借地権とは？種類や期間、メリット・デメリット、借地権つきマンションを売買する際の注意点

借地権つきであるマンションは、敷地所有権つきのマンションより相場価格が低く、お得感があります。

ただし借地権と所有権には大きな違いがあり、借地権つきマンションを購入するならデメリットも把握しておかねばなりません。

今回は借地権とは何か、借地権の種類や借地権つきの中古マンションを購入する際の注意点を解説します。

1．借地権とは

借地権とは、他人から借りた土地上に建物を建てて所有するための権利です。

法律上、他人の土地上に無断で自分の建物を建ててはいけません。勝手に建物を建てると土地所有者から「建物を取り壊して収去するように」と請求されてしまいます。

そこで土地所有者の許諾をとって土地を借り、建物を建てさせてもらいます。そのための権利が借地権です。

借地権を設定したら正式に貸主の土地を使う権利が認められるので、自分の建物を建てても違法ではありません。土地上に自分の家を建てて所有できますし、マンションを購入したら自分名義に変更して居住したり人に貸したりもできます。

なお、建物所有を目的としないで土地を借り受けることもあります。たとえば他人の土地を借りて資材置き場にしたり駐車場として利用したりする方法です。

この記事では、基本的に建物所有を目的とする「借地権」を前提に解説をしていきます。なお、借地借家法は、平成4年8月1日以降に設定された借地権を対象としていますので、この記事では、借地借家法の適用がある「借地権」を前提とします。

2．借地権の種類

借地権にはいくつかの種類があります。

1つめは「賃借権」と「地上権」の分類方法、2つめは「普通借地権」と「定期借地権」の分類方法です。それぞれみていきましょう。

賃借権と地上権

借地借家法第２条第１項には、「借地権」とは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権をいう。」とされており、「賃借権」と「地上権」の2種類が規定されています。

賃借権とは。登記は可能か？

賃借権とは土地所有者に対する「債権的な権利」で「賃借人が賃貸人（土地所有者）」へと「土地を使わせてください」と主張できる効果があるものです。

賃借権の場合、借主が第三者へ建物を売却するときには土地所有者の許可が必要です。

登記は可能ですが必須ではなく、実務上賃借権が登記されていることは少ないと言えます。

また賃借権を設定する際には必ず「賃料支払い」を約束する必要があります。無償の場合、賃借権ではなく「使用貸借権」と評価される場合があります。

使用貸借の場合、使用貸借の期間、使用および収益の目的を定めなかったときは、貸主はいつでも契約の解除をすることができるといった賃借権より弱い権利となってしまいますので、やはり賃料を支払い賃貸借契約を結んだほうがよいでしょう。

地上権とは

地上権は「土地を借りる権利」として対外的に主張できる「物件的な権利」です。賃借権よりも強い権利で、借主側に有利となります。

建物だけではなく地上権そのものに抵当権を設定できますし、地上権者は土地所有者の許可なしに地上権を売却できます。

ただし地上権があることを第三者へ主張するには必ず登記しなければなりません。

地上権では地代の設定が必須ではなく、無償で地上権を設定することも可能です。

賃借権にも地上権にも適用される「借地借家法」

賃借権は比較的権利の弱い「債権的な権利」、地上権は権利性の強い「物権的な権利」という違いがありますが、いずれの権利も「借地権」として「借地借家法」が適用されます。

借地借家法は、土地や建物を借りるときに適用されるルールを定める法律です。

建物は高額なので、土地所有者の都合で土地の賃貸借契約を自由に解約されると、借地権が消滅することとなり、借主の利益が大きく害されてしまいます。そこで借地借家法は、借主保護を基調として借地や借家契約のルールを作り、借主と貸主の利益を調整しているのです。

もちろん借主の権利にも制限がありますが、借地借家法では、民法よりも借主が強く保護されているものと評価できるでしょう。

地役権と地上権の違い

地上権に似た権利に「地役権」があり、地役権も「他人の土地を使わせてもらう権利」で「物権的な権利」の一種です。

地上権と地役権では「土地を使う目的」が異なります。

地役権の場合「自分の土地を利用するために」他人の土地を使わせてもらいます。

たとえば自分の土地が他人の土地に囲まれているとき、自分の土地から道路に出るために周囲の土地に「地役権」を設定し、通行させてもらいます。送電線を引いたり水道管を埋めたりするために「地役権」を設定するケースもあります。

地上権は「他人の土地上に自分の建物や竹木等の所有」することを目的とする権利なので、地役権とは大きく異なります。

3．普通借地権と定期借地権

借地権には「普通借地権」と「定期借地権」があるのでそれぞれ確認しましょう。

普通借地権とは

普通借地権とは、借地借家法に定められる原則的な借地権です。

普通借地権の期間

普通借地権の期間は、最短でも30年以上でなければなりません（借地借家法第３条）。30年未満の期間を設定した場合や期間を設定しなかった場合、自動的に契約期間が30年になります（借地借家法第９条）。

普通借地権の更新

普通借地権は更新できます。30年などの期間が経過したとき、お互いが合意すればさらに期間を延長できます。1回目の更新の際には20年以上、2回目の更新の際には10年以上の期間を設定しなければなりません（借地借家法第４条）。

普通借地権の途中解約や更新拒絶

普通借地契約の期間中は、解約が基本的に認められません。

もっとも、借主が長期に渡って地代を払わないなど悪質な債務不履行がある場合には貸主が解除できる場合はあります。

また、定められた契約期間が終了したときにも、土地所有者による更新拒絶は簡単には認められません。

なぜなら、更新拒絶にあたっては、土地所有者がどうしても土地を使わなければならない事情があって借主には土地を使う必要性が低いなどの「正当事由」が必要となるからです。正当事由があるかどうかは、最終的には裁判所が判断するものとなりますが、立退料の支払いをしないと正当事由が認められないといったケースも多くあります。

普通借地契約は、必ずしも書面で締結する必要はありません。口頭の契約でも契約内容を証明する手段があれば有効です。ただし現実にはほとんどのケースで契約書を作成します。

定期借地権とは

定期借地権は、期間が満了したら更新せずに終了する借地契約です。

普通借地権では更新が前提となりますが、定期借地権の場合には「期間が終了したら土地を返さなければならない」との点に違いがあります。借主にとっては不利な権利といえるでしょう。

定期借地権には以下の3種類があります。

一般定期借地権

一般定期借地権（借地借家法第２２条に規定される原則的な定期借地権です。他の定期借地権と区別するため、以下では「一般定期借地権」と記載します。）は、もっとも原則的な定期借地権です。

権利の設定期間は最低50年以上と長期ですが、期間満了時に更新しない旨の定めが設けられます。更新しない旨の定めが設けられている場合、期間が満了となった場合、土地を土地所有者に返還しなければならず、借地権は消滅します。

一般定期借地権の場合、建物の利用目的は制限されません。居住用の一戸建てやマンション、オフィスビルや工場などどのような建物でも建てて所有できます。

一般定期借地権の設定についての契約は書面で締結する必要があります。公正証書でなくてもかまいませんが、口頭では成立しません（借地借家法第２２条）。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は、オフィスビルやテナントビルなどの事業用建物を建築するために設定する定期借地権です。必ず事業用物件の所有を目的とする必要があり、居住用マンションなどの建築は認められません。

期間は10年～50年とされていて、10年～30年未満の場合と30～50年未満の場合とで取り扱いが異なります。

10年～30年未満の場合、期間終了時の更新は認められず建物を再築したときの期間延長や契約が終了したときの建物買取請求権も認められません（借地借家法第２３条第２項）。

30～50年未満の場合、特約によって期間終了時の更新や建物再築時の期間延長、契約が終了したときの建物買取請求権を排除することができます（借地借家法第２３条第１項）。

また、事業用定期借地権の設定についての契約は公正証書で締結しなければなりません。口頭はもちろんのこと、単なる通常の書面によって約束しても効果が認められません（借地借家法第２３条第３項）。

建物譲渡特約つき定期借地権

建物譲渡特約つき定期借地権は、契約期間が満了したら借地契約が終了し借地権は消滅するけれど、借主が貸主へ建物の買取を請求できるタイプの借地権です。

せっかく他人の土地上に建物を建てても契約期間の満了によって取り壊すのは経済的損失です。土地所有者側にしてみても、建物を買い取る方が大きなメリットを得られるケースもあるでしょう。

そこで契約期間が終了したとき、更新はしないけれど建物買取を請求できるとするのが建物譲渡特約つき定期借地権です。

また、土地所有者が建物を買い取った後、元借地人は、土地所有者に対し請求することにより、建物についての賃借権を取得することができます（借地借家法第２４条第２項）。

建物譲渡特約つき定期借地権の存続期間は最低30年で、建物所有目的に制限はありません。

居住用マンションなどであっても設定できます。

たとえば、建物譲渡特約つき定期借地権つきのマンションを購入した場合、契約期間が終了したら土地所有者にマンションを買い取ってもらい、その後は土地所有者に「マンションの賃料」を払って住み続けることも可能となります。

マンションでよくある借地権は「一般定期借地権」

東京都心では多くの借地権つきのマンションが売りに出されています。

借地権つき中古マンションの借地権はたいてい「一般定期借地権」で、期間は「50年」に設定されています。

中古マンションに一般定期借地権がついている場合、契約期間の満了時に「更新しない特約」がついていたら必ず土地所有者に土地を返さねばなりません。

購入するなら借地契約の期間がいつまでになっているか、特約がついているか、必ず確認しましょう。

4．借地権つきマンションを購入するメリット

東京都心の借地権つきのマンションはリノベーション物件も多く、近隣の敷地所有権つきのマンションより安値で売られているので気になっている方も多いでしょう。

借地権つきマンションにはどういったメリットがあるのでしょうか？

購入価格が安い

敷地の所有権つきマンションは非常に高額です。都心では50～60平米程度でも6000万円以上する物件が多いでしょう。

借地権つきのマンションであれば、敷地所有権付きのマンションより大幅に安い金額で購入できます。マンション自身はリノベーション済みで非常にきれいな状態になっていて敷地所有権つきのものと比べても遜色ないケースが多数です。

同等レベルの物件を安い価額で買って居住できるのは、大きなメリットといえるでしょう。

固定資産税や都市計画税が安い

不動産を所有していると毎年固定資産税がかかり、都心のマンションの場合には「都市計画税」も課税されるケースが多数です。

敷地の所有権つきマンションを購入したら、建物の固定資産税だけではなく土地の固定資産税もかかります。

借地権つきのマンションであれば土地の固定資産税や都市計画税は土地所有者が払うので、マンション所有者は建物の税金だけ支払えば足ります。税額が低くなるのもメリットとなるでしょう。

5．借地権つきマンションのデメリット

借地権つきマンションには以下のようなデメリットや注意点もあります。

地代が発生する

借地権を維持するには、土地所有者へ地代を払わねばなりません。地代の金額はエリアや土地の広さにもよりますが、年間で数万円以上にはなるケースもあります。

地代を払わなかったら借地契約を解除されて退去を求められるリスクも発生します。

契約終了のリスク

借地契約には期間が設定されており、定期借地契約の場合には更新されずに終了する可能性があります。

合意によって更新したりマンションを土地所有者に買い取ってもらったりできればよいのですが、それができない場合にはマンションを収去して土地を返さねばなりません。

なお普通借地権や建物譲渡特約つきの定期借地権の場合、契約終了時に土地所有者に建物を時価で買い取ってもらうことができる可能性はあります。

売却や増改築などの際、土地所有者の許可が必要

借地権が賃借権の場合、借主は自由に権利を譲渡できません。勝手に譲渡すると契約違反となり、借地契約を解除されてしまうリスクが発生します。

マンションの増改築やリフォームの際にも土地所有者の許可が必要なケースが多数となっており、自由な活用は難しくなるのはデメリットといえるでしょう。

融資を受けにくい

マンションを担保に融資を受ける際にも借地権つき物件は不利になるケースもあります。

残存期間により返済期間が短くなると、金融機関による融資可能額が少なくなる傾向があります。

こうした場合に備えて、定期借地権つきの中古物件の場合には、できるだけ頭金を用意しておくとよいでしょう。

6．借地権つき中古マンション売買のリスクとメリットの比較

都心の借地権つき中古マンションにはメリットもデメリットもありますが、結局リスクとメリットのどちらが大きいのでしょうか？

確かに定期借地権つき中古マンションには、期間満了時に契約が更新されなかったら明け渡さねばならないなどのリスクがあります。

しかし銀座タワーやパークコート渋谷ザ・タワーのように都内屈指の立地に位置する高級マンションもあります。

こういったマンションは、所有権のマンションに比べて購入価額が低いため、より安価に都心の高級マンションに居住できるメリットは非常に大きいと言えるかもしれません。

また賃貸に出して収益を得る活用方法もあります。賃貸価格は売買価格と比べて借地権に影響されづらいため、所有権のマンションと比べると高利回りになりやすい傾向があります。

このため購入後一定期間は自分の住居用として使用して、その後に賃貸に出せば高い利回りを得ることができ、借地権の経済的価値を十分に引き出すことも可能です。

「都心のマンションに住みたいけれど、予算が心配…」いう方は、ぜひとも一度借地権つきの中古マンションのご購入を検討してみてください。

運用次第では、人生最高の資産になるかもしれません。

東京の地上権マンションの例

銀座タワー　至福のバスタイム

mitainaのおすすめ物件はこちら

https://mitaina.tokyo/property/?recommend=1

この記事の監修

あんしんパートナーズ法律事務所
弁護士　平沼　健太

第二東京弁護士会所属弁護士登録後、都内法律事務所にて勤務し、
現在は、あんしんパートナーズ法律事務所に所属。
借地・借家等の不動産紛争、遺言・相続案件を中心に、広く企業法務、一般民事事件を取り扱う。
主な取扱業務は、企業法務全般及び不動産・相続案件を中心とした一般民事事件全般。