【中古マンション購入の流れ】物件探しやローン契約のポイントを分かりやすく解説

中古マンション・不動産

住宅ローン・金融

2021.11.04

「中古マンションを購入しよう!」と決意しても、何から始めれば良いか分からない人も多いのではないでしょうか?中古マンションの購入は、物件探しだけでなく住宅ローンやリフォームなどたくさんの工程があります。

そこでこの記事では、中古マンション購入の流れや基本的な手続きをわかりやすく解説します。また、中古マンション購入の具体的なポイントも紹介しますのでぜひ参考にしてください。

中古マンション購入の流れ

中古マンションを購入する際は、物件探しから引き渡しまでさまざまな工程があります。

手続きの種類や難しい書類のやりとりが続き、困惑する人も少なくありません。スムーズに手続きを進められるよう、全体の流れを把握しておきましょう。

中古マンション購入の基本的な流れ

大まかな流れは、物件探しから購入の申し込み、売買契約、住宅ローン契約締結、決済・引渡しの手順で進行します。

<基本的な中古マンション購入の流れ>

  1. 1. 資金計画を立てる
  2. 2. 物件情報を集める
  3. 3.仲介会社を検討する
  4. 4. 物件の内覧や周辺環境を確認する
  5. 5. 購入する物件を決定
  6. 6. 住宅ローンの事前審査を行う
  7. 7. 不動産買付申込書を提出する
  8. 8. 重要事項説明・売買契約の締結を行う
  9. 9. 住宅ローンの本審査を行う
  10. 10. 金銭消費貸借契約書の締結を行う(住宅ローンの契約を行う)
  11. 11. 決済・引き渡しを行う

以下で流れを詳しくみていきましょう。

資金計画を立てる

中古マンションの購入を考え始めたら、まずは資金計画を立てる必要があります。家族の収支を洗い出し、今後のライフプランと照らし合わせて購入予算を出しましょう。

ここでのポイントは、ローンの借入可能額ではなく返済可能額を意識することです。住宅ローンの返済額に加えて、管理費や修繕費も考慮し、返済可能額を意識した計画を立てましょう。

また、頭金をどのくらい準備できるかの確認も欠かせません。フルローンでの購入は、住宅ローンの審査が厳しくなったり、毎月の返済額が大きくなったりするため、ある程度の頭金は準備しておいた方が良いかもしれません。

マンション購入を機に、ファイナンシャルプランナーへのライフプランの相談を検討しても良いでしょう。

物件情報を集める

予算が決まれば、物件情報を収集します。インターネットでマンションの物件を眺めているうちに「こんな間取りがいいな」「この設備は欠かせない」など、自分が求めている物件の条件が見えてくるはずです。

また、家族で立地や広さに求める条件も検討します。ここでのポイントは、人気度や一般論ではなく家族の持つ価値観に合わせることです。職場や学校からの距離、子供の学区、ライフスタイルなどを考慮して具体的な理由を挙げながらエリアや条件を絞りましょう。

仲介会社を選ぶ

予算や希望の条件がまとまったら仲介会社の検討に入ります。一般的には、インターネットで気になる物件を探し、その不動産を扱っている不動産仲介会社に問い合わせする方法があります。

しかし、仲介会社選びによって物件探しが難航したり、リフォームを別の会社に頼まなければならなかったりと、引き渡しまでに時間がかかるケースも少なくありません。仲介会社がマンション売買に慣れていないと、手続きに戸惑っている間に他の顧客に買われてしまい、購入できないこともあります。マンション購入が初めてという人が多いなか、頼みの綱は仲介会社なのです。

そのため「どれだけ誠実に対応してくれるか?」「物件の修繕状況などを詳しく解説してくれるか」「リフォームやリノベーションをまとめて引き受けてくれるか」など、顧客の視点に立ってくれ信頼のできる会社を探しましょう。

物件の内見や周辺環境を確認する

気になる物件があれば、内見をおこないます。室内の間取りや設備のチェックはもちろん必要ですが、気に入らなければリフォーム・リノベーションが可能です。そのため「お金を払っても変えられない条件」を意識してチェックしましょう。

例えば、建物の構造や日当たり、周辺環境などを中心に確認します。前向きに購入を検討している物件であれば、担当者に修繕積立費の状況や耐震性、管理規約などの情報も確認しておきましょう。

購入する物件を決定する

購入する物件を決めます。なかなか完璧な物件を探すことは難しいですが、悩んでいるうちに気になっている物件が売れてしまうというケースは多々あります。譲れない条件を決めたら、早めに決断することを意識しましょう。

住宅ローンの事前審査を行う

購入を決めたら、住宅ローンの事前審査に入ります。

複数の銀行で事前審査を行いましょう

銀行によって借入条件は異なります。特に住宅ローンは多額になるため、金利の違いによっても返済額は変化します。

また借入総額も異なるため、銀行の審査結果次第ではより多くの頭金を用意しなくてはいけません。

メガバンク、地方銀行、信用金庫等、様々な銀行がありますので、物件とお客様の条件に合う銀行を選ぶようにしましょう。

旧耐震物件の取り扱い

旧耐震物件と呼ばれる、昭和56年5月31日以前に建築確認された物件があります。リノベーションマンションでも、数多くの物件が旧耐震物件となっています。

旧耐震物件に対しては住宅ローンの融資を行わない銀行も多数あるため、必ず仲介会社に相談し、旧耐震物件取扱い可の銀行で審査をしましょう。

住宅ローンの事前審査通過は、売買契約に必須

ローンの事前審査に通らず購入を断念するケースも珍しくないため、対象不動産の売主も、買主(購入する顧客)が住宅ローンの事前審査を通過していないと契約締結してくれないケースがほとんどです。このため、本契約前に必ず住宅ローンの事前審査をおこないます。

住宅ローンに強い不動産仲介会社を選ぶことの重要性

少しでも良い条件で住宅ローンの借入を行うために、不動産仲介会社に協力してもらい、手間を惜しまず複数銀行での審査を必ず行うことをおすすめします。

しかし不動産仲介会社や大手の不動産仲介会社でも担当者によっては、知識・経験が不足しており、十分なサポートができない場合もあります。

住宅ローンに強い仲介会社を選ぶことや、住宅ローンアドバイザー資格を持つ知識の豊富な担当者にサポートしてもらうことは、最適な住宅ローン借入を行う上で、非常に大切です。

不動産買付申込書を提出する

無事に住宅ローンの事前審査が通り、購入の意思に迷いがなければ不動産の買付申込書を提出します。この書類の提出を売主が受理することにより、物件購入の一番手札を入れることになり、物件購入の優先権を得ることができます。

不動産買付申込書には法的な効力はない

不動産買付申込書は売買契約書と異なり、法的な効力はありません。このため不動産買付申込書を提出しても、購入をやめることは可能です。

しかし不動産買付申込書を提出したのに購入をやめると、その売主の物件を購入できなくなったり、依頼している不動産仲介会社と取引できなくなるケースがあります。

売買取引は信頼関係が非常に大切なので、法的な効力がないからといって、不動産買付申込書は軽視せず、しっかりと意思決定してから提出するようにしましょう。

【参考記事】不動産購入申込書とは?買い付け申込書との違いや書き方を解説

不動産売買契約締結を迅速に行いましょう|売買契約を後ろ倒しにするとリスクも

買付申込書を提出後、おおよそ1週間から10日以内に売買契約に移ります。売買契約を締結するまでは、売主も買主も安心できません。気に入った物件を逃さないためにも、迅速に契約手続きに移行することをおすすめします。

売買契約当日の流れ

契約日当日は、まず「重要事項説明書」に基づき宅地建物取引士が説明をおこないます。その後「売買契約書」の内容について説明し、契約を締結する流れです。

全体で1~2時間程で締結できますが、重要事項説明書の説明範囲は、法律・権利・取引条件等、多岐にわたるため、買主の質問が多い場合は3時間程度かかることもあります。大切な説明なので、時間に余裕を持って臨むと良いでしょう。

売買契約締結日を後ろ倒しにすると?

不動産購入申込書を提出したものの、売買契約締結日を少し先の日程にしたいという希望をもつ方もいます。しかしこれはおすすめしません。

何故ならば、契約締結を行うまでは、法的にその物件購入を行うことが保証されないためです。もし他の方が、より早い日程で契約締結可能な場合は、その方に物件を契約されてしまうリスクも発生します

不動産買場契約締結完了までは、迅速に行うようにしましょう。

住宅ローンの本審査から住宅ローンの締結(金銭消費貸借契約締結)へ

住宅ローンの事前審査が通れば、住宅ローンの本審査をおこないます。本審査の結果が出たら、いよいよ住宅ローン契約です。

この契約は「金銭消費貸借契約締結」といい、借入金額や借入期間、金利、ローンの条件などを最終決定します。銀行によっては、決済の1週間前までに金銭消費貸借契約を締結することが必要な場合もあります。

必要書類の取得と住民票の移転

借入を行うする銀行によって異なりますが、住宅ローン契約申込時や、締結と決済時には、以下のような書類を取得する必要があります。

必須書類
  • 身分証明証(運転免許証もしくはパスポート)
  • 印鑑証明証
  • 健康保険証
  • 住民票謄本(マイナンバー記載のないもの)
  • 源泉徴収票
お客様によって求められる書類
  • 確定申告書
  • 給与明細・賞与明細
  • 所得証明書
  • 納税証明書(その1・その2)
不動産会社が準備する書類
  • 不動産売買契約書
  • 重要事項説明書
  • 手付金の領収書
  • 登記簿謄本(土地・建物)

重要!住民票の住所移転

印鑑証明証と住民票については、住所をあらかじめ新住所(購入したマンションの住所)に移しておくことが一般的です。手続きは最寄りの役所でおこない、引っ越しによって地域が変わる場合は転出届と転入届を提出します。

ここで新住所に移しておかなければ、決済後に改めて司法書士に依頼して登記住所を移転する2度手間となります。

また、居住用住居の場合は、各種税制の減税措置がありますが「新住所に登記を移転し実際に住んでいること」が必要条件となります。そのため、決済時に新住所で登記をすることが一般的です。

決済を終えて引き渡しへ

融資が滞りなく実行可能になれば、決済と引き渡しです。通常、決済と引き渡しは同日におこないます。

決済当日の場所

多くの場合は住宅ローンを実施する銀行の支店で行います。しかしフラット35やネット銀行を利用する場合や、現金で支払いを行う場合は、不動産会社の事務所で行うこともあります。

決済当日の参加者

対象不動産の売主、買主、不動産仲介会社、司法書士、(銀行の支店で決済を行う場合は)銀行の担当者が参加します。

決済当日の流れ

当日は、売主が「登記識別情報」を持参します。登記識別情報とは、いわゆる不動産の権利証と同様の法的な効力のあるもので、その不動産の権利を証明する書類となります。

その後は住宅ローンを使用する場合、現金で購入する場合等により流れはことなります。

住宅ローンを使い銀行の支店で決済を行うケース

司法書士が登記識別情報を確認した後、銀行担当者が住宅ローンの実行を行います。同時に不動産購入の残代金の支払いを実施します。

住宅ローンを使い不動産会社の事務所で決済を行うケース

司法書士が登記識別情報を確認した後、銀行の担当者に連絡し、融資実行を行います。フラット35やネット銀行での融資を利用する場合は、銀行の支店を使わずに不動産会社の事務所を使用するケースが多いです。

*買主が振込みを行う銀行の支店で行う場合

ネット銀行やフラット35を利用する場合、買主が振込みを行う銀行の支店で決済を行うケースもあります。これは不動産会社の事務所から、振込を実行する銀行の支店までが遠い場合です。

決済当日に、決済代金の着金確認を行わなくてはいけないため、手続きを早く行える振込実行の銀行で行うケースとなります。

司法書士による登記

購入不動産の残代金が無事に売主の口座に着金したら、司法書士が法務局に行き、対象不動産に買主名義での登記をおこなう流れとなっています。

【項目別】中古マンション購入の流れをスムーズにするための注意点とポイント

中古マンション購入の具体的な流れに沿って、スムーズに進めるためにはポイントを抑えておく必要があります。特に気に入ったマンションを、余計に時間をかけてしまったために、他の人に取られてしまうということは避けなければなりません。

そのポイントは「中古マンション探し」「住宅ローン契約」の2点です。

この2点を把握することで、非常にスムーズになります。この2点の項目について具体的なポイントを解説します。

購入の流れをスムーズにする中古マンション探しの注意点とポイント

中古マンションの物件探しから購入まで、人それぞれ期間に差が生じます。そのなかでも、かける時間の差が大きいのが物件探しの期間です。

条件が厳しすぎたり曖昧だったりすると、なかなか決め手が見つからず難航してしまいます。また、依頼する仲介会社によっても対応が異なりますので、以下のポイントに留意しましょう。

希望条件の優先順位を決めておく

中古マンションは新築マンションよりも選択肢が多く、内見を繰り返すほど迷ってしまう人も多いようです。気になるエリアの中古マンションをすべて内見することは難しいため、希望条件の優先順位をつけ、効率良く探すことが大切です。

せっかく気に入った物件が見つかったのに、悩んでいるうちに他の人に取られてしまうケースは非常に多くあります。人気のマンションであれば、なおさらこの傾向は強いです。

「この条件を満たしたら購入する」ということをしっかりと決めて、内見しましょう。

質の高い仲介会社に依頼する

不動産仲介会社選びは、中古マンションの購入にとってとても重要です。修繕状況や規約などの詳細に関する質問について、正確な回答を迅速にする仲介会社を選びましょう。

不動産を購入する上で意思決定のスピードはとても重要ですが、その意思決定をするためには正確で質の高い情報が迅速に届く事が必要不可欠です。

購入マンションを決定した後は、重要事項説明や売買契約へと移行しますので、内見時の質問に対して正確な答えを迅速に返せないような仲介会社は、選ぶべきではないでしょう。

また何故その物件が良いのか、価格はもちろん、総合的な観点で適切なアドバイスをしてもらえる質の高い仲介会社を選ぶことをおすすめします。

足元だけではなく、自分では気付く事ができない、プロならではのアドバイスをもらうようにしましょう。

内見では管理状況をチェックする

内見をおこなう際は、室内の雰囲気ばかりに気を取られないよう注意しましょう。管理や修繕状況のチェックも欠かせません。

とくに共用部分である廊下やエントランス、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場などの清掃状況からは普段の管理状況や住んでいる住民の質が把握できます。

また、コンクリートのひび割れや塗装の剥がれやサビからは、修繕管理費の積み立てや修繕が計画通りおこなわれているかどうかが読み取れるでしょう。合わせて担当者に修繕計画や修繕積立金の徴収状況を確認しましょう。

こうした管理状況を事前に確認することで、部屋は気に入って購入しようと思ったけど、管理状態が良くないのでやめるといった事態を避けることができます。良い部屋を購入するためにも、事前に部屋以外の管理状況についても、把握するようにしましょう。

中古マンション購入の流れをスムーズにする住宅ローンの注意点とポイント

住宅ローンの事前審査を早めに行うことは非常に重要

中古マンションの購入の流れをスムーズにし、気に入った物件を確実に買うためには、住宅ローンの事前審査を早めに行うことは非常に大切です。

何故ならば、自分がどれだけの金額をどのような条件で購入することができるかを把握することは、中古マンション購入において最重要項目のうちの一つだからです。

実際は自分が思っていた額の金額を借りれなかったり、あるいは想定以上の金利水準のため、返済額が多過ぎるという状況になったり、様々な事態が起こり得ます。

しかし住宅ローンの条件は、月々の返済に影響し、月々の生活費のキャッシュフローに直結します。

まず自分がどれだけの金額を、どのような金利水準で借り入れることができるのか。そしてその融資条件は、今後の自分の生活にとって十分に対応可能なものなのか、できるだけ早く知ることが大切です。

物件を探し始めたタイミングで一度事前審査を行うことの重要性

一番おすすめなのは、物件を探し始めたタイミングで、一度事前審査を行うことです。こうすることにより、自分の借入可能な条件を知ることができるため、どれくらいのマンションを選ぶべきかを判断できます。

多くの方が、「部屋を決めてから事前審査を行おう」と考えていますが、実際に借入可能額が想定よりも低かったため、もっと低い金額の部屋を選ばなくてはいけないケースも多々あります。

一度上げてしまった条件を下げることは、なかなか難しいものです。

是非早いタイミングで事前審査を行い、自分がどれくらいの金額を、どのような条件で借入れることが可能なのか、知ることを強くおすすめします

無理なく返済できる額を検討する

言うまでもなく、住宅ローン契約では、無理のない借り入れが基本です。何故ならば返済できない場合、その物件を手放し返済するか、その物件を売却しても返済できない場合は、自己資金から返済しなくてはいけないためです。

物件の購入費だけでなく、月々の管理費や修繕積立金、状況によってはリフォームなどにかかる費用も考慮すると同時に、将来的に想定される大きな支出も視野にいれましょう。

将来の資金計画を考える

住宅ローンは35年間という長期間にわたり返済を行っていくものです。このため、現時点で想定できる大きな費用については、考えられる限り書き出しましょう。

収入と返済、月々かかる費用、そして将来想定される大きな支出を考慮し将来の資金計画を立てたうえで、適切な住宅ローンを組むようにしましょう。

複数の銀行で事前審査を行うことの重要性

住宅ローンは、事前審査と本審査の2回が必要となります。しかし、銀行によって審査基準は異なります。言い換えると、審査基準が異なるため、銀行によって融資条件は大きく異なる場合もあります。

前述の通り、メガバンク、地方銀行、信用金庫によっても審査基準は異なりますし、物件の耐震基準(新耐震基準か旧耐震基準物件か)によっても、審査の判断が変わります。

必ず複数の銀行で事前審査を行うようにしましょう。

審査基準が異なる事例:RSU(Restricted Stock Unit: 譲渡制限株式ユニット)

審査基準が異なる事例として、RSUがあります。

RSUとはRestricted Stock Unitという名称で、譲渡制限株式ユニットのことです。一部の外資系企業では、給与の一部をRSUで支払いますが、このRSUをその年の収入に含めて審査をしてくれる銀行と、RSUをその年の収入として含めてくれずに審査をする銀行があります。

RSUを含めるか含めないかにより、数千万円の融資金額の違いが出るケースもあります。例えば500万円のRSUをその年に給与として付与された場合、500万円x8年=4000万円の融資金額の差になるケースもあります(その他の条件を含めず、単純化しています)。

リフォームやリノベーションは早めの見積りを

中古マンションの購入と合わせてリフォームやリノベーションを検討している場合は、早めに見積もりを取得することをおすすめします。

マンションの規約によっては、希望通りにカスタマイズできない可能性があるため、不動産会社へは早めに相談しておくと良いでしょう。また、費用を合算してローンに組み込むのであれば、見積りも早めに取っておきたいですね。

中古マンション購入と同時にリノベーションを行う際に、購入の流れをスムーズにするためのポイント

新築マンションやリノベーション済みマンションの購入ではなく、中古マンションをリノベーションして、自分好みにカスタマイズして住みたいと考える方も多くいます。

しかし、物件探しや引き渡しの後からの検討となると、入居時期が大幅に遅れてしまいます。またリノベーション費用も住宅ローンに含める場合は、事前にうまく段取りしないと、想定以上に多くの時間がかかってしまいます。

中古マンション購入と同時にリノベーションを行う場合、購入の流れをスムーズにするために、以下の点に注意しましょう。

リノベーション工事の内容を決め、見積もりを取得しておく

中古マンション購入しリノベーションを行う場合、リノベーション工事に着手できるのは物件の引渡し後となります。

引き渡し後にすぐに工事に着手するためには、物件探しと同時並行でリノベーション工事の内容や見積もりを取得しておくことが大切です。

リノベーション工事の内容によって費用や工期は大きく異なる場合があります。多くの方にとっては、中古マンションとリノベーション工事の両方の費用で予算を決めるため、あらかじめ自分が行いたい工事の費用を把握しておくことは、その後の流れをスムーズに進めるためには重要です。

住宅ローンにリノベーション費用を含める場合は、特に早めにリノベーション工事の見積もりを取得しましょう

銀行によっては、中古マンションの購入費用に加え、リノベーション工事の費用も住宅ローンに含めることが可能です。住宅ローンに含めることで、住宅ローンの金利がリノベーション工事の費用にも適用され、より良い条件で中古マンション購入とリノベーション工事が可能となります。

しかしそのためには、住宅ローンの事前審査を申し込むタイミングで、リノベーション工事の見積もりも提出する必要があります。

銀行によっては事前審査と本審査で、リノベーション工事の見積もり内容が大きく異なったり、リノベーション工事を行う工務店あるいはリノベーション会社が異なったりする場合、再度審査のやり直しや、通常よりも多くの審査時間を要求される場合もあります。

事前審査のタイミングで少しでも正確な見積もりを提出するためにも、早めにリノベーション工事の内容を決め、見積もりを取得するようにしましょう。

良質な中古マンションを効率良く購入するなら「リノベーションマンション」がおすすめ

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中古マンションを購入しリノベーション工事をする場合、同時並行で工事内容を決めたり、見積もりを取ったりと、多くの労力が発生します。

人によっては、物件探しで頭がいっぱいなのに、リノベーション工事の内容を同時並行で決めるは無理!と思う方も多くいます。

このような人におすすめなのが、リノベーションマンションです。

リノベーションマンションはプロの建築士が、数多くの事例から、その物件に合った最適なリノベーションプランを作成し、工事を行っています。また設計から工事までをリノベーションを専門にしている法人が行うため、一般の人が行うよりも安い価格で工事を行うことができます。

このため使いやすさの観点でも、費用の面でも、リノベーションマンションは優位性があり、このため非常に多くの方がリノベーションマンションを購入するようになっています。

【参考記事】中古マンションリノベーションのメリット・デメリットまとめ!リノベーションマンションも解説

リノベーションマンション購入の流れ

リノベーション済みマンション購入の流れは、一般的な中古マンション購入の流れと大きく差はありません。リフォームやリノベーションの工事会社を選ぶ時間や、工事の打ち合わせなどの時間がなく、中古マンション購入と同じ流れで購入することができます。

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この記事の執筆者

株式会社I-House

石黒雅規

JPMorgan証券 投資銀行本部を経て、2016年に株式会社I-Houseを設立。

保有資格:宅地建物取引士/住宅ローンアドバイザー

最終更新日:2021年11月7日

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