リノベーションマンションのメリット・デメリットまとめ!

リノベーション知識

2021.11.01

自分たちのライフスタイルに合わせたおしゃれなお部屋作りが可能なリノベーション。「新築マンションに憧れはあるけど、費用や立地を考えると中古マンションやリノベーション済みのリノベーションマンションも気になる!」という方も多いと思います。

本記事では、そんなリノベーション済みマンション(以下リノベーションマンションと表記)のメリット・デメリット、検討するときの注意点を徹底解説していきます!内見するときに気にして欲しいポイントもたくさんあるので、ぜひ参考にしてくださいね。

リノベーションマンションとは?

リノベーションマンションとは、中古物件を現代のライフスタイルや最近のトレンドに合わせて、綺麗に改修した中古マンションのことです。

中古物件を購入して自分たちでリノベーションをするという選択肢もありますが、リノベーションマンションであれば既にリノベーションされているので、住むまでの時間も短く、見積もりや間取りの検討に時間をとられないなどメリットが多く、最近注目されています。

新築マンション購入時のスムーズさや設備の新しさと、自分たちでリノベーションをする時に感じる自由度、両方の良い所取りをしているのがリノベーションマンションといえるかもしれません。

中古マンションをリノベーションする場合のメリット

中古マンションを購入してリノベーションするのは、新築マンション購入と比較してどのようなメリットがあるのでしょうか。

 コストが安い

中古マンションは新築マンション購入に比べ、予算をかなり低く抑えられます。東京カンテイの「マンションデータ白書2020」によれば、首都圏の新築マンション平均価格は6,055万円、中古マンションの平均価格は3,487万円です。中古マンションを購入後、仮にリノベーション費用に1,000万円かけたとしても、価格の差は約1,500万円以上も開きがあることがわかります。

不動産価格はこの5年から10年ほど上昇傾向が続いています。新築物件は当時から平均価格が約1,000万円、中古物件は約400万円上がっています。この上昇率を見ても、中古物件が新築物件よりも購入しやすい価格帯を推移していることがわかります。中古マンションを購入する上で、この価格の安さは大きな魅力の一つといえます。

物件の選択肢が多い

首都圏の駅近で便利な主要エリアには、多くの場合、中古物件が既に建っています。新築物件を建てられる用地は限られているため、人気エリアで探そうとすると選択肢がかなり限られてきます。アクセスや、子育てに便利なエリアなど場所にこだわるのであれば、一度中古物件を視野に入れて検索することをおすすめします。確実に選択肢が増えることでしょう。

間取り設計の自由度が高い

自由に間取り設計ができるのは、注文住宅の戸建てを建てるか、中古物件を購入してリノベーションを実施するかの2パターンがあります。

例えば、60㎡のお部屋の場合、2LDKや3LDKの間取りが多いですが、ライフスタイルに合わせて潔くワンルームにリノベーションをすることも可能です。

大胆な間取り変更により自分たちの理想通りの家が出来上がると、愛着もあり、長く大切に暮らしたいという思いもでてきます。リノベーションをきっかけにDIYに目覚めて、自分で壁の色を変えたり、棚を取り付けたりしているという方もいらっしゃいます。

資産価値が下がりづらい

マンションは新築後約30年を目処に価格の下落がなだらかになります。このため、築30年以上の物件を購入した場合、比較的資産価値が下落しづらいということがあります。

一定期間後に後売却することになっても、建物部分の価値下落が少なくなるため、購入時の金額と差額が少なくなるケースも多々あります。

元々、住み替えや売却を視野に入れている方は、物件の値段が変動することも視野に入れて物件探しをすることをおすすめします。

【関連記事】中古マンションの選び方 築30年マンションがおすすめって本当?

周囲の環境などを把握できる

中古マンションは既に建物が建設され住人がいるので、周辺環境や生活レベルを念入りに確認できます。内見は昼間に行うことが多いと思いますが、ぜひ夜の雰囲気や、騒音、周辺の人や車の出入りなども確認しましょう。

上下左右の住民がどんな方か、仲介会社に確認してもらうのも良いですね。共有のゴミ置き場や駐輪場があれば、どんな人が住んでいるかの確認できるため、チェックするのをおすすめします。

また、建物の外壁塗装、鉄部塗装、エレベーターや給排水設備の修繕がこれまでどのように行われてきたかの記録も購入前に必ず確認しましょう。修繕積立金がいくら貯まっているのか、今後の計画の有無、未納者の有無も全て管理組合が記録を保持しています。これらは確認することが可能なので、遠慮なく仲介業者に聞いてくださいね。

中古マンションをリノベーションする場合のデメリット

中古マンションを購入してリノベーションすれば、新築マンション購入に比べて安くて、良いこともたくさん!というわけにはいきません。中古マンション購入のデメリットに関してもしっかり把握して、悔いのない住宅購入を実現しましょう。金銭面、スケジュール、建物自体の観点で以下のようなデメリットがあります。

自分好みのカスタマイズが物件価値下落に繋がるリスクがある

自分たちの希望を反映できるのが魅力のリノベーション。ただし、過度に好みを反映させると、将来的に売却が難しくなることもあります。例えば、お部屋の面積に対して広すぎるキッチンスペースや、室内から丸見えのバスルームなどは、多くの人にとっては手が出しづらくなるでしょう。

特に水回りは位置を変えるとかなりの改修費用がかかるため、売却時に考えればいいやと思っていると予算が足りないなんて場合も。壁紙の色や照明などで個性を表現することもできるのでぜひ検討してみてくださいね。

間取り変更できない場合がある

建物にはそれ自体を支えるために絶対に動かせない柱や梁があります。中古マンションのリノベーションを考えるにあたって、これらの位置は絶対に動かせないため「こういう間取りにしたい!」と思っても柱が邪魔をすることもあるでしょう。

また、新築マンションと違い何度も改修を繰り返しているため、どの壁になんの配管が通っているか最新の状態がわからないという物件もあります。その場合、実際壁や天井をいざ壊してみたら、断熱性能や耐震性能が低く、別途費用がかさむということも。

住むまでに時間がかかる

リノベーション設計と工事期間を合計するとだいたい7ヶ月間かかります。その期間は、別に住まいを確保しなければいけないため、スケジュール調整が重要になってきます。特に、結婚や出産などのタイミングに合わせてお引越しを検討の方は注意が必要。

中古マンションのリノベーションはフルリノベーションと部分リノベーションの2パターンあります。天井や床を全て剥がして水回りの位置から全て作り替えるフルリノベーションに比べ、部分リノベーションの場合は2部屋をまとめて1部屋にしたり、水回りを最新のものに変えたりと部分的に改修できるのが魅力。

物件次第ですが、部分リノベーションなら期間も比較的短く済み、住みながら対応できる場合もあるので、頭に入れておくといいでしょう。

また、最近話題のリノベーション済みマンションであれば、追加のリノベーション期間が不要なのでお急ぎの方にはおすすめです。

共用エリアは変更できない

玄関扉やベランダ、共用廊下は一般的には共用エリアと定められており改修はできません。エントランス周りのセキュリティも変更はできないため、もしオートロックや宅配ボックスなど譲れない条件があれば最初にピックアップしておきましょう。

新築マンションと比較するとどうしても中古マンションの共用部は古く見えがちです。ポイントは共用部の清掃頻度、ゴミステーションの清潔さ、今後の修繕計画など。長く住むことを考えると、共用エリアへの満足度も購入を検討する上でひとつの指針になるといえます。

ローンの金利が高くなるケースがある

中古マンションの購入には住宅ローンが利用できますが、銀行によってはリノベーション費用を適用外にするところもあります。その場合、別途金利の高いリフォームローンの借り入れが必要になる場合もあります。

銀行によっては新築購入時と同等の金利、期間で利用できるリノベーション一体型のローンもありますが、万が一リノベーション費用が住宅ローンの適用外(住宅ローンには含まれず金利の高いリフォームローンを利用しなくてはならない場合)に備えて、事前に銀行に確認したほうがよいでしょう。

また、築25年以上のマンション、築20年以上の戸建て住宅は住宅ローン減税の対象外です。耐震基準適合証明を受けている、既存住宅売買瑕疵保険に加入しているという条件次第で、控除の適用が受けられることもあるので、適用の可否を不動産会社に確認することをおすすめします。 

中古マンションをリノベーションするときの注意点

実際に中古マンションをリノベーションするときに特に気をつけて頂きたいポイントをまとめました。マンション購入は一生に一度あるかないかの大きな買い物ですよね。

ポイントを抑えて、「こんなはずじゃなかった」という事態を防げるようにしておきましょう。特にお金にまつわる部分は、ライフプランの設計に影響します。専門家の意見などを取り入れて、考える手間を惜しまないことが大切です。

リノベーション一体型ローンの利用条件

通常の住宅ローンと同様に低金利で長期返済期間という条件でお金を借りられるリノベーション一体型ローン。中古マンションを購入してリノベーションする場合に、多くの人が利用しています。

もちろん「リフォームローン」という違う種類のローンを使うことはできるのですが、金利が高いのが難点です。住宅ローンは金利が変動金利で0.5%前後~、返済期間は最大35年という条件なのに対して、リフォームローンは金利が2~5%程度、返済期間は10~25年と大きく異なります。

利用する条件として1番大切なのは、事前審査のタイミングでリノベーション費用の見積もりや改修プランの図面が必要ということでしょう。マンション購入の流れとしては、「欲しい!」という物件を決めたら、不動産会社に問い合わせをし、内見・購入申し込みをし、ローンの事前審査を済ませ、そこから物件の売買契約の締結へ進むのが一般的です。

しかし中古マンション+リノベーションを検討している場合は、リノベーションのプランニングがこの流れの中に入ってくるので、どうしても売買契約までの期間が空いてしまいます。その間に他の方が契約を締結してしまう場合もあり、スピードが勝負となってきます。もし気に入った物件があれば、すぐにプランと見積もりの作成を依頼することをおすすめします。

将来手放す可能性

転職や子どもの誕生・成長、介護など、今はベストな状態でも、時間が経つにつれて暮らしの中で大切にしたい部分は変わっていきます。物件を購入したことが自分たちの足を引っ張ることにならないよう、20年後のその地域の地価、子どもの進学先、子どもが巣立った後の生活などをイメージしておくの重要です。

リスクをゼロにすることはできませんが、イメージすることで自分たちの中で優先したい項目が洗い出され、物件選びにも活かせることでしょう。

解体しないとわからない瑕疵

中古マンションを購入する時に1番気にしなければいけないのは見えない瑕疵です。建物を解体してみたら主要な構造体にヒビが入っていた、湿気でカビが生えていたということもあります。契約不適合責任を追及することで、売主に対して追完請求や代金減額請求を行うことも可能な場合もありますが、このように解体してみないとわからない瑕疵があるという点については、知っておきましょう。

また購入後に、躯体工事や断熱工事を行う場合、元々の予算+αの工事になるので、諦めなければいけない項目も出てくるかもしれません。ただ、長く気持ちよく暮らすためにはこの裏側の見えない部分に手間を惜しまないことが本当に大切です。リスクを把握した上で、新築物件購入と比較することが必要です。

今人気なのはおしゃれなリノベーションマンション!

中古物件を購入してリノベーションするのもいいですが、元々おしゃれにリノベーションされているリノベーションマンションを購入するのもおすすめです!

新築物件よりも選択肢が多いのはもちろん、改修は済んでいるのですぐに住み始められます。通常の住宅ローンが使えるのも魅力ですよね。トレンドを意識したおしゃれなリノベーションマンションのメリットと、おすすめのリノベーションマンション事例をご紹介します。

資産価値の高いマンションがリーズナブルに購入できる

新築マンションの魅力のひとつは新品の設備ですが、それらは年数と共に古くなり、減価償却と共に価値が下がっていくのが基本です。

リノベーションマンションは、プロの設計士が最新のトレンドや時代のニーズを取り入れて設計しているため、使いやすさを最大限に工夫したリノベーションマンションになっています。中古マンションを自分でリノベーションする場合と比較しても、より多くの人に好まれるリノベーションであるため、資産価値が下がりにくいのもポイントです。

お部屋にもよりますが、一般の消費者が中古マンションを購入しリノベーション工事を行うよりも、10〜20%くらい安く購入できます。mitainaでは、元々資産価値が高い人気エリアのマンションのみをプロの視点で厳選しているため、リノベーションの質も資産価値も高い物件を選んで頂くことが可能です。

リノベーション済みなので、住むまでの時間も短縮できる

リノベーションマンションは既にリノベーションが完了しているので、新築物件の入居と同様に、決済後にすぐに入居が可能です。またリノベーション工事を行わないため、設計プランや見積もりを待つなどのスケジュールを気にする必要がありません。自分や家族の状況に合わせた引っ越し計画が立てられるのが、魅力だといえます。

自分好みのカスタマイズもプロに相談しながらできる

そのままでも十分魅力的なリノベーションマンションですが、mitainaなら追加リノベーションができるプランもあります。リノベーションといっても、キッチンやユニットバス、トイレ、壁紙などを好みのものに交換するだけの部分リノベーションから、間取り変更などの大規模リノベーションを行うケースもあります。プロに相談しながらリノベーションを検討でき、ご自身でゼロからリノベーションするよりも低コストかつスムーズに施工することが可能です。

おしゃれなリノベーションマンションなら暮らすイメージもしやすい

リノベーションマンションのいいところは、実際に暮らし始める部屋を確認できるところです。新築マンションだと建築中でモデルルームしか見られないこともあります。また中古物件を購入後にリノベーション工事を行う予定だと、実際に完成した部屋は購入してからでないと確認できません。暮らしのイメージが膨らむお部屋を、実際にmitainaで紹介されている物件の中から厳選してご紹介します!

棚で仕切りをつくる、開放感あふれるリビングダイニング

部屋自体の面積は47.86㎡とそんなに広くはないですが、LDKと連続する洋室をオープン棚で仕切ることで開放感を実現しています。

下足入れやキッチンパントリーなど大容量の収納のおかげで、すっきりとしたお部屋にすることが可能です。将来的にオープン棚を外して扉をつければ完全個室も実現できます。

【物件詳細】五反田 棚で空間を仕切り、開放的に

ゆるやかにつながる空間。落ち着いたモダンインテリア

非常に個性的な間取りの部屋ですが、キッチンを中心に緩やかにつながる空間を作っています。木の温もりもありつつ、ポイントで使われている黒が空間を引き締めます。和モダンなインテリアで落ち着いた毎日が過ごせそうですね。

【物件詳細】中銀若林マンシオン モダンの中に和のぬくもりを感じる部屋

専用庭付き!穏やかな時間が流れる優しい空間

1階に位置するお部屋の特権!14㎡の専用庭が魅力の物件です。落ち着いたクリームカラーの室内。高級感のある大理石貼りの廊下を通れば、洗練されたリビングダイニングが出迎えます。

【物件詳細】方南町 緑に囲まれた庭で穏やかな時間を

リノベーションマンションで理想のライフスタイルを手に入れよう

マンション購入の際に検討する3つの選択肢をメリットデメリット含めて解説いたしました。

  1. 新築マンションを購入する
  2. 中古マンションを購入後にリノベーション工事を行う
  3. リノベーションマンション購入する

どの選択にもメリットデメリットはつきものです。

これらのメリット・デメリットを精査したうえで、自分たちの理想の住まいを手に入れるために最適な選択ができるといいですね。

中古マンションやリノベーションマンションにまつわるお困りごとがあれば、気軽に相談できるパートナーとしてぜひmitainaをご活用ください。

以下のような点で、大変ご好評いただいております。

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