中古マンション購入の初期費用・諸費用を、購入の流れに沿ってわかりやすく徹底解説

中古マンション・不動産

2020.05.26

中古マンションの購入は、物件探しから不動産売買契約に住宅ローン、リフォーム・リノベーション工事とやることがたくさんあります。そしてこの購入の流れに伴い、初期費用や諸費用が発生します。

今回は、物件の本体価格以外に発生する初期費用と諸費用について説明した後、物件探しから、入居後までのステップで必要になる手続きを順に解説しながら、それぞれの過程で発生する費用や手数料についてもご説明します。ぜひ、中古マンションの購入をスムーズに進めるためにご活用ください。

目次

  1. 1. 中古マンション購入の初期費用と諸費用は?
  2. 2. 中古マンション購入の初期費用は住宅ローンで借入が可能か?
  3. 3. 中古マンション購入の初期費用と諸費用のシュミレーション/計算例
  4. 4. 中古マンション購入の初期費用と諸費用を、購入の流れに沿って細かく解説
  5. 5. まとめ

中古マンション購入の初期費用と諸費用は?

それではまず中古マンション購入に伴う初期費用と諸費用について、説明しましょう。初期費用は諸費用に含み説明する場合と、分けて説明する場合があります。

この記事では、契約から引き渡しまでに発生する費用を「初期費用」、引き渡し後に発生する費用を「諸費用」として説明します。

中古マンション購入の初期費用とは:契約から引き渡しまでにかかる費用

中古マンション購入時の初期費用は以下となります。

初期費用は大きく分けると、①不動産会社や住宅ローンを融資する金融機関、そして登記を行う司法書士への手数料や報酬と、②税金、の2つに分かれます。

手数料/報酬と税金の、それぞれについて、細かく見ていきましょう。

手数料/報酬

  • 不動産会社への仲介手数料
  • 住宅ローンに伴う事務手数料(融資手数料)
  • 司法書士報酬
  • 火災保険料(引き渡し後に支払うケースもあります)
  • 管理費の精算金
  • 修繕積立金の清算金

税金

  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
  • 固定資産税の精算金(購入年の負担分以外を精算)
  • 都市計画税の精算金(購入年の負担分以外を精算)

【関連記事】マンション購入時にかかる税金とは?固定資産税から消費税まで徹底解説

中古マンション購入の諸費用:引き渡し後に発生する費用

次にマンション購入後、すなわち物件の引き渡し後に発生する費用について、見ていきましょう。

毎月発生する費用と、毎年発生する費用に分けて、説明します。

*不動産取得税については購入後に支払いますが、厳密には購入時に発生が確定する費用なので、初期費用部分で説明しています。

毎月発生する費用

  • 管理費
  • 修繕積立金

毎年発生する費用

  • 固定資産税・都市計画税

以下では具体的に、どれくらいの費用が発生するのか、シュミレーションし、計算例を見てみましょう。

中古マンション購入の初期費用・諸費用は住宅ローンで借入が可能か?

初期費用や諸費用を含めた全額を、「住宅ローンで借入れたい」という希望を言われる方が多くいます。

結論から言うと、これは可能です。

住宅ローンを申し込む人の与信枠が、住宅価格+初期費用・諸費用を上回っていれば可能です。言い換えると、住宅ローンの返済比率が一定水準より低く、借入余力がある場合は、住宅ローンで初期費用・諸費用までを借りることが可能です。

住宅ローンで初期費用と諸費用まで借入れることのメリット・デメリット

では住宅ローンで初期費用と諸費用まで借入れることのメリットとデメリットは何でしょうか?

まずメリットは、自己資金を使わずにマンションを購入できることになります。自己資金を使わない場合、手元の資金が減らないため、他のことに使うことが可能です。また住宅ローンは一般的に低い金利のため、他にお金を使いたい方にとっては、全額を住宅ローンで借りることのメリットは大きいと言えます。

一方で、デメリットもあります。

借入金額が多くなり、月々の返済金額が多くなることです。

また金利水準が上がった際に、月々の金利が高くなり、場合によっては家計を圧迫することになります。

住宅ローンで初期費用や諸費用を借り入れることは、メリットもデメリットもあるため、自分自身の毎月の支払い能力や、金利水準、そして中長期的な資金計画を見据えながら、いくらまでの住宅ローン借入を行うかを判断しましょう。

中古マンション購入の初期費用と諸費用のシュミレーション/計算例

一般的な中古マンションを購入する場合の費用をシュミレーションしてみましょう。

5000万円の中古マンションを購入した場合の初期費用と諸費用のシュミレーション

前提条件

物件価格5000万円の中古マンションを購入(物件価格のみ融資を受ける事を想定)

シュミレーション/計算例

①仲介手数料

仲介手数料は3%+6万円に消費税を加えた額となります。

本ケースの場合、(5000万円x3%+6万円)x 1.1 =171.6万円(税込)となります。

②住宅ローン:融資手数料

金融機関により異なりますが、通常融資金額の約2.2%が融資手数料(事務手数料)としてかかります。

本ケースでは融資手数料=2.2%で計算しますので、(5000万円x2.2%)x1.1=121万円(税込となります。

③司法書士費用と税金

物件により異なりますが、本物件では以下の見積もりとなりました。

物件の年数等により、見積もり金額が異なる点は注意しましょう。

a. 司法書士報酬

所有権移転+抵当権設定(住宅ローンの抵当権)+立会料+付随業務+謄本請求+交通費=15万円

b. 税金:登録免許税又は印紙税

所有権移転+抵当権設定+付随業務+謄本請求=45万円

④収入印紙

契約書:1万円(軽減税率適用)

住宅ローン契約書の印紙税:0円(電子契約の場合)

⑤火災保険料

入るプランにもよりますが10年間で15万円のプランに申し込みました(10万円から20万円の範囲が一般的です)

⑥清算金

管理費・修繕積立金の精算と固定資産税・都市計画税の精算を日割りで行い、合計で15万円を支払いました(物件により異なります)。

⑦合計金額

上記を合計すると、383万6千円となりました。

これは物件価格の約7.6%となりますが、一般的には物件価格の10%程度が上限となります。

中古マンション購入の初期費用の相場

中古マンション購入時の初期費用の相場は、一般的に5-10%程度と言われています

なぜこのような幅があるかというと、住宅ローンを使わずに現金で支払う場合は、それだけで約2.2%程の初期費用が不要となります。

また築年数や物件の広さなどによっても、登記費用(司法書士報酬や税金)が変わります。

借入れを行う個人や物件によって異なるため、マンション購入前に不動産会社に見積もりを作ってもらうようにしましょう。

以下では中古マンションの購入に流れに沿って、各費用がいつ、どのように発生するのか、見ていきましょう。

中古マンション購入の初期費用と諸費用を、購入の流れに沿って細かく解説

中古マンションを購入し入居するまでは、大きく分けて以下の5つのステップになります。

  1. ①物件探し/住宅ローンの事前審査
  2. ②買付け申込み
  3. ③売買契約
  4. ④決済・引き渡し
  5. ⑤購入後

まずは希望条件を整理して、①物件探しをします。中古物件を扱うサイトなどを中心にネットで探したり、実際に足を運んで内見したりしながら候補を絞ります。

欲しい物件が決まったタイミングで、住宅ローンの事前審査を行います。

事前審査が通過したら、②不動産購入申込書の提出をします。
申込を行う場合、不動産購入申込書を提出します。不動産購入申込書は「買い付け申込書」と呼ばれるものですが、不動産購入の意思を示す重要な書類となります。

不動産購入申込書を提出し、売主と合意できれば、③売買契約となります。
そして④住宅ローンの本審査を行い住宅ローン契約締結(金銭消費貸借契約締結)をした後、⑤決済・引き渡しへと進んでいきます。

最後に、⑥購入後に発生する手続きや費用についてもご紹介します。

それでは、それぞれのステップについて詳しくご説明していきます。

【STEP1】物件探し

①希望条件を決める

中古マンションを購入しようと決めたら、いきなり物件を探し始めるのではなく、希望条件を整理することが大切です。

そして希望条件の中で欠かせないのは、「予算」「立地」「広さ」の三つです。さらに最も優先させるべきは「予算」です。

住宅ローンを利用する場合は、年収等によって借りられる額が変わります。一般的には、年収の手取り額の30〜35%まで貸してくれる金融機関が多いようです。

しかし、借りられる額の上限ぎりぎりで探せばいいという訳ではありません。
年収は同じでも個人によって支出は異なります。
家計と照らし合わせて「無理なく返せる額」を「予算」にする必要があります。

無理なく返せる額を見極めるのが難しいと感じた場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してみるのもいいでしょう。

「予算」を決めた後は、「立地」「広さ」です。この二つは物件を購入した後では変えられない要素となります。予算内で立地と広さを慎重に検討するようにしましょう。

ここの希望条件が曖昧なまま物件探しを始めると、なかなか気に入る物件が見つけられず、探すこと自体に疲れてしまい、購入を断念したり、最後に見た物件を妥協して購入したりということになってしまいます。

希望条件を明確にして、同居する家族がいる場合には全員で話し合い、意識を合せた状態で次に進みましょう。

②不動産仲介会社を選ぶ

希望条件が決まったら、早速物件探しを始めたくなります。
ですがその前に、不動産会社や仲介サービスなど、どこから購入するかを決めましょう。

さらに、購入した中古マンションのリフォームやリノベーションを検討している人は、購入と同時に依頼ができるよう工事会社についても、この段階で候補を絞っておくといいでしょう。

その理由は、住宅ローンの事前審査の際に、リフォーム・リノベーション会社が作成した資料を金融機関に提出しなければならないからです。

物件を決めてからリフォーム・リノベーション会社を探すとなると、資料準備に時間がかかります。
準備を整えている間に、他の人が先に契約してしまうケースもあります。

なお、ローンを組まずにキャッシュで購入すると決めている方は、金融機関へ資料を提出する必要がないため、物件を決めてから会社を探しても問題ありません。

③物件を探す

ようやく物件探しです。

物件情報検索サイトを見たり、実際に内見に行ったりしながら、候補を絞りましょう。

室内の設備や間取りなどはたいていの場合、変えることができます。内見の際は他の「変えられない点」に着目するようにしましょう。

具体的には、物件からの眺望や周辺環境、近所の住人の様子、マンションの管理規約などです。

リフォームやリノベーションの具体的なイメージがある場合は、同行してもらう担当者に伝えて建物の構造上可能かどうかも質問しておきましょう。
後から「これがやりたかったけど出来なかった」ということを防ぐことができます。

④住宅ローン事前審査を通す

購入希望の物件が決まったら、住宅ローンの事前審査を通します。

事前審査は、住宅ローンに正式に申し込む前に、金融機関が最小限の情報で短期間に行う審査です。

正式契約後に、ローンを借りることができなかったとなると買主も売主も困ってしまいます。そのような状況を避けるために事前審査があります。

購入希望者が複数いる場合、一番最初に事前審査を通った人が交渉のテーブルにつくことができます。
一番手になるために、資料の準備など迅速に対応しましょう。

<用意するもの(住宅ローンの事前審査時)>

  • 身分証明書(顔写真付き
  • 健康保険証
  • 印鑑(認印可)
  • 物件資料(不動産会社が用意した資料を提出)
  • 工事見積資料(リフォーム・リノベーション会社が用意した資料を提出)
  • 収入証明書

    -会社員/公務員の場合は、源泉徴収票の写し直近2年分
    -個人事業主の場合は、確定申告書の控え直近3期分
    -会社経営者の場合は、源泉徴収票の写し直近3期分と決算書の写し直近3期分

<発生する費用>

  • なし

【STEP2】不動産購入申込書の提出

不動産購入申込書の提出

STEP1で購入希望の物件が見つかったら、売主側に申込みをするための「不動産購入申込書(買い付け申込書)」を提出します。

【関連記事】不動産購入申込書とは?買い付け申込書との違いや書き方を解説

<用意するもの>

  • 身分証明書
  • 印鑑(認印可)

<発生する費用>

  • なし

【STEP3】売買契約

①売買契約を締結する

事前審査を通過し売主との交渉が済んだら、次はいよいよ売買契約です。

契約手続きは、一般的に不動産業者のオフィスで行います。
所用時間は2時間ほどみておきましょう。

最初に、「重要事項説明」として、物件に係る法律・権利・取引条件を中心に、マンション購入時に重要な事項についての説明を受けます。
そして、売買価格や契約内容等の取引条件を確認した後、売買契約を締結します。

売買契約時には手付金が必要になります。
相場は売買代金の5%程度ですが、売主との交渉で金額が決まります。
この手付金は、売買代金を支払う際に「売買代金の一部として充当」されます。

なお、売買契約書の内容に「住宅ローン特約」があることを確認しましょう。

これは住宅ローンの本審査に通らなかった場合に契約が白紙に戻るという特約です。
住宅ローン特約があれば、手付金がキャンセル料として徴収されずに済み、返金してもらえます。
ローン審査の合否は結果が出てみるまでわかりません。
万が一に備えて、必ず住宅ローン特約が明記されているかどうかを確認しましょう。

<用意するもの>

  • 本人確認書類
  • 認印
  • 収入印紙1枚

<発生する費用>

  • 手付金(相場は売買代金の5-10%程度)
  • 収入印紙代(金額は売買代金によって変わります)

②リフォーム・リノベーション工事の契約をする

リノベーションやリフォームを行う場合、工事請負契約をするタイミングは通常、売買契約が成立して住宅ローンを申し込む前になります。

最近の住宅ローンは「工事費用と合わせて借りることが可能」とする金融機関も増えてきました。
合算して借りることができれば、別々に審査にかける手間や、保証料や事務手数料といった諸費用を抑えられるというメリットもあります。

ただし、合算してローンを組むためには、住宅ローン本審査の前にリフォーム・リノベーション工事の費用を算出しなくてはいけません。
そのため、物件探しと並行してリフォーム・リノベーションの計画をする必要があるのです。

また売買契約の段階でリフォーム・リノベーションの概要が決まっていると、入居までの期間を短縮できるという利点もあります。

実際に工事ができるのは所有権が移転してからなので、工事が終わるまでは入居できません。

もし現在賃貸物件にお住まいの場合は、工事が完了するまでの間、住宅ローンと現在の家賃を二重で支払わなければなりません。

そのため、住宅ローンが始まる前にリフォーム・リノベーションの打ち合わせを進めておけば、住宅ローンと賃料の重複期間を短縮することができます。

【STEP4】住宅ローンの本審査と住宅ローン契約締結(金銭消費貸借契約締結)

住宅ローン本審査を行う

売買契約が無事に締結されたら、住宅ローンの本審査に入ります。

本審査の結果がわかるまでは早くて1〜2週間、長くて1ヶ月程度です。

<用意するもの>

・住民票(世帯全員・本籍なし・個人番号なしのもの)
・印鑑証明
・実印
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・収入を証明するもの
(会社員/公務員の場合)
・源泉徴収票原本:直近2年分
・課税証明/納税証明(他の収入や控除がある方):該当年度
(個人事業主の場合)
・納税証明書:3期分
*事前審査で提出済の確定申告の控えに対応する年度の書類の原本
(会社経営者の場合)
・法人の納税証明:3期分
・自身の課税証明:3期分
*住宅ローンの申し込みを行う金融機関によって異なります

<発生する費用>

  • 収入印紙代:住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)締結時

【STEP5】決済・引き渡し

①決済・引き渡しを行う

本審査に通り、金融機関から融資が実行されて、口座に借入額が入金された後は、決済と引き渡しを行います。

決済・引き渡しは、不動産会社の事務所や、住宅ローンを組んだ金融機関で実施します。
かかる時間は2時間程度とみておきましょう。

買主(あなた)・売主・不動産業者の他に、金融機関の担当者、登記を依頼する司法書士が立ち会います。

売買代金から手付金を引いた金額を支払います。

年の途中で物件を売買した場合、購入物件に発生する固定資産税・都市計画税は日割りで精算します。管理費・修繕積立金についても同様で、月の途中で売買した場合は日割りで精算します。

上記の精算金や諸費用などのローン対象外の費用は、当日現金で持参します。

諸費用とは、登録免許税・司法書士報酬・固定資産税・不動産取得税・融資手数料・保証料・火災保険料などです。

諸費用の金額は、物件の価格や個人の状況によって異なります。合計で売買代金の10%を上限に考えておくと安心です。

諸費用を現金で準備できない場合は、住宅ローンに含めることも可能です。ただし、その場合は借入金利が上がってしまいますので慎重に判断しましょう。

<用意するもの>

  • 身分証明(顔写真付き:運転免許証やパスポート等)
  • 認印・実印
  • 住宅ローンを契約した金融機関の通帳・キャッシュカード
  • 届出印(銀行印)

<発生する費用>

  • ⦅物件の残代金(物件価格から契約時の手付金を差し引いた金額。諸費用ではありません)⦆
  • 不動産仲介会社への仲介手数料
  • 司法書士報酬(登記手数料)
  • 税金(登録免許税、不動産取得税、固定資産税/都市計画税の精算金)

【STEP6】引渡し(マンション購入)後

①リフォーム・リノベーション工事をする

中古マンションの購入と一緒にリフォーム・リノベーションを行う場合は、決済・引き渡しを終えて、所有権が移ってから工事を開始することができます。

工事内容によって期間は異なります。大まかな目安は下記の通りです。

小規模(設備交換のみ):数日
中規模(二室を一室にする、リビング全体等):数日〜0.5ヶ月
大規模(フルリフォーム、リノベーション):3ヶ月前後

工事完了後に、代金を支払います。ただし、リフォーム・リノベーション会社によっては工事開始前に一部代金を支払う場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

<用意するもの>

  • なし

<発生する費用>

  • 工事代金

②引越し・入居後

現在の住まいから、購入した物件へ引越します。
引越し費用も大きな金額になるので、あらかじめ準備しておきましょう。
また、不動産を取得してから3カ月~6か月のあいだに「不動産取得税」の納税通知書が各都道府県から届きますので、忘れずに納付しましょう。

なお不動産取得税は、購入後一度だけ支払います。

<用意するもの>

  • なし

<発生する費用>

(一回のみ発生する費用)
・引越し代金
・不動産取得税

(定期的にかかる費用)
・管理費/修繕積立金(毎月)
・固定資産税(毎年)

まとめ

中古マンション購入までのステップと、それぞれで発生する費用や手数料についてご説明してきました。
住宅の購入とは、人生に変化をもたらすほどの大きな買い物です。
しかし、家を買うことそのものがゴールではないはずです。
家はあなたの人生をより良くするための道具の一つにすぎません。
後悔することのないように、希望条件を明確にして、理想の物件を探し出し、信頼できる相手から購入しましょう。
この記事があなたの家探しの一助になれば幸いです。

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更新日:2021年11月22日

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