2022年の住宅ローン減税｜マンション購入の際の『住宅借入金等特別控除』を解説

2022年の住宅ローン減税の控除率が0.7％に縮小の見込み

2021年まで住宅ローン残高の1％が最大で13年にわたり控除された住宅ローン減税ですが、2022年はこの控除率が0.7％に縮小される見込みになりました。

これは実際に銀行から借り入れる金利よりも、住宅ローン減税の控除率1％が高いため、実質的な支払利息額がマイナス、すなわち逆ザヤになることを是正することが目的となります。

所得要件・控除の期間・残高上限の変更

この控除率縮小に伴い、各要件が変更になります。

まず所得要件は、現行の年収3000万円以下から2000万円以下に引き下げられます。現在は最長で13年、原則10年という控除期間になっていますが、これは原則13年に引き伸ばします。

残高上限については、繰上げ返済を促すために残高上限も引き下げます。消費税率10％への引き上げに伴い拡充しましたが、上限を4000万円から3000万円へと引き下げます。

以下では、住宅ローン控除、すなわち「住宅借入金等特別控除」について、詳細に説明します。

マンション購入における住宅ローン控除｜「住宅借入金等特別控除」とは？

もともとは住宅ローン減税の拡充を通じて、消費税対策として景気の下支えを行おうとしました。2014年に控除額は200万円から400万円へと増額されました経緯がありますが、要件に該当すれば長期にわたり控除を受けられる制度なので、マンションを購入する際はぜひ活用していただきたいものとなります。

住宅ローン控除のポイント！住宅ローン減税の要点

まずマンション購入の際の住宅ローン控除のポイントを押さえましょう。住宅ローン減税をどのように受けるのか、大切な要点です。

なお、2022年以降については控除率が0.7％になる見込みですが、以下では2021年12月時点の数字を入れています。

1. 1. 毎年の住宅ローン借入残高の1％を所得税から控除→2022年以降は0.7％になる見込みです
2. 2. 所得税で控除しきれない控除額については、住民税からも一部控除します
3. 3. 住宅ローン借入を行う個人単位での申請が必要です。例えば連帯債務で借入を行った場合は、2人とも申請が必要です
4. 4. 控除期間は13年間（令和元年10月に実施された消費税増税による措置のため、消費税率10％が適用される物件購入の場合に適用）

以下では詳しく概要を見ていきましょう。

住宅ローン控除｜住宅借入金等特別控除の概要

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、自分の居住用として令和3年12月31日までにマンションの購入をした場合に適用されます。令和3年12月31日までと記載したのは、令和4年1月1日以降についてはまだ発表されていないためです。

一定の要件を満たすことで、住宅ローンの残高を基準として計算された控除額を、所得税から控除することができ、節税効果を得ることができます。

 住宅ローン控除を使うために必要な要件は？

住宅ローン控除を受けるために必要は要件は、どういったものがあるのでしょうか？以下で詳しく見ていきましょう。

マンションを購入した際に、住宅ローン控除｜住宅借入金等特別控除の適用を受けることができるのは、次の(1)～(5)全ての要件を満たすときです。

＊なお、贈与や同一生計の親族や特別な関係のある人からマンションを取得した場合は、この特別控除の適用はありません。

（1）マンション購入の日から6か月以内に居住し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいること。

（注） その個人が死亡した年については、同日まで引き続き住んでいること。

なお、2つ以上のマンションを保有している場合は、主に居住用として使用するマンション1部屋のみが、住宅ローン控除の対象となります。

（2） 住宅ローン控除を受ける年の年収（合計所得金額）が、3,000万円以下であること。

＊2022年以降は2000万円以下に引き下げられる見込みです。

（3） 購入したマンションの床面積が50平方メートル以上で、床面積の2分の1以上の部分が居住用であること。

（4） 住宅ローンの期間が10年以上であり、それが銀行等の金融機関からの借入であること。

＊例えば勤務先からの借入金等で無利子もしくは0.2％（平成28年12月31日以前は1％）に満たない利率の場合は、住宅ローン控除が適用される借入金にはなりません。

（5） 居住した年とその前後の2年ずつの5年間に、居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例などの適用を受けていないこと。

＊床面積に注意！

• 床面積は物件チラシの床面積よりも小さいケースがあります

床面積は物件チラシ（マイソクと呼ばれる不動産会社から渡される資料）の数字ではなく、登記簿謄本に記載されている床面積となります。通常、物件チラシに記載されている床面積は「壁芯」と呼ばれるもので、「登記簿謄本」に記載の広さよりも大きく記載されているケースが多いため、必ず不動産会社に登記簿謄本に記載されている面積を確認するようにしてください。

またマンションの共有部分の面積は、床面積に含めません。あくまでも専有面積で控除が判断されるので、この点もご留意ください。

住宅ローン減税の控除期間と控除額の計算方法

住宅ローン減税の控除額は、住宅ローンの借入額の年末残高の合計額をもとに、計算します（100円未満の端数金額は切り捨てます）。

＜居住開始期間が平成26年4月から令和3年12月までの期間のケース＞

原則的には、以下の条件となります。

• 控除期間：10年間
• 控除率：1％
• 最大控除額：400万円（4000万円 x 1％ x 10年）
• 住民税からの控除上限額：13万6500円（前年度課税所得 x 7%）
• 主な要件：床面積が50平米以上であること／住宅ローン（借入金）の償還期間が10年以上であること、等

＜居住開始期間が令和元年10月から令和4年12月までの期間のケース＞

• 控除期間：13年間
• 控除率：1％
• 最大控除額（1～10年目）：400万円（4000万円 x 1％ x 10年）
• 最大控除額（11～13年目）：80万円
• 住民税からの控除上限額：13万6500円（前年度課税所得 x 7%）
• 主な要件：床面積が50平米以上であること／住宅ローン（借入金）の償還期間が10年以上であること、等

【注意点】

1. 令和元年10月から令和4年12月までに居住を開始した場合、11年目から13年目については、以下の①もしくは②の少ないほうの金額が適用となります。

1. ①住宅ローン残高又は住宅の取得対価（上限4000万円）のうちいずれか少なく法の金額の1%
2. ②建物の取得価格（上限4000万円）x 2%÷3

2. 床面積について、マンションを令和2年12月1日から令和3年11月30日までに取得した場合は、40平米以上の床面積が適用になります。ただし40平米以上50平米未満の部屋については、合計の所得金額が1000万円以下の年のみ適用となります。

【参考】

• 国税庁HP：https://www.nta.go.jp/
• 国土交通省 住まい給付金HP：https://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

＊認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例

以下①②いずれかの認定住宅の新築または建築後使用されたことのない認定住宅の取得（以下「認定住宅の新築等」）をした方は、「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」に該当する可能性があります。

• 認定長期優良住宅（長期優良住宅の普及の促進に関する法律に規定する認定長期優良住宅に該当する家屋）
• 認定低炭素住宅（都市の低炭素化の促進に関する法律に規定する低炭素建築物に該当する家屋または同法の規定により低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当する家屋）

※①と②を併せて「認定住宅」といいます。

上記認定住宅の新築等を行い、平成21年6月4日（低炭素構築物に該当する家屋については平成24年12月4日、低炭素建築物とみなされる特定建築物に該当する家屋については平成25年6月1日）から令和3年12月31日までの間に、自己の居住の用に供し上記2の適用要件を満たしている方は、その居住の用に供した年以後各年分の所得税の額から、次により計算した住宅借入金等特別控除額の控除（「認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例」）を受けるこの適用を受ける場合には、その認定住宅の新築等について住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

国税庁HPより引用

https://www.nta.go.jp/

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続

住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続は、控除を受ける最初の年分と2年目以後の年分とで異なります。

＜控除を受ける最初の年分の手続＞

控除を受ける最初の年分は、必要事項を記載した『確定申告書』に、次に掲げる区分に応じてそれぞれ書類を添付して、納税地（原則として住所地）の所轄税務署長に提出する必要があります。

なおこの控除は給与所得が適用を受ける場合でも、初年度は確定申告をする必要がありますので注意してください。

＜控除を受ける2年目以降の手続＞

控除を受ける2年目以後の年分は、必要事項を記載した確定申告書に次の（1）のイの「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」（付表が必要な場合は付表を含みます）のほか、次の（1）のロの「住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書」（2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書）を添付して提出すればよいことになっています。

給与所得者は、2年目以後の年分は、年末調整でこの特別控除の適用を受けることができます。この場合、税務署から送付される以下3つの書類を勤務先に提出する必要があります。

・年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書

・給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書

・住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書

（1） 敷地の取得に係る住宅借入金等がない場合

① 「（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書」

② 住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書(2か所以上から交付を受けている場合は、その全ての証明書)

③ 家屋の登記事項証明書、請負契約書の写し、売買契約書の写し等（※）で次のことを明らかにする書類

1. ◆ 家屋の新築または取得年月日
2. ◆ 家屋の取得対価の額
3. ◆ 家屋の床面積が50平方メートル以上であること。
4. ◆ 家屋の取得等が特定取得または特別特定取得に該当する場合には、その該当する事実（平成26年分以後の居住分に限ります）

※ 住宅の取得等に関し補助金等の交付を受けているときは、補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

（2） 敷地の取得に係る住宅借入金等がある場合

上記（1）で掲げた書類に加え、次の書類が必要です。

① 敷地の登記事項証明書、売買契約書の写し等で敷地の取得年月日及び取得対価の額を明らかにする書類

※ 住宅の敷地の取得に関し補助金等の交付を受けているときは、交付を受けている補助金等の額を証する書類、住宅取得等資金の贈与の特例の適用を受けているときは、その特例に係る住宅取得等資金の額を証する書類の写しも添付してください。

② 敷地の購入に係る住宅借入金等が次のAからCまでのいずれかに該当するときは、それぞれに掲げる書類

A. 家屋の新築の日前2年以内に購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき 次のaまたはbの別に応じてそれぞれに掲げる書類

a. 金融機関、地方公共団体または貸金業者からの借入金 家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類（上記（1）のハの書類により明らかにされている場合は不要です）

b. 上記以外の借入金（No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等の4（10）ロ、ハに掲げる者からの借入金） 家屋の登記事項証明書などで、家屋に一定の抵当権が設定されていることを明らかにする書類（上記（1）のハの書類により明らかにされている場合は不要です）または貸付けもしくは譲渡の条件に従って一定期間内に家屋が建築されたことをその貸付けをした者もしくはその譲渡の対価に係る債権を有する者が確認した旨を証する書類

B.　家屋の新築の日前に3か月以内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき 敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において3か月以内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類（イの書類で明らかにされている場合は不要です）

C.　家屋の新築の日前に一定期間内の建築条件付きで購入したその家屋の敷地の購入に係る住宅借入金等であるとき 敷地の分譲に係る契約書の写しなどで、契約において一定期間内の建築条件が定められていることなどを明らかにする書類（イの書類で明らかにされている場合は不要です）

（3） 認定住宅の新築等に係る住宅借入金等特別控除の特例を適用する場合

上記（1）または（2）に該当する場合の書類に加え、次の区分に応じたそれぞれの書類が必要です。

①　認定長期優良住宅

A　その家屋に係る長期優良住宅建築等計画の認定通知書の写し

なお、長期優良住宅建築等計画の変更の認定を受けた場合は変更認定通知書の写し、認定計画実施者の地位の承継があった場合には認定通知書及び地位の承継の承認通知書の写し

B　住宅用家屋証明書もしくはその写しまたは認定長期優良住宅建築証明書

②　低炭素建築物

A．その家屋に係る低炭素建築物新築等計画の認定通知書の写し

なお、低炭素建築物新築等計画の変更の認定を受けた場合は低炭素建築物新築等計画変更認定通知書の写しが必要です。

B． 住宅用家屋証明書もしくはその写しまたは認定低炭素住宅建築証明書

③　低炭素建築物とみなされる特定建築物

A．特定建築物用の住宅用家屋証明書

（注） 給与所得のある方について、平成31年4月1日以後、給与所得の源泉徴収票は、確定申告書への添付または確定申告書を提出する際の提示が不要となりました。ただし、確定申告書を作成する際には引き続き給与所得の源泉徴収票が必要となりますので、税務署等へお越しになる際には忘れずにお持ちください。

最後に

住宅借入金等特別控除は初年度に煩わしい確定申告をする必要がありますが、それを行うことでその後長期間にわたり控除を受けることができます。ぜひ制度を確認し、積極的に活用してください。

《この記事は2019年度改正をまでをベースに作成しております。》

記事の監修

辻国際税理士事務所

税理士 辻登志雄

管理会計、国際税務、不動産の税務、医療の税務に特化。その他コンサルティングとしてアジア海外事業を展開。

＜主な実績＞

東証一部上場企業国際税務
ジャスダック上場企業連結納税
中堅企業法人税務全般
東証一部上場企業海外コンサルティング
管理会計コンサルティング
中国コンサルティング