リノベーションマンションのメリットとデメリットとは?|リノベーション物件のデメリットと併せて解説

リノベーション知識

中古マンション・不動産

2022.04.13

「リノベーションマンション」「デザイナーズ中古物件」…東京都心部を中心に、個性的な内装や間取りにフルリノベーションした中古マンションの供給数が増え、人気が出ています。
「新築マンションと比べて、どんなメリットやデメリットがあるか知りたい!」
「中古マンションを購入して、自分でリノベーションをするのとどっちがいいのかな?」
こんな疑問を解決するために、メリットはもちろん、デメリットもしっかりお伝えします!

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リノベーションマンション・リノベーション物件を購入するメリット

まずはリノベーション済み中古マンション、すなわち『リノベーションマンション』を買う「メリット」から確認していきましょう。「知らなかったメリットがたくさんありました…!」というお声は少なくありません。

物件の選択肢が広がる

多くの方が住居用の不動産を購入する際に「選択肢」として挙げるのが「エリア」と「予算」。
ですが、人気のある東京都心部では「そもそも希望のエリアに新しく供給される分譲マンションの数」はピーク時の半分以下です。

出典:マンションに関する統計・データ等より「分譲マンションストック戸数」:国土交通省

国土交通省が調査している「分譲マンションストック戸数データ」によると、平成19年には22.7万戸あった供給戸数は、平成23年には8.2万戸に減少、平成30年までの数年は10万戸前後で推移しています。一方、「ストック戸数」は年々増加し続けています。現在のところ、取り壊しとなるマンションはごくわずかのため、今まで作られてきたマンションの戸数はすべて「積みあがって」いく状態だからです。
「このエリアで、これくらいの予算で新築物件を探したい…」と思っても、該当するマンション建築計画がなかなか出てこない、というケースは良くある話です。
うまく新規供給が出るタイミングであれば、たくさんの部屋タイプから選択することも可能ですし、検討も比較的ゆっくりと行なうことができるでしょう。
もしも「新築マンションで○○エリアを探したけれど、出てこないまま数年待ち…」という方ならば、中古物件を候補にいれてはいかがでしょうか。

都心・駅チカ物件が新築と比較して安価で手に入る

「できれば通勤通学に便利な駅に近いマンションに住みたい!」
毎日のことを考えると、1分でも駅に近い物件に住みたいけれど、近くなればなるほど価格も高くなってしまうものです。とはいえ、それに合わせて予算を無理に上げることはおすすめできません。
例えば、平成30年の首都圏の新築マンション平均価格は5871万円、一方既存住宅、つまり中古マンションの首都圏平均価格は3361万円(同年1月~3月平均)となっています。
『引用:国土交通省 平成30年度 住宅経済関連データより抜粋』
中古物件ならば、新築物件と比較して同じような「駅チカ」物件を安価に購入できる可能性が高くなります。

実物を見て決定できる

新築マンションの場合、多くは「完成済み物件」ではなく、建設中から販売がスタートします。人気のタイプなら、完成前に契約を済ませなければ購入できません。部屋の中だけでなく、マンションの外観や共有部分、駐車場など「なんだか思っていたのとちょっと違ったけど…」というリスクがあります。
一方、リノベーションマンションなら「完成済み」の物件を実際にチェックできます。「想像していたのと違った…」という失敗がないよう、住む家族みんなで内見に参加しましょう!

<内見>リノベーションマンションと中古マンションを買ってリノベーションの違い

「リノベーションマンション」と「中古マンションを購入して、自分でリノベーション」との違いは、完成した状態を実際に見れるかという点です。

中古マンションを購入してリノベーションを行う場合、リノベーションを手掛ける設計事務所や施工会社がパース(3D図面)を作成してくれるケースがあります。

しかし実際に完成していて、内見時に自分の目で確認できるのと、3D図面を見ながら想像するのとは、違いがあります。

自分でリノベーションしないと実現できないようなこだわりの部屋を作りたい人は、「中古マンションを買ってリノベーション」がおすすめですが、そうでない場合は「リノベーションマンション」のほうが、実際に見れるという観点で、良いかもしれません。

周辺環境を事前に確認できる

新築マンションではモデルルームで購入を決めることがありますが、中古マンションの場合は、実物と一緒に周辺環境も確認できます。マンション住人の雰囲気や近隣環境を事前に確認することで、実際に暮らした際に周辺環境で悩む可能性を最小限に抑えることができます。

管理状態を確認できる

マンションの修繕履歴や長期修繕計画、修繕積立金の状況などを確認できます。新築マンションと違って過去の実績を確認することができ、建物の寿命を判断する材料になります。

修繕積立金が不足している管理状態の良くないマンション

2022年3月24日の日本経済新聞「老朽マンション、都内「管理不十分」16% 地震時リスク」によると、『東京都内の築40年超えのマンションの約16%が修繕積立金がないなど管理不十分の状況にある』という状態です(調査対象の1万1786棟のうち届け出のあった9436棟のうち、1497棟が管理不十分の状態)。

管理状態が悪く、修繕積立金が不足している場合、建物の維持にかかる費用を捻出することができない可能性が高くなります。

その場合、そのマンションの資産価値も下落してしまい、将来的に住み続けることや売却すること自体が難しくなる可能性があります。

いくら部屋の内装をリノベーションで素敵にしても、建物自体の価値がなくなってしまうという事は避けたいですね。

中古マンションの場合、過去の管理状態や管理費・修繕積立金の滞納状況も確認できるので、将来的なリスクをヘッジすることが可能になります。

リノベーションマンションはリノベーション済みのためすぐに入居できる

中古マンションを自分でリノベーションする場合、物件購入後に工事をするので、入居まで数か月かかってしまいます。それに比べ、リノベーション済マンションはすぐに入居できる状態なので、仮住まいや家賃のコストを抑えることができます。

<入居までの期間>「中古マンションを購入してリノベーション」との違い

中古マンションを購入して、自分でリノベーションする場合、最短でも4か月程の時間が必要となります。

最短で4か月のため、多くの場合が6か月、長いと1年以上かかるケースもあります。

これは、①リノベーションのプラニングに数か月(平均では2か月程)、②工事に数か月(平均では3-5か月程)かかるためです。

一口にリノベーションのプラニングといっても、間取りから使う材料(フローリング、キッチン、ユニットバス、トイレ等)、そして細かい仕様の打ち合わせ等、やることはたくさんあります。

特に打ち合わせしている中で、いろいろな知識が増えてきて、「工事に着手するまで想定以上に時間がかかってしまった!」という方も多くいます。

費用はもちろんのこと、より時間がかかるということも認識しておきましょう。

資金計画が立てやすい

リノベーションマンションの場合、自分でリノベーション工事をする必要がありません。そのため、中古マンションを購入して自分でリノベーションする場合に比べて、資金計画が立てやすくなります。

前述の通り、自分で中古マンションを買ってリノベーションする場合、自分で材料を選ぶことができます。

言い換えると、選ぶ材料によって大きく価格が変わります。

もちろん、担当する設計士が都度価格についてはアドバイスをしてくれますが、人生で最大級の買い物であるため、どうしても資金計画は、ずれがちになります。

一方で(リノベーション済みの)リノベーションマンションの場合は、すでに完成しているため、資金計画にズレは出ません。この点も、「中古マンションを買ってリノベーション」という選択肢との大きな違いといえます。

<資金面で注意>「リノベーションマンション」と「中古マンションをリノベーションする場合の違い」

前述の通り、リノベーションマンションを購入する方が、中古マンションを購入してリノベーションを行うよりも、資金計画がズレるリスクは少なくなります。

中古マンションをリノベーションする場合に多くある注意点として、『予算以上にリノベーションで費用を使われてしまった』ということがあります。

これはどういうことでしょうか?

まず中古マンションをリノベーションする場合、「中古マンションの購入費用+リノベーション工事費用」の合算金額で、住宅ローンを通します。

リノベーション会社からは「万が一に備えて住宅ローンは多めの金額で審査をしておきましょう。住宅ローンを通しておけば、万が一予算が上がってしまったとしても、安心です。もちろん、住宅ローンの上限金額にならないように、尽力します」と言われたものの、”実際には住宅ローンの上下金額までリノベーション費用がかかってしまった”というケースです。

リノベーションを自分で行う場合は、最終的に費用は変わるため、資金計画にズレが生じる可能性があるという点は、覚えておいてください。

新築よりも資産価値が下がりにくい

中古マンションは新築マンションに比べて物件価格の下落が少ないので、リノベーションをすることで資産価値を長く保つことができます。

マンション価格は、「土地+建物+内装」となりますが、このうち大部分を占める「建物」価格の減価償却が進んでいることや、余分な広告費用がかかっていないため、新築よりも”価格下落=資産価値下落”が起きにくいと言えます。

これは、首都圏の中古マンションの成約価格を、地区年数別に分けてグラフ化したものです。築年数が20年をこえると価格の値下がりがなだらかになり、築26~30年以降は価格が下がってきていないことがわかります。

経済状況や需給バランス、エリアにもよりますが、一般的には、価格が安定し落ちづらくなるのは、築年数が20年以上経過したマンションという事が言えるかと思います。

築年数が古くても売りやすい

築年数の古いマンションでも、内装や設備が新しくなっていることで、リノベーションをしていない中古マンションよりも買い手・借り手がつきやすくなります。

特に人気エリアや駅近の優良物件であれば、築年数が古くても、価格とリノベーションのバランスがよければ、買い手が付きやすくなります。

リノベーションマンション・リノベーション物件を購入するデメリット

メリットがたくさんあるリノベーションマンションですが、もちろんデメリットも存在します。買主さんによっては重要なデメリットになることもありえますから、しっかりチェックしてください。

外観が古い

新築マンションと比較すると、外観は古くなります。特にデザインについては、時代によって流行が異なるため、差異がでます。
新築のマンションと比較すると、築年数が経っていることは一目瞭然です。

築年数が古い=悪いわけではない?

ただし新築マンションも20年あるいは30年たつと、築20年、築30年の中古マンションになります。
また平成元年前後の物件は、バブル時代に設計された物件であるため、現在ではあまりみられないほど贅沢な仕様やデザインのマンションもあります。
こうした物件は、ヴィンテージマンションとして市場に流通しますが、管理状態が良いヴィンテージマンションは資産性も落ちづらい傾向があるため、購入の選択肢から省く事はしないほうが良いでしょう。

マンションの共有部分が最新ではない

リノベーションマンションの場合は、新築でなく中古マンションです。
このため共有部は最新の設備を併設していません。
例えば最新式のエレベーターなどはありませんし、最先端のジムなどはついていません。
このような最新の共用部や設備を求める人にとっては、デメリットとなります。

セキュリティが心配

リノベーションマンションの場合、最新のセキュリティがない場合があります。
例えば築古物件のリノベーションマンションの場合、二重オートロックはついていません。
もしこうしたセキュリティを重視する場合は、二重オートロックが付いているという条件で、リノベーションマンションを探す必要があります。

マンション向けホームセキュリティで対策を行う

セキュリティは重視したいけれども、新築マンションを購入する予算がない、という方は多数います。
こうした方に人気なサービスがあります。
「マンション向けホームセキュリティ」です。
セコムやアルソックといった大手セキュリティ会社が提供しているサービスですが、マンションの一室から導入が可能ですし、また工事もおおむね一日で終了します。
月々の費用も5000円以下のプランもあり、都心部のマンションでは人気です。
是非検討してみてはいかがでしょうか。

配管の状態が心配

中古マンションで多くの方が心配する点が、配管です。
配管が古い場合、トイレやユニットバスで詰まったり、最悪なケースとして使えなくなったりすることが懸念されます。

室内専有部については、リノベーション工事を通じて配管が新規に好感されているケースがあります。
ただし共有部分については、各所有者が単独で行うことができないため、マンション全体の修繕工事でメンテナンスする事になります。

こうした場合、十分な修繕積立金が溜まっていなかったり、あるいは各区分所有者(マンションの部屋の所有者)の大半がメンテナンスの必要性がないと考えている場合は、配管も心配になります。

配管を判断する上で大切なこと

非常に大切な配管ですので、以下の点を必ず確認することをおすすめします。

  • 過去の修繕履歴、特に大規模修繕工事でどのような工事を行ってきたか
  • 修繕積立金は十分にあるか。滞納額は多過ぎないか
  • マンションの専有部で、どこまでリノベーション工事が行われたか

修繕積立金の実施状況や、滞納額は、住民のマンションに対する想いがダイレクトに反映しているケースが多くあります。

不動産会社を通じて、必ず確認することをおすすめします。

耐震性に不安を感じる場合がある

1981年に建築基準法が改正され、「震度6強~7程度の揺れでも倒壊しない」ような設計が求められるようになりました。改正前は「震度5強程度の揺れでも建物が崩壊しない」という耐震基準だったので、築40年前後の物件を検討する際には確認が必要です。旧耐震基準物件でも耐震補強工事を行っている物件もあります。

ローンの金利が高くなってしまうことがある

リノベーションマンションでは住宅ローンが適用されない可能性があります。住宅ローンを組むことができなかった場合、住宅ローンよりも金利の高いリフォームローンを組む必要があり、金利面では不利になってしまいます。

希望の物件に巡り合うまで時間がかかることがある

新築マンションと違い、一度に同じマンションからたくさんの部屋が売りに出される…ということは何か特別な事情がない限り、ほとんどありません。もともとの持ち主がどのように売りに出すかも事前にはわかりません。
「このマンションが中古で手に入れば…」という希望がある場合、購入まで何年も待たなくてはならない可能性もあります。

じっくり比較検討・悩める時間は意外と少ない

売りに出てからなかなか買い手がついていない、というマンションもありますが、条件が良いマンションの場合、オープンハウスの案内が出て当日を迎える前に買い手がついてしまう、ということも珍しいことではありません。
「とりあえず家に帰って来週の休みにゆっくり検討しよう!」といった時間的余裕がない場合があります。

関連記事:中古マンション購入の流れ

特に人気のリノベーションマンションは、すぐに売れてしまいます。
購入を検討し始めたら、全体像を事前に把握することをおすすめします。
物件探しから購入までの流れを丁寧に解説している記事ですので、ぜひご参考にしてください。

<関連記事>【中古マンション購入の流れ】物件探しやローン契約のポイントを分かりやすく解説

適正価格か判断するための比較検討材料が少ない

不動産の価格は、さまざまな要素で決定されます。
たとえば売り主が売却を非常に急いでいて、「即決してくれるなら500万円まで下げます」といったケース。この事例を参考に他の物件を検討すると「割高…」と感じてしまいますよね。
一度の供給戸数が多く、比較検討しやすい新築マンションに比べ、中古マンションは比較の対象を決めるのが難しく、適正価格か自分で判断するのが難しいというデメリットがあります。

悪質な不動産会社には要注意|リノベーション費用はどれくらいかかっているのか?

リノベーション物件の場合、既存の中古物件に加えて、リノベーションの工事費用と、不動産会社の利益が上乗せされています。

悪質な不動産会社の場合、利益を増やすために、リノベーションの工事費用を圧縮し、利益を必要以上に上乗せしているケースもあります。

どれくらいのリノベーション費用がかかっているかについては、使用している住宅設備機器や広さ、造作部分によりますが、リノベーション費用についておおまかにどれくらいかかっているかについて、確認することをおすすめします。

フルリノベーションマンションではないケースも

フルリノベーションマンションと考えて購入したところ、部分リノベーションの物件だった、ということも稀にあります。

キッチンや収納などは、使用頻度が低く状態が良い場合は、リノベーションしていないケースもあります。

購入時には、どの部分をリノベーションしていて、どの部分をリノベーションしていないのか、確認する様にしましょう。

修繕積立金の額が将来上がる可能性がある

修繕積立金は、修繕計画に基づき、決定されます。

中古マンションの場合、新築マンションと比較すると、一般的には修繕費用がより多く発生します。

また築年数が古くなると、当然修繕に必要な金額は増えるため、修繕積立金の金額が増える可能性も、高くなります。

修繕積立金が高くなる築古物件は購入しないほうがよいのか?

それでは将来的に修繕積立金が上がっていくと考えられる、築古物件の購入はやめたほうが良いのでしょうか?

必ずしも、やめるべきではありません。

世帯数が多いマンションの場合、修繕費用を全世帯で負担するため、意外に修繕積立金の増加額は多くならない可能性もあります。

また修繕計画に基づいて修繕工事を行っていきますが、その修繕工事の内容だったり、劣化がすくないマンションにおいては、そこまで修繕積立金が上がらない可能性もあります。

”修繕工事を資産”として考える

また修繕積立金が高い=悪い物件、ということではありません。

例えば計画している修繕工事や、大規模修繕計画が、合理的であり、そのマンションの価値を向上させる場合は、修繕積立金が資産になるため、必ずしも高い修繕積立金が悪いということにはなりません。

大切なことは、修繕積立金がどのように使われるか、という点ですので、購入前には必ずこの点を確認するようにしましょう。

デザインが完成されているので好みが合わない場合もある

「立地も外観も共有設備も気に入った!けれどリノベ後のデザインが好きなタイプではない…」
オリジナリティが強く出るデザイナーズ物件だからこその「デメリット」もあり得ます!

リノベーションマンションのデメリットになり得る?購入する前に検討しておきたい点

リノベーションマンションを購入する場合、将来的なことも視野に入れなくてはいけません。

例えば将来売却したり、あるいは建て替えたり、という可能性もあります。

ここでは購入する前に検討しておきたい点を、解説します。

売却できるのか?

リノベーションマンションは、築年数が古いものも多数あります。

将来的に売却できるか否かという点は、購入する上で考えておいた方が良い点です。

築年数が古くても売却可能な物件とは、大前提として、立地が良く、管理状態の良いマンションです。

この条件を満たしたうえで、様々な個別要因を検討していくことが大切です。

個別要因とは、例えば、陽当り(部屋の方角)や、広さ、設備の古さ、といった点が挙げられます。

また将来の売却時に、ターゲットとする層のニーズと自分が保有する物件の特徴がずれていないかという点も大切です。

例えば学区が良いファミリー層が人気のエリアであれば、多少陽当たりが悪くても、広さと学区を満たすことで、売却は可能になります。

売却できるか、という点はマンションを大切な資産として考える上でも大切な概念なので、購入を検討する際に、必ず不動産会社にも意見を求めるようにしましょう。

建て替えは可能か

ごくまれに、建て替えが難しい物件があります。

これは昔の建築基準法を満たしているものの、現行の建築基準法を満たさない物件だったり、建築基準法上の道路に接する条件を満たしていなかったりする物件です。

現時点で上記条件を満たしていないから、将来確実に建て替えができないということではありませんが、購入時にその物件が建築基準法の条件を満たしているか否かという点を知っておくことは大切ですので、確認する様にしましょう。

【参考記事】既存不適格建築物は違法なの?|既存不適格マンションを住宅ローンで購入できる?
【参考記事】築50年マンションは将来建て替えできる?建て替え費用はどうなるの?

情報収集と比較検討の「サポート力」がリノベ済みマンション購入成功の鍵

ほんの10年ほど前までは、「リノベーション」という言葉自体も一般的ではありませんでした。「中古マンションをイチからデザインしなおす」というケースは少なかったのです。
しかし現在、「耐用年数100年」というコンクリートや、修繕を見越した配管などのマンション建築技術の向上で、「住み継いでいくもの」というマンションも増えています。
資産となる「優良中古マンション」を手に入れるための「成功の鍵」はやはり比較検討の材料となるしっかりした情報収集です。

人気のリノベ済みマンションを「オリジナル取材」でご紹介するmitainaに、「こんな情報も調べてほしい」というリクエストがありましたら、ぜひお問い合わせください!

【参考記事】「中古マンションは買うな!」は本当?失敗する人の共通点と後悔しない選び方
【参考記事】中古マンション購入の注意点!築年数によって異なる2つの耐震基準と築20年マンションのデメリットとは?

最終更新日:2022年4月13日

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