ウッドショックによる中古マンションへ価格の影響は？

好況なアメリカ住宅市場によるウッドショック

歴史的な低金利と好調な企業業績により、アメリカ経済は好景気に沸いています。株価も7月2日には終値3万4786ドルと、2021年5月7日の過去最高を更新しました。

このようなアメリカの好景気は、住宅価格に大きな影響を及ぼしています。

日本経済新聞（2021年6月39日）によると、「米連邦住宅金融庁（FHFA）が発表した2021年4月の全米住宅価格指数は前月比で1.8％、前年同月比で15.7％上昇した」とあります。1991年以降、過去最高の伸び率で、住宅市場の過熱を物語っています。

ウッドショックの三大原因

今回のウッドショックは「第3次ウッドショック」とも呼ばれ、過去2回（1992年、2006年の木材価格急騰）に続く、三回目の価格急騰と言われています。

主な原因としては、以下の通りです。

①米国を中心とした世界的な木材需要の高騰

アメリカの公共な住宅市場により木材の受給バランスが悪化しました。2021年3月の住宅着工件数は年率換算で前月比19.4％増の173万9000戸となり、市場の拡大が継続しています。

②世界的なコンテナ不足と海上運賃（＝輸送コスト）の急騰

木材を輸入に頼る日本において、輸送コストは大きな要因になります。

木材を輸入する際に一般的な手段は、海上輸送です。

つまりコンテナ船で輸入することになりますが、世界中のステイホームの広がりで、家の中で生活するための需要が増え、コンテナ不足が起きています。

このコンテナ不足も木材価格上昇の一因となっています。

「米中物流、海上運賃6倍に 急速な経済回復／コロナ再拡大 長引く目詰まり」（2021年9月18日 日本経済新聞 朝刊 総合5面）によると、需要の急激な増加と人手不足、そしてコンテナ船の供給不足により、コンテナ輸送費はコロナ危機前の6倍以上に急激に上昇しています。

木材という製品の性質上、輸送コストは価格を形成する上で重要な要素なので、この価格が急騰しているという点は、ウッドショックの主要因の一つとして考えられます。

③中国の経済回復による需要の急増

2021年1－3月期の中国のGDPは実質ベースで前年同期比18.3％増加となっており、急激な経済回復を背景に、住宅需要ならびに木材需要の活性化が起こっています。

が挙げられます。

ウッドショックの日本の住宅市場への影響

上記3点の理由により、日本市場への供給が一気に減ってきております。

日本総合研究所によると、2021年4月～9月の新設住宅着工戸数が、前年同時期と比較し、5万7000戸減少するとの試算を発表しています。

自給自足ではない国内市場において、重要な輸入木材の価格が上がることは住宅価格の上昇に直結し、価格上昇により消費者が家を購入できない、という状況が起きてくることが予想されます。

特に柱材や梁の大部分に輸入材が使用されており、住宅メーカー・工務店・リフォーム業者にとっては、木材の調達が滞ることは死活問題になります。

ウッドショックがない中でも、日本の住宅は株価上昇により価格が高騰していましたが、今後はより住宅を購入しづらくなることが予想されます。

『ウッドショック､住宅木材価格｢平時の4倍｣の激震』（東洋経済 2021年6月14日）によると、木材先物市場では一時期2020年の4倍超えの価格での取引がされるほどの価格高騰になっている状況です。

ウッドショックにより住宅購入をあきらめないといけないのか？

コロナショックもあり、大きく給与所得が増えた方は、少ないかもしれません。

一方で住宅価格は上昇しているため、給与所得があがらないと、買えない状況になる人が多くなると考えられます。

一般的に住宅価格は、「土地の代金＋建物の代金」となりますが、「建物の代金」は「資材＋（職人の）人件費」が主な内容となります。

資材の価格が上昇すると、どうしても建物の代金は高くなってしまい、住宅の価格は上昇すると考えられます。

また資材不足を懸念して、土地そのものの購入すら見送るお客様も増えているとの声も聞こえます。

この場合、住宅購入はあきらめないといけないのでしょうか？

ウッドショックのマンションへの影響

ウッドショックの影響は、マンションよりも戸建てにより大きくあるという考え方が一般的です。

安い価格で供給する戸建住宅は、材料を安い海外木材に頼っているため、ウッドショックにより輸入価格があがると原価上昇が起きてしまいます。

また注文住宅の場合は、仕様が決まってから都度発注していく形になることが一般的なため、ウッドショックの影響をより大きく受ける可能性があります。

このような場合、新築戸建てを検討してた層が、中古戸建に一定数流れることが予測されます。また同時に、新築戸建てを検討していた層が、もしくは戸建てそのものからマンションへ変更を希望するという動きをした場合、よりマンションの需要が増加し、同じく価格も上昇するということになります。

厳密に中古戸建あるいはマンションへどれくらいの需要が移るかということはわかりませんが、少なくともマンション価格への影響はあると考えたほうが無難でしょう。

中古・リノベーションマンションという選択肢を考える

戸建てを買う層がマンションへ移る場合や、新築マンションを購入しようとしていた客層が、価格高騰により考えを変更する場合、①賃貸、もしくは②中古マンションの購入、という選択肢になります。

もちろん賃貸を継続し、ウッドショックが落ち着き、新築住宅の価格が下がるのを待つという選択肢もあります。

しかし日々時間が過ぎていく中で、いつ終わるかわからないウッドショックに悩まされるのは嫌だという方もいます。

この場合中古住宅を購入することが有力な選択肢になりますが、中でも一定の条件を満たす中古マンション・リノベーションマンションを購入することはおすすめです。

中古マンションは、言うまでもなく、すでに建築された物件です。このため現在の木材価格の直接的な影響は受けません。

しかし新築が買えない人が中古住住宅に殺到すると、需給バランスが崩れ値上がりする可能性はありますし、今後はそのような影響も出てくることが予想されます。

それでは中古マンションもダメか、というとそうではありません。

既にリノベーション工事が完了している、優良な売れ残り物件を購入すれば、この影響はほとんど受けずに済むと思います。

売れ残りというと、ネガティブな印象を受けます。

しかし実際に、優良物件なのに売れ残っているケースは、実はけっこうあるのでうす。

中古マンションやリノベーションマンションは一点ものであり、新築マンションのように大々的に資料を作りプロモーションしないため、以外に優良物件は残っています。

「この物件はいつから販売していますか？」

という質問は、中古マンションの現場でよく聞きます。

この期間が半年だったりすると、それだけでその物件を疑い、敬遠する方も多数います。

しかしその一方で、そういったお客様に限って多いのが「掘り出し物の物件を紹介して！」という依頼です。

掘り出し物の物件はあります。

しかしそれは、販売してから時間がたつ物件に隠れているケースのほうが多いのです。

そしてこのウッドショックの影響を受けていない物件は、ウッドショックの前に施工が完了しているリノベーションマンションです。

はじめから「販売から時間がたっている物件は嫌だ」と敬遠せず、まずはどのような物件があるのか、自分の目で確かめてみてはいかがでしょうか？

そしてそれがウッドショックの影響を受けない、賢い買い方かもしれません。

ウッドショックがいつまで続くかはわかりません。

世界経済の流れや政治情勢、そしてコロナ情勢にも依るためです。

そしてウッドショックの原因がこのように経済・政治・社会情勢によるため、各国の政府も有効な政策を打ちづらい状況にあると考えられます。

ミタイナで価格変更をした優良物件を検討してみては？

ウッドショックがいつまで続くかわかりませんが、今現在購入を検討されている方にとっては、完成済み物件で値ごろ感のある物件を検討することも、有効な選択肢になると考えられます。

特に中古マンションやリノベーションマンションで、契約が流れたり、たまたま売れ残ったような優良な物件が、陽の目を見ずに残っているケースも多々あります。

多くの方にとっては、少し違うという物件でも、もしかしたらあなたにはぴったりの物件かもしれません。

是非チェックしてみてください！

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更新日：2021年9月18日