リノベーションマンション・中古マンション購入における費用・手数料とは?

豆知識

2020.05.26

中古マンションの購入は、不動産売買契約に住宅ローン、リフォーム・リノベーション工事とやることがたくさんあります。考えると複雑そうに思えてしまいますが、一生に何度もない大きな買い物ですから、下調べや準備を万全にして後悔のないようにしたいものです。今回は物件探しから、入居後までのステップで必要になる手続きを順に解説しながら、それぞれの過程で発生する費用や手数料についてもご説明します。ぜひ、中古マンションの購入をスムーズに進めるためにご活用ください。

リノベーションマンション・中古マンション購入までの流れは?

中古マンションを購入し入居するまでは、大きく分けて以下の5つのステップになります。

①物件探し
②申込み
③売買契約
④決済・引き渡し
⑤購入後

まずは希望条件を整理して、①物件探しをします。中古物件を扱うサイトなどを中心にネットで探したり、実際に足を運んで内見したりしながら候補を絞ります。
①と並行して、住宅ローンの事前審査を行います。

購入したい物件が見つかったら、②申込みをします。
中古マンションでは、販売価格のまま購入する人は少なく、申込みの前に価格交渉を行うのが一般的です。
価格の折り合いがついたら、正式に契約となります。

この時点で一番最初の購入希望者になることができれば、そのまま③売買契約となります。
そして住宅ローンの本審査が通ったら④決済・引き渡しへと進んでいきます。

最後に、⑤購入後に発生する手続きや費用についてもご紹介します。

それでは、それぞれのステップについて詳しくご説明していきます。

【STEP1】物件探し

①希望条件を決める
中古マンションを購入しようと決めたら、いきなり物件を探し始めるのではなく、希望条件を整理することが大切です。

そして希望条件の中で欠かせないのは、「予算」「立地」「広さ」の三つです。さらに最も優先させるべきは「予算」です。

住宅ローンを利用する場合は、年収等によって借りられる額が変わります。一般的には、年収の手取り額の30〜35%まで貸してくれる金融機関が多いようです。

しかし、借りられる額の上限ぎりぎりで探せばいいという訳ではありません。
年収は同じでも個人によって支出は異なります。
家計と照らし合わせて「無理なく返せる額」を「予算」にする必要があります。

無理なく返せる額を見極めるのが難しいと感じた場合は、ファイナンシャルプランナーに相談してみるのもいいでしょう。

「予算」を決めた後は、「立地」「広さ」です。この二つは物件を購入した後では変えられない要素となります。予算内で立地と広さを慎重に検討するようにしましょう。

ここの希望条件が曖昧なまま物件探しを始めると、なかなか気に入る物件が見つけられず、探すこと自体に疲れてしまい、購入を断念したり、最後に見た物件を妥協して購入したりということになってしまいます。

希望条件を明確にして、同居する家族がいる場合には全員で話し合い、意識を合せた状態で次に進みましょう。

②会社を選ぶ
希望条件が決まったら、早速物件探しを始めたくなります。
ですがその前に、不動産会社や仲介サービスなど、どこから購入するかを決めましょう。

さらに、購入した中古マンションのリフォームやリノベーションを検討している人は、購入と同時に依頼ができるよう工事会社についても、この段階で候補を絞っておくといいでしょう。

その理由は、住宅ローンの事前審査の際に、リフォーム・リノベーション会社が作成した資料を金融機関に提出しなければならないからです。

物件を決めてからリフォーム・リノベーション会社を探すとなると、資料準備に時間がかかります。
準備を整えている間に、他の人が先に契約してしまうケースもあります。

なお、ローンを組まずにキャッシュで購入すると決めている方は、金融機関へ資料を提出する必要がないため、物件を決めてから会社を探しても問題ありません。

③物件を探す
ようやく物件探しです。

物件情報検索サイトを見たり、実際に内見に行ったりしながら、候補を絞りましょう。

室内の設備や間取りなどはたいていの場合、変えることができます。内見の際は他の「変えられない点」に着目するようにしましょう。

具体的には、物件からの眺望や周辺環境、近所の住人の様子、マンションの管理規約などです。

リフォームやリノベーションの具体的なイメージがある場合は、同行してもらう担当者に伝えて建物の構造上可能かどうかも質問しておきましょう。
後から「これがやりたかったけど出来なかった」ということを防ぐことができます。

<用意するもの>
なし

<発生する費用>
なし

【STEP2】申込み

①不動産買付証明書の提出
STEP1で購入希望の物件が見つかったら、売主側に申込みをするための「不動産買付証明書」を提出します。
不動産買付証明書には法的効力はありませんので、後にキャンセルすることが可能です。

②事前審査を行う
事前審査は、住宅ローンに正式に申し込む前に、金融機関が最小限の情報で短期間に行う審査です。

正式契約後に、ローンを借りることができなかったとなると買主も売主も困ってしまいます。そのような状況を避けるために事前審査があります。

買付証明書を提出したら直ぐに事前審査の手続きに入ります。
ここからはスピード勝負になります。

購入希望者が複数いる場合、一番最初に事前審査を通った人が交渉のテーブルにつくことができます。
一番手になるために、資料の準備など迅速に対応しましょう。

また販売価格そのままで購入することは少なく、正式契約の前に価格の交渉を行うことが多いです。

<用意するもの>
・身分証明(写真付き)
・健康保険証
・印鑑(認印可)
・物件資料(不動産会社が用意した資料を提出)
・工事資料(リフォーム・リノベーション会社が用意した資料を提出)
・収入証明書
-会社員/公務員の場合は、源泉徴収票の写し直近2年分
-個人事業主の場合は、確定申告書の控え直近3期分
-会社経営者の場合は、源泉徴収票の写し直近3期分と決算書の写し直近3期分

<発生する費用>
なし

【STEP3】売買契約

①売買契約をする
事前審査を通過し売主との交渉が済んだら、次はいよいよ売買契約です。

契約手続きは、一般的に不動産業者のオフィスで行います。
所用時間は2~3時間ほどみておきましょう。

最初に、「重要事項説明」として、物件の状態やマンション規約などの説明を受けます。
そして、売買価格や契約内容を確認した後、売買契約を締結します。

売買契約時には手付金が必要になります。
相場は売買代金の5%程度ですが、売主との交渉で金額が決まります。
この手付金は、売買代金を支払う際に「売買代金の一部として充当」されます。

なお、売買契約書の内容に「住宅ローン特約」があることを確認しましょう。

これは住宅ローンの本審査に通らなかった場合に契約が白紙に戻るという特約です。
住宅ローン特約があれば、手付金がキャンセル料として徴収されずに済み、返金してもらえます。
ローン審査の合否は結果が出てみるまでわかりません。
万が一に備えて、必ず住宅ローン特約が明記されているかどうかを確認しましょう。

<用意するもの>
・本人確認書類
・実印・認印
・収入印紙(5,000万円以下:1万円、5,000万円以上:3万円)1枚

<発生する費用>
・手付金(相場は売買代金の5%程度)
・収入印紙代

②リフォーム・リノベーション工事の契約をする
リノベーションやリフォームを行う場合、工事請負契約をするタイミングは通常、売買契約が成立して住宅ローンを申し込む前になります。

最近の住宅ローンは「工事費用と合わせて借りることが可能」とする金融機関も増えてきました。
合算して借りることができれば、別々に審査にかける手間や、保証料や事務手数料といった諸費用を抑えられるというメリットもあります。

ただし、合算してローンを組むためには、住宅ローン本審査の前にリフォーム・リノベーション工事の費用を算出しなくてはいけません。
そのため、物件探しと並行してリフォーム・リノベーションの計画をする必要があるのです。

また売買契約の段階でリフォーム・リノベーションの概要が決まっていると、入居までの期間を短縮できるという利点もあります。

実際に工事ができるのは所有権が移転してからなので、工事が終わるまでは入居できません。

もし現在賃貸物件にお住まいの場合は、工事が完了するまでの間、住宅ローンと現在の家賃を二重で支払わなければなりません。

そのため、住宅ローンが始まる前にリフォーム・リノベーションの打ち合わせを進めておけば、住宅ローンと賃料の重複期間を短縮することができます。

③住宅ローン本審査を行う
売買契約が無事に締結されたら、住宅ローンの本審査に入ります。

本審査の結果がわかるまでは早くて1〜2週間、長くて1ヶ月程度です。

<用意するもの>
・住民票(世帯全員・本籍なし・個人番号なしのもの)
・印鑑証明
・実印
・不動産売買契約書
・重要事項説明書
・収入を証明するもの
(会社員/公務員の場合)
・源泉徴収票原本:直近2年分
・課税証明
・納税証明(他の収入や控除がある方):該当年度
(個人事業主の場合)
・納税証明書:3期分
*事前審査で提出済の確定申告の控えに対応する年度の書類の原本
(会社経営者の場合)
・会社の納税証明:3期分
・自身の課税証明:3期分
*事前審査で提出済の確定申告の控えに対応する年度の書類の原本

<発生する費用>
なし

【STEP4】決済・引き渡し

①決済・引き渡しを行う
本審査に通り、金融機関から融資が実行されて、口座に借入額が入金された後は、決済と引き渡しを行います。

決済・引き渡しは、不動産会社の事務所や、住宅ローンを組んだ金融機関で実施します。
かかる時間は2時間程度とみておきましょう。

買主(あなた)・売主・不動産業者の他に、金融機関の担当者、登記を依頼する司法書士が立ち会います。

売買代金から手付金を引いた金額を支払います。

年の途中で物件を売買した場合、購入物件に発生する固定資産税・都市計画税は日割りで精算します。管理費・修繕積立金についても同様で、月の途中で売買した場合は日割りで精算します。

上記の精算金や諸費用などのローン対象外の費用は、当日現金で持参します。

諸費用とは、登録免許税・司法書士報酬・固定資産税・不動産取得税・融資手数料・保証料・火災保険料などです。

諸費用の金額は、物件の価格や個人の状況によって異なります。合計で売買代金の10%を上限に考えておくと安心です。

諸費用を現金で準備できない場合は、住宅ローンに含めることも可能です。ただし、その場合は借入金利が上がってしまいますので慎重に判断しましょう。

<用意するもの>
・身分証明(写真付き)
・認印・実印
・住宅ローンを契約した金融機関の通帳・キャッシュカード
・届出印(銀行印)

<発生する費用>
・精算金、諸費用(目安は売買代金の10%程度)

【STEP5】購入後

①リフォーム・リノベーション工事をする
中古マンションの購入と一緒にリフォーム・リノベーションを行う場合は、決済・引き渡しを終えて、所有権が移ってから工事を開始することができます。

工事内容によって期間は異なります。大まかな目安は下記の通りです。

小規模(設備交換のみ):数日
中規模(二室を一室にする、リビング全体等):数日〜0.5ヶ月
大規模(フルリフォーム、リノベーション):3ヶ月前後

工事完了後に、代金を支払います。ただし、リフォーム・リノベーション会社によっては工事開始前に一部代金を支払う場合もありますので、事前に確認しておきましょう。

<用意するもの>
なし

<発生する費用>
・工事代金

②引越し・入居後
現在の住まいから、購入した物件へ引越します。
引越し費用も大きな金額になるので、あらかじめ準備しておきましょう。
また、不動産を取得してから6カ月~1年半のあいだに「不動産取得税」の納税通知書が各都道府県から届きますので、忘れずに納付しましょう。

<用意するもの>
なし

<発生する費用>
(一時的にかかる費用)
・引越し代金
・工事代金
・不動産取得税

(定期的にかかる費用)
・管理費/修繕積立金(毎月)
・固定資産税(毎年)

まとめ

中古マンション購入までのステップと、それぞれで発生する費用や手数料についてご説明してきました。
住宅の購入とは、人生に変化をもたらすほどの大きな買い物です。
しかし、家を買うことそのものがゴールではないはずです。
家はあなたの人生をより良くするための道具の一つにすぎません。
後悔することのないように、希望条件を明確にして、理想の物件を探し出し、信頼できる相手から購入しましょう。
この記事があなたの家探しの一助になれば幸いです。

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