リノベーションマンションは資産価値はあるの?

豆知識

2020.04.01

新築マンションよりも購入価格が抑えられ、しかも内装は新築のように美しい。こうした理由から、近年リノベーションマンションの需要は高まっています。

ただ、リノベマンションを購入する際「資産価値はあるのだろうか」と疑問を持つ方は多いようです。確かに、内装はキレイなものの、外観は新築マンションに比べると経年変化をしていることは避けられません。

しかし、意外にもリノベーションマンションは、建物によっては資産価値が非常に高いケースもあるのです。今回はリノベマンションにおける資産価値について、詳しく紹介します。

リノベーションマンションと新築では資産価値が違う?

リノベーションマンションと中古マンションの資産価値違い

まずリノベーションマンションと新築マンションを比較する前に、リノベーションマンションと中古マンションの違いについて説明したいと思います。

マンションの価値を図る手段の一つである固定資産評価額は、『建物の価格+土地の価格』で図られます。

固定資産評価額ですと、建物の減価償却が進んでいない分、建物の価格が新築のほうが高いため、新築のほうが高い価格になります。

しかし固定資産評価額=資産価値ではありません。

mitainaでは、”資産価値=『売却できる価格』”であると考えます。なぜなら、資産価値というのは、現金でいくらの価値があるかということであり、マンション購入をされるお客様の大半は「将来いくらで売却できるのか?」ということを気にされているためです。また資産性の高いマンションが欲しい、というお客様は、「売却する際に価格が下落しないマンションが欲しい」という主旨で依頼されるケースがほとんどです。

リノベーションマンションと中古マンションの資産価値の違いは、「どちらのほうが価格が落ちないか」により決まります。

リノベーションマンションと中古マンションの最大の違い

リノベーションマンションと中古マンションの最大の違いは、部屋の中をリノベーションしているか否かです。

当たり前だろ!という突っ込みが聞こえそうですが、リノベーションしている場合、中古マンションの価格に500-1500万円程の費用が追加されます。

すなわち『リノベーションマンションの価格=中古マンションの価格+リノベーション費用』となります。

このリノベーション費用の有無が、リノベーションマンションと中古マンションの違いとなります。

リノベーション費用があるから、中古マンションの資産価値のほうが下落しづらい?

ではリノベーション費用が掛かっている分、中古マンションのほうが資産価値が維持できるかというと、必ずしもそうではありません。

この違いは、どのようなリノベーション工事を行い、それがどれだけ資産価値の維持に寄与し、資産価値を下落させないか、によります

例えば築25年のマンションは、通常は水回り(キッチン、お風呂、トイレ)は相当な使用感が出てしまいます。しかしリノベーション工事を通じて、水回りを新品なものにすると、それだけでも大きな価値が生まれます。

リノベーション工事によって生まれる価値は、資産価値に直結する

例えば築30年でリノベーションを一切行っていない中古マンションと、築20年あるいは築25年前後でリノベーション工事を行っており水回りは5-10年程度の使用感しかない場合では、当然買い手の印象は異なります。

またリノベーション工事を通じて間取り変更を行う場合も、それが価値のあるものであれば資産価値につながります。例えばリモートワークに使える書斎をリノベーション工事で作っていた場合は、それが小さくてもコロナ渦のリモートワーク増加によって、需要が多くなり、結果として販売価格が上がる可能性が出てきます。

しかし一方で、買い手にとって価値を見出しづらいリノベーション工事であれば、売却時の価格、すなわち資産価値は落ちてしまいます。

このため、どれだけの費用をかけたリノベーション工事であり、そのリノベーション工事によって生まれた資産価値が、どれだけ買い手にとって購入意欲を掻き立てられるものであるか、によって、中古マンションとリノベーションマンションの資産価値の下落の違いは生まれます。

それでは以下で、中古マンション(含むリノベーションマンション)と新築マンションの資産価値の違いを見てみましょう。

中古マンションと新築マンションの資産価値の違い

マンションは新築と中古で資産価値には違いがありますが、それは同じ立地に建てられた同じようなマンションの場合です。仮に、中古住宅の方が大きさが広くて駅に近いといった好条件の場合、中古マンションの方が資産価値が高いケースも多いのです。

戸建て住宅にもいえることですが、資産価値は建物の新しさというより、どこに建てられているかがポイントです。いくら真新しくて広い住宅でも、駅から徒歩1時間といった物件を購入したい人は少ないでしょう。逆に、築30年が経過しているが、駅から徒歩3分といった物件の場合、生活の利便性が高いため人気が高いのです。このように、マンションは新築だからといって、必ずしも資産価値が高いわけではありません。

リノベーションマンションや中古マンションだから資産価値が高い!?

リノベーションマンションは中古マンションであるため、資産価値はある程度決まっています。マンションは25年が経過すると建物自体の資産価値はなくなってしまいますが、逆にいえば25年を経過した中古マンションなら、それ以上価値が下がることはほとんどないのです。

具体的な数字を見ると、首都圏における築10年未満のマンション平均価格はおよそ4,000万円、築11~15年で3,600万円、築16~20年で2,700万円、築25年を超えるとおよそ2,000万円になります。

この数字だけをみると、やはりリノベマンションは新築マンションに比べ、資産価値は低いように見えます。しかし、好立地の場合は、25年が経過した建物でも立地としての資産価値があるため、中古マンションの場合はいつ売却しても、安定した価格で売ることができるのです。そう考えると、経年劣化によってどんどん資産価値が下がってしまう新築マンションよりも、中古マンションの方が資産価値は安定しているといえるでしょう。

資産価値の高いリノベーションマンションとは

リノベーションマンションにも資産価値はあるものの、残念ながら全く資産価値が出ないリノベマンションもあります。これから売却も視野にいれたうえでリノベマンションを購入するのなら、次に紹介するようなマンションを手に入れましょう。

その1 立地が良い

リノベマンションの資産価値は、ほとんど立地によるといっても過言ではありません。多少部屋が狭くても、首都圏内の駅から近い場所であれば、ほぼ確実に資産価値のあるマンションといえます。また、立地条件を詳しく見ると、次のような条件を満たしたリノベマンションほど資産価値は高いです。

・駅から徒歩10分圏内
・高級住宅地などイメージが良い場所
・景観が良い
・複数沿線が交わるか特急がとまるような大きな駅に近い
・近くにパチンコ店や工場などがない

駅から近いマンションは資産価値が高いものの、いわゆるマイナーな駅の場合はあまり価値があがりません。人口が集中しているような人気エリアの駅に近いほうが、資産価値は高いでしょう。

その2 子育てがしやすい環境

これは3LDKといった部屋が広いマンションを対象にしたものですが、子育てしやすい環境かどうかで、マンションの資産価値は変わってきます。

・学校や保育園などが近くにある
・公園が近くにある
・買い物をしやすい環境が整っている
・水商売などの繁華街が近くにはない
・治安が良い

部屋が広いマンションの場合、子育てをするためにそのマンションを購入したい人が多いでしょう。そのため、上記のような条件がそろっているマンションはニーズが高く、中古マンションでも資産価値は高いといえます。

その3 日当たりやメンテナンスが良い

物件を選ぶにあたり、日当たりを重視する人は多いです。たとえ新築マンションであっても、ほとんど日が当たらない部屋なら、中古マンションで日当たりが良い部屋を選ぶ人もいるでしょう。

そのため、部屋の向きは南ほど人気が高く、続いて西、東、北の順番で人気は下がる傾向にあります。また、日当たりと同時に「海や富士山が見える」といった景観の良さも、資産価値を上げるポイントになります。

そして、マンションのメンテナンス状態も資産価値を左右するポイントです。管理人が常駐し、エントランスをはじめとした共用部分がキレイなマンションは人気が高いです。しかし、積み立て修繕費が5千円以下といったマンションの場合は、建物の修繕ができず資産価値が下がってしまうこともあります。

資産価値が低いリノベーションマンションとは

資産価値が高いリノベマンションがある一方、経年劣化にともない、資産価値がほとんどでないマンションもあります。それは次のような中古マンションです。

・駅やスーパーから遠く生活が不便
・部屋が極端に狭いなど、住みにくい
・築40年以上が経つなど経年劣化が激しい

やはり人気のないエリアに建つマンションや、あまりにも経年劣化が激しいマンションの場合は、資産価値がない場合もあるでしょう。
ただ、自分が住むことを目的とし、資産として売却などを考えていない場合は、このようなリノベマンションを格安で購入するのもおすすめです。

資産価値を高めるために気を付けること

リノベマンションを売却したい場合、資産価値を高めるためには2つのポイントがあります。

・窓をペアガラスにするなど、一般的に喜ばれるリフォームをしておく
・逆に窓を壁にしてしまうなど、個性的なリフォームは避ける

リノベマンションの場合、新築とは違い、すでに年数が経っているので自分でできることには限界があります。だからといって、自分好みの部屋にあまりにもアレンジしてしまうと、次に入居する人が嫌がることも考えられるでしょう。

逆に、断熱効果の高い窓にリフォームするといった内装を施しておけば、住みやすいと判断され、資産価値が評価されることにもつながります。

まとめ リノベーションマンションでも資産価値はある

リノベーションマンションの場合、築年数が古い点を心配する人が多いと思いますが、建物によって資産的な価値は十分にあります。

また、新築マンションと比べて、中古マンションは割安で手に入ります。しかも、昔に比べて建築技術は向上し、築何十年という物件でも十分住める時代になっているのです。

また、駅前などの立地がいい場所には、中古マンションが建っているケースが多いです。これらの立地が良い場所に経つリノベーションマンションであれば、資産価値は十分にあり、今後の生活設計にも大いに役立てることができるでしょう。

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更新日:2021年9月8日

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