は少ないようです。しかし、自然災害が多発している現代、自分が住む場所にどのような危険があるのか確認しておくことは重要です。特に旧耐震基準である古いマンションの場合、そこで予想される自然災害がどのようなものなのか、ある程度予測しておいたほうがいいでしょう。

また景観の良いマンションは資産価値が高いものの、自然災害のリスクもあります。川沿いに建っているから夏は花火が見えるといったマンションは人気ですが、台風で川が増水し、洪水や浸水のリスクもあります。

これらのリスク対策としては、国土交通省におけるハザードマップを確認するのが大切です。また、過去に起きた災害やそれに対してどう対応したのかなど、管理人さんなどに聞いておくといいでしょう。

資産価値も確認

中古マンションを購入する際「生涯ここに住むので売る気はない」と考える人もいるでしょう。しかし、人生は何が起きるか分かりません。住み始めてから間もなく引っ越しを余儀なくされるというケースもあるので、中古マンションであっても、売却する際の資産価値を確認しておきましょう。

資産価値の決め手の多くは「不動産鑑定評価」によるものです。つまり、マンションの立地により、価値はおおよそ決まってきます。築50年が経過しているようなマンションでも、一等地に建っていて人気があるエリアだった場合、資産価値は高い傾向があります。

また、管理体制によっても資産価値は変わってきます。人気エリアに建っているマンションでも、エレベーターが壊れていたり、水漏れが起きたりするマンションであれば、買い手はつきません。

購入当初はマンションを売る気がなくても、将来はどうなるか分かりません。資産価値を高めるためにも、やはり管理体制がしっかりしているマンションを選ぶことが大切です。

あえて夜間に訪れてみる

マンションに限らず、物件選びとして大切なポイントが「夜に訪れる」ことです。日中訪れたときに見たマンションと、夜に見るマンションでは、かなりイメージが異なって見えることも多いのです。夜になってからマンションを訪れると、次のようなことが分かります。

・夜間の騒音
・マンションのエントランスや駐車場の明るさ
・周辺の雰囲気
・交通量の増減

夜は辺りが静かなこともあり、騒音を立てている住民がいた場合は外からでも分かるでしょう。一向に鳴りやまない騒音があった場合には、厄介な人が住んでいたり、管理体制が機能していなかったりすることが考えられます。

また、立地によっては夕刻から夜間にかけて交通量が増えるマンションもあります。子どもがいる場合は事故のリスクを考えたり、車の排気量などを考慮する必要もあります。このようなことは昼間には分からないこともあるので、なるべく夜間にも足を運んでみるといいでしょう。

信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

不動産仲介会社や担当者によって、持っている知識は大きく異なります。

信頼できる不動産仲介会社の担当者を選び、様々な情報を得るようにしましょう。

まとめ

中古マンションの数は増え続けており、もはや都内においては新築よりも中古マンションのほうが売れてるという現実があります。特に人気エリアにおいては築年数がかなり経過しているマンションも増えており、旧耐震基準のマンションが修繕工事を繰り返しながら売られていることも多いです。

そのようなマンションであっても、しっかりとした管理体制のもと、正しいメンテナンスが行われているのであれば安心です。耐震基準をチェックしつつ、共用部分の状態などを見極め、長く住めるマンションかどうかを判断していきましょう。

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更新日：2021年10月28日