住宅ローン借入における連帯債務、ペアローン、連帯保証の違いと、それぞれのメリット・デメリットを解説

住宅ローン・金融

2022.03.18

住宅ローンの連帯債務とペアローン、連帯保証について「何が違うの?」「メリット・デメリットは?」など疑問を持っている方は多いのではないでしょうか。

連帯債務とペアローン、連帯保証では、住宅ローンの組み方が異なります。連帯債務は主債務者と連帯債務者で1つのローンを契約しますが、ペアローンは1つの物件に対して2つの住宅ローンを契約します。それぞれの特徴やメリット・デメリットを把握しておくことで、自分たちに合う方法か判断することが可能です。

ここでは、住宅ローンの連帯債務とペアローンの違い、メリット・デメリットについて解説します。

連帯債務・ペアローン・連帯保証の違い

まず3つの住宅ローンの組み方の違いについて、概要を見ていきましょう。

団体信用生命保険への加入、住宅ローン控除の適用の可否、所有権登記の3つの切り口で、概要をまとめました。

3つの組み方により、特徴が異なることがわかります。

なお、連帯保証による住宅ローンを組む場合、連帯保証人の妻は”直接の返済義務を負わない”点は知っておきましょう。この”直接の返済義務を負わない”点は、連帯債務との違いとなります。

住宅ローンの連帯債務とは

共働き夫婦でともに収入がある場合は、夫婦で主債務者・連帯債務者になり返済を行う「連帯債務」で住宅ローンを利用することが可能です。連帯債務を利用すると、取得した住宅は共有名義となり、返済義務については夫婦どちらも負うことになります。

以下では、住宅ローンの連帯債務の仕組みや内容について見ていきましょう。

夫婦の片側が住宅ローンを借り、もうひとりは連帯責任で返済義務を負う

連帯債務は、夫婦の一方が主債務者として、もう一方が連帯債務者として住宅ローンを借りる方法です。主債務者・連帯債務者どちらも返済義務を負います。債権者(金融機関)は、主債務者と連帯債務者どちらにも返済を求めることができます。

ペアローンは夫婦それぞれで住宅ローンを契約するため契約数は2本ですが、連帯債務の契約数は1本です。

取得する住宅の所有権は夫婦の共有名義である

連帯債務で住宅ローンを組んだ場合、取得する住宅は夫婦の共有名義となります。共有名義は、出資額の割合に応じた所有持分で登記を行います。共有名義になることで、夫婦どちらも住宅ローン控除を受けることが可能です。

また、売却時には3,000万円の特別控除を夫婦どちらも受けることができます。

住宅ローンのペアローン返済とは

住宅ローンのペアローン返済は、夫婦どちらも住宅ローンを組み、それぞれが連帯保証人になり返済義務を負う方法です。2本の住宅ローンを契約することで、さまざまなメリットもあります。

連帯債務との違いを知るためにも、ペアローン返済の特徴について見ていきましょう。

夫婦それぞれが住宅ローンを組むこと

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを組みます。そのため、1つの物件に対して2つの住宅ローンを契約することになります。夫の住宅ローンの連帯保証人には妻、妻の住宅ローンの連帯保証人には夫がなるのが一般的です。

夫婦どちらも住宅ローン審査の対象であり、それぞれが返済義務を負います。ペアローンを利用すれば、夫婦どちらか1人でローンを組み物件を購入するより、高額な物件を購入可能です。また、住宅ローンを別々に契約するため、住宅ローン控除や団体信用生命保険は夫婦どちらも適用されます。

このように、夫婦それぞれが住宅ローンを組むことがペアローン返済の特徴です。

取得する住宅の所有権は夫婦の共有名義である

ペアローンは、夫婦それぞれで住宅ローンを組むため、取得する住宅の所有権は夫婦の共有名義となります。物件の出資額割合に応じた所有持分で登記を行います。

共有名義は、それぞれが住宅ローン控除や売却時に3,000万円特別控除を受けられ、遺産分割がスムーズに進めることが可能です。

連帯債務返済のメリット

連帯債務は、収入合算ができるため、1人で住宅ローンを利用するより借り入れ金額を増やすことができます。また、夫婦どちらも住宅ローン控除を受けられるので、税負担の軽減が可能です。

ここでは、連帯債務返済のメリットについて見ていきましょう。

住宅ローン控除をそれぞれ受けられる

連帯債務は夫婦どちらも住宅ローン控除を受けられます。住宅ローン控除は、要件を満たした場合、毎年の住宅ローン残高の0.7%が13年間もしくは10年間、所得税や住民税から控除される制度です。年末の住宅ローン残高が3,000万円だとしたら、最大21万円の控除を受けられます。

連帯債務返済は、夫婦どちらも住宅ローン控除を受けられるため、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。

二人の収入をあわせて高額な物件を購入できる

住宅ローンにおける連帯債務のメリットは、収入合算できることです。住宅ローンは、年収が高いほど借り入れ可能額が多くなります。そのため、連帯債務で二人の収入を合算すれば、どちらか一人で住宅ローンを利用する場合より、多くの金額を借り入れ可能です。

たとえば、夫の年収が1000万円、妻の年収が450万円とします。収入合算できない場合の借り入れ可能額は、次のとおりです。

住宅ローン申し込み借り入れ可能額
夫(年収1000万円)7700万円
妻(年収450万円)3460万円

※auじぶん銀行「auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション」で試算(返済期間35年、金利0.5%の場合)

※実際とは異なる場合があります。

上記のとおり、夫の単独ローンであれば約7700万円、妻の単独ローンでは約3460万円の物件を購入できます。

連帯債務により夫婦二人の収入を合算して住宅ローンを利用する場合の借り入れ可能額は、次のようになります。

住宅ローン申し込み借り入れ可能額
夫(年収1000万円)+妻(年収450万円)11,160万円

※各金融機関の審査や各個人の状況により変わるため、実際とは異なる場合があります。

夫と妻を収入合算すると、年収1450万円として住宅ローンに申し込みできます。夫単独で申し込むより約3460万円、妻単独で申し込むより約7700万円も借り入れ可能額が多くなり、約11,160万円の物件も購入可能です。

*物件購入金額に加えて、諸費用がかかります。

単独では審査が難しい金額でも、収入合算をすることで審査に通る可能性があります。このように、収入合算ができることで高額な物件を購入できます。

連帯債務返済のデメリット

連帯債務返済のメリットに加え、デメリットも把握しておきましょう。メリット・デメリットを把握することで、ペアローンとの具体的な比較が可能です。

ここでは、連帯債務返済のデメリットについて紹介します。

離婚しても債務は残る

将来、離婚したとしても返済義務がなくならないことは、連帯債務返済のデメリットです。離婚しても連帯債務を解消することはできません。主債務者・連帯債務者どちらも返済義務があるため、住んでいない家の住宅ローンを払い続ける必要があります。所有権がなくなっても返済義務は残ります。

将来が不安な場合は、慎重に検討したほうが良いでしょう。

団体信用生命保険を債務者ではないほうが利用できないことがある

連帯債務の場合、主債務者は団体信用生命保険に加入できますが、連帯債務者は加入できないのが一般的です。

団体信用生命保険は、住宅ローン返済期間中に万が一(死亡・高度障害状態など)のことが起きた場合に、保険金で残りの住宅ローンが完済される保障制度です。団体信用生命保険に加入していれば、ローンがないマイホームを家族に残すことができます。

しかし、連帯債務者は団体信用生命保険に加入できないため、夫が主債務者で妻が連帯債務者の場合、妻が亡くなったとしても住宅ローン残高は変わりません。

ただし、住宅金融支援機構のフラット35であれば、金利上乗せにより連帯債務者も団体信用生命保険に加入することが可能です。

取り扱っている金融機関が限られる

連帯債務返済のデメリットは、取り扱う金融機関が少ないことです。ペアローンを取り扱う金融機関は多いですが、連帯債務を取り扱うのは住宅金融支援機構のフラット35や一部の金融機関のみです。

連帯債務を利用する場合は、借り入れできる金融機関は限られます。

ペアローン返済のメリット

ペアローン返済は、夫婦どちらかで住宅ローンを利用するよりも、高額な物件を購入できます。夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるため、所得税や住民税の税負担の軽減が可能です。また、夫婦どちらも団体信用生命保険に加入できますので、万が一のことが起きた場合も安心です。

ここでは、ペアローン返済のメリットについて見ていきましょう。

二人の収入をあわせて高額な物件を購入できる

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを組んで、別々に返済義務を負う住宅ローンです。1つの物件に対して、2つの住宅ローンを契約するため、夫婦それぞれの収入によって借り入れ額が決まります。

夫婦2人で住宅ローンを利用するため、どちらか1人で住宅ローンを利用するときよりも、高額な物件を購入することが可能です。たとえば、夫の年収が1200万円、妻の年収が400万円とします。それぞれが住宅ローンを申し込みした場合の借り入れ可能額は、以下のとおりです。

住宅ローン申し込み借り入れ可能額
夫(年1200万円)9240万円
妻(年収400万円)3080万円

※auじぶん銀行「auじぶん銀行の住宅ローンシミュレーション」で試算(返済期間35年、金利0.5%の場合)

※実際とは異なる場合があります。

上記のとおり、夫であれば9240万円、妻であれば3080万円まで借り入れができます。もし、夫単独で住宅ローンを組む場合は「9240万円+自己資金」の価格の物件を購入可能です(*購入時に諸費用がかかります)。

ペアローンであれば、夫婦それぞれが住宅ローンを利用するため、夫が9240万円、妻が3080万円の借り入れをすれば1億2320万円まで借り入れができます。したがって、「1憶2320万円+自己資金」の価格の物件を購入できます(*購入時に諸費用がかかります)。

このように、ペアローンは夫婦別々の住宅ローンを利用して1つの物件を購入するため、二人の収入・借り入れ可能額をあわせて高額な物件を購入できるのがメリットです。

住宅ローン控除をそれぞれが受けられる

ペアローンは、夫婦どちらも住宅ローンの契約者となるため、それぞれで住宅ローン控除を受けられます。どちらも住宅ローン控除を受けられることで、所得税などの税負担を軽減できます。

住宅ローン控除(減税)は、住宅購入者の金利負担を軽減することを目的とした制度です。正式名称は「住宅借入金等特別控除」となります。

2022年の住宅ローン減税制度改正の中身

2021年12月24日に閣議決定された令和4年度税制改正の大綱において、毎年の住宅ローン残高の0.7%が13年間/10年間(新築住宅および買取再販物件等は13年間、既存住宅は10年間)、所得税から控除されるのが特徴です。また、所得税から控除しきれない分については住民税からも一部控除されます。

「令和4年から令枝和7年までの間に居住した場合」や「床面積50㎡以上(一部要件を満たすと40㎡以上)」「ローンの返済期間が10年以上」「中古住宅の場合は一定の耐震性能を有している」「所得が2000万円以下(現行は3000万円以下)」などの要件を満たしていれば利用できます。

たとえば、年末の住宅ローン残高が5,000万円の場合、住宅ローン控除額は21万円(3,000万円×0.7%)です。

*借入限度額が3000万円となるため、最大で3000万円x0.7%=21万円となります。

所得税額が住宅ローン控除額を上回る場合は、所得税は納付しなくて済みます。住民税から控除できる金額は「前年の課税総所得金額×7%」で上限は13万6,500円です(*令和3年12月31日までに居住した場合のため、令和4年は変更になる可能性があります)。

ペアローンは、夫婦それぞれが住宅ローンを契約し、どちらも住宅ローン控除を受けることができ、税負担を大幅に減らせる可能性があるのがメリットです。

団体信用生命保険を各自が利用できる

ペアローンの場合、夫婦どちらも団体信用生命保険に加入できるのはメリットです。団体信用生命保険は、住宅ローン利用者(債務者)がローン返済期間中に死亡または高度障害状態になったときに、保険金で住宅ローン残高が完済される保障制度になります。略して「団信」と呼ばれることが多いです。

たとえば、夫が7,000万円、妻が3,500万円のペアローンを組んでいて、夫に万が一のことがあった場合は、団信により夫の7000万円の住宅ローン残高は0円になります。

金融機関によっては、がん・急性心筋梗塞・脳卒中などの三大疾病保障付き団信、さらに高血圧症や糖尿病、腎疾患、肝疾患にも対応した七大疾病保障付き団信などもあります。団体信用生命保険の保険料は、住宅ローンの金利に含まれることが多いです。そのため、ローン返済とは別に団信の保険料を支払う必要はありません。

連帯債務型の住宅ローンは、連帯債務者が団信に加入できない場合があります。連帯保証型の住宅ローンは、団信に加入できるのは債務者のみです。ペアローンであれば、夫婦どちらも団信に加入できるため、万が一のときも安心です。

ペアローン返済のデメリット

ペアローン返済のメリットだけでなく、デメリットについても把握しておきましょう。

ペアローン返済は、夫婦どちらも住宅ローンの審査に通らないと利用できないこと、2つの住宅ローンを契約するため手数料が2倍かかることがデメリットです。

ここでは、2つのデメリットについて見ていきましょう。

2人とも住宅ローンの審査を通過しなければいけない

ペアローンを利用するデメリットは、夫婦どちらも住宅ローンの審査を通過しないといけないことです。ペアローンは、1つの物件に対して夫婦それぞれが住宅ローンを契約します。2つの住宅ローンを利用することで、夫婦どちらかで住宅ローンを組むより高額な物件を購入でき、それぞれ住宅ローン控除や団体信用生命保険が適用されるのが魅力です。

しかし、「夫は審査を通過したが妻は審査に落ちた」「夫が審査に落ちてしまった」など、どちらか一方が審査に落ちてしまうとペアローンを利用できなくなります。

ペアローンを利用できない場合は、別の借り入れ方法を考えるか、物件価格を安くするなどの対応が必要です。住宅ローンの審査で落ちる場合は、次のような理由が考えられます。

  • 借り入れ金額に対して年収が少ない
  • 返済負担率が高い
  • 健康状態が悪く団体信用生命保険に加入できない
  • 延滞・滞納など信用情報に傷がある
  • 申告内容に虚偽がある
  • 勤続年数が短い
  • 物件の担保価値が低い

上記のような理由で住宅ローンの審査に落ちることがあります。たとえば、どんなに大企業勤めで年収が高くても、他のローンなどの延滞・滞納があり、金融事故を起こしている方は住宅ローンの審査には通りません。「金融事故を起こす=返済能力がない」と判断されるためです。

金融事故の情報は信用情報機関に登録されており、金融機関は審査の際に照会しますので、隠すこともできません。

また転職してから1年未満の場合は、審査が厳しくなります(原則勤務実績は1年以上という条件の金融機関も多数あります)。

ペアローンは、夫婦どちらも住宅ローン審査に通る場合でしか利用できないことを覚えておきましょう。

住宅ローン利用時の手数料が2倍かかる

連帯債務型や連帯保証型などの住宅ローンは、1つの物件に対して1つのローン契約を締結します。しかし、ペアローンの場合は、1つの物件に対して2つのローン契約を締結します。夫婦それぞれが住宅ローンを利用するからです。

そのため、住宅ローンを組む際にかかる手数料や税金などの諸費用は、2倍(ローン2本分)かかります。住宅ローンの諸費用には、次のような費用があります。

  • 保証料
  • 融資手数料
  • 印紙税
  • 登記費用(抵当権設定登記)
  • 火災保険料
  • 地震保険料

住宅ローンの諸費用の目安は借り入れ金額の2%から3%程度が一般的といわれています。借り入れ金額が7,000万円の場合は、140万円〜210万円程度です。金融機関によって諸費用の金額は異なりますので、事前に複数の金融機関を比較することが大切です。

ペアローンを利用する場合は、夫婦それぞれで住宅ローンを組むため、手数料が2倍かかることを理解して資金計画を立てるようにしましょう。

まとめ

ここでは、住宅ローンの連帯債務とペアローンの違い、メリット・デメリットについて解説しました。

連帯債務は1人が主債務者、もう1人が連帯債務者となりローンを組みます。主債務者と連帯債務者は同等の返済義務を負うことになります。収入合算により借り入れ金額を増やせるため、1人でローンを組むより高額な物件を購入することが可能です。契約は1本なので、諸費用も1契約分だけで済みます。

ペアローンは、2人それぞれが住宅ローンを組みます。契約数が2本となるため、諸費用は約2倍です。ただし、1人で住宅ローンを組むより高額な物件を購入でき、それぞれで住宅ローン控除や団体信用生命保険が適用されます。

連帯債務とペアローン、それぞれの特徴を理解して、自分たちに合った方法の住宅ローンを利用しましょう。

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