リノベ・中古マンションの買い替えってできるの?住宅ローンはどうなるの?2020年05月18日

子どもが生まれ家族が増えたり、転勤などが決まった際、マンションの買い替えを検討する方も多いのではないでしょうか。
しかし、マンションは家具や家電とは違い、簡単に買い替えられる物ではありません。
そもそも、住宅ローンが残っているのに買い替えることができるの?と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
一番の不安材料はやはり「住宅ローン」になりますよね。
住宅ローンが残ってしまっていても二重ローンにならない「買い替えローン」というものがあることはご存じでしょうか?
住宅ローンが残っているときの対処法や買い替えローンについて、ご紹介します。

マンションの買い替えってできる?

結論からお伝えすると、マンションの買い替えはできます。
買い替えるタイミングは、「築〇年までに売るのがいい」といった正確なタイミングはありません。
ライフタイルの変化が生じたタイミングがベストとされています。

家族が増えたり、現在住んでいるマンションが手狭になってしまったとき、増築をすることはできないので、買い替えを検討するほか方法はありません。
また転勤などで自宅から会社までの通勤距離が延びてしまうと、疲労が蓄積し体調を崩してしまったり、仕事に影響がでてしまう可能性もあります。
こういったそれぞれのライフスタイルの転換期こそ、買い替えを検討するタイミングです。

そして、購入してから数年しか経過してなかったとしても、マンションの資産価値が下がり切らないうちに手放せば、より高額で売却できる可能性があります。

時期は気にせず、ご自身のライフスタイルに合わせることが大切です。

住宅ローンが残っていても、買い替えはできる?

マンションの買い替えをする上で一番心配されるのは「住宅ローン」。
住宅ローンが残っていても、買い替えることはできます。
買い替えを検討する際、まず最初に現在所有しているマンションを売却するタイミングと新しく購入するタイミングについて考えなければいけません。

マンションの売却と購入のタイミングは?

マンションを買い替える方法として、「売り手行型」と「買い手行型」の2つがあります。それぞれの特徴と、メリット・デメリットについてご説明します。

買い替え方法1.売り手行型

先に現在所有しているマンションを売却し、売却が完了してから新しいマンションを購入する方法です。
多くの方が売り手行型で買い替えをしており、今住んでいるマンションの売却に妥協したくない方や、しっかりと資金計画をしたい方に選ばれている方法です。

・売り手行型のメリット

何よりも資金計画がしやすいところが挙げられます。先に売却をすることで、住宅ローンは完済できるのか、新居の購入にいくらぐらいまで使えるのかを把握することができます。
そして、売却をしなくてはならない期限がないため、買い手との価格交渉も焦らず有利に進めることができます。

買い替え方法2.買い手行型

先に新しいマンションを購入する方法です。
住居にこだわりを持っている方や金銭面で余裕のある方に選ばれている方法です。

・買い手行型のメリット

新しいマンション選びにじっくり時間をかけることができ、仮住まいの場所ももちろん必要ありません。

・買い手行型のデメリット

現在住んでいるマンションの売却が遅くなると、住宅ローンが二重になる可能性があるため、マンションの売却を急がなければならない場合があります。
また、買主を早く見つけなければいけないため、満足のいく価格で売却できないことがあり、元々の住宅ローンが完済できないということもあります。

まずは、どちらの方法がご自身に適しているのか、検討をしましょう。

買い替えローンとは

買い替えローンとは、マンションを買い替えるにあたって、現在所有しているマンションを売却しても、残ってしまった住宅ローンと新たに組む住宅ローンを合わせて1つのローンにすることができるものです。
新たに住宅ローンを組もうとした場合、通常であれば完済できず残ってしまった住宅ローンをまず返済することがベストな形です。ですが、手持ちのお金では足りない、または手持ちのお金に手をつけたくないなどの理由で、住宅ローンが残っている状態のまま、さらに住宅ローンを組むと、二重ローンになってしまい、金銭的にとても苦しくなる可能性があり、危険です。
そんなときにおすすめしたいのが、買い替えローンです。

例えば、完済できずに残ったローンが500万円として、新しく組むローンが3,000万円だとすると、「500万円+3,000万円」で3,500万円の1つのローンとして組むことができます。

住宅ローンが残ってしまうからと、買い替えを断念する必要はありません。

買い替えローンのメリット・デメリット

買い替えローンはとても便利で、買い替えを検討している方にとっては強い味方です。
しかし、メリットがあればデメリットもあります。しっかりと理解した上で、買い替えローンという選択肢について検討しましょう。
買い替えローンのメリット・デメリットについて詳しくご説明します。

・買い替えローンのメリット

買い替えローンの大きなメリットは、「自己資金が少なくて済む」という点があります。マンションを売却したからといって、住宅ローンが完済できるとは限りません。住宅ローンが残ってしまったときの救世主といえる手段です。

また、金利が通常の住宅ローンと変わらないという点があります。新しく購入するマンションを担保に住宅ローンを組むので、本来は購入するマンション以外の住宅ローンを組むことができません。仮にできたとしても金利が高くなることがあります。しかし、売却するマンションの残金も、同じ金利で借り入れすることができます。

・買い替えローンのデメリット

買い替えローンの大きなデメリットは、煩雑な手続きが多いという点です。
例えば、売却するマンションの住宅ローンはA銀行なのに、購入するマンションの住宅ローンはB銀行で組むとします。
そこで、必要な手続きを簡単にまとめると…

・A銀行が付保した抵当権(土地や建物を担保とする権利)の抹消手続き
・B銀行が付保する新たなマンションへの抵当権の設定
・新たなマンションへの所有権の登記

くわえて、所有権の登記は同日行わなければいけないため、売却するマンションと購入するマンションの引き渡し日を同日にしなければいけません。

そのため、売却するマンションと購入するマンションの引き渡し日を調整する必要があります。滞りなく予定通りに進めるためには、念入りに日程調整を行っておく必要があるでしょう。

また、買い替えローンの審査の厳しさもデメリットのひとつです。
担保となる金額以上に借り入れがある状態になるため、金融機関の審査は厳しくなっており、借入しにくい現状があります。

買い替えローンの審査について

買い替えローンの審査は、基本的に通常の住宅ローンと同じです。
審査の項目として、「年収」「勤務先」「借入履歴」「勤続年数」「健康状態」などがあります。
しかし、項目は同じでも通常の住宅ローンよりも少し厳しい内容となっています。
審査項目別に、審査のポイントを確認していきましょう。

・借入履歴

借入履歴は、個人信用情報とも言われ、住宅ローンを組む時に重要視されるところです。
買い替えローンの審査をする際、他に借り入れがないかを確認します。
借入履歴は次のことが含まれます。

・今所有しているマンションの住宅ローン
・自動車ローン
・クレジットカードのキャッシングローン
・カードローン

最近では、キャッシュレスが浸透してきていることもあり、クレジットカードを所有している方も多いのではないでしょうか。
クレジットカードには、キャッシング枠が設けられています。現在、キャッシングしていなくても、銀行はキャッシング枠分をいつでも借りられると認識します。
住宅ローンの申請をする前に、使っていないクレジットカードやカードローンを解約しておくといいでしょう。

・勤務先

公務員や大手企業に務めている方であれば、審査に通りやすいです。

銀行は個人だけではなく、企業にもお金を貸しています。
会社の規模や業績によって金利や担保設定は当然変わります。中小企業にも融資していますが、無担保で貸していることはまずありません。ですが、経営状態が安定している大企業へは無担保で融資している場合があります。つまり、銀行から融資したい相手として扱われているのが大企業なのです。

その大企業の社員であれば、個人ではなく企業に貸していることと同じ認識になります。
本人がしっかり働いていなければ信用性に欠けるとは思いますが、銀行は本人の能力まで把握する術がありません。

そのため、後ろ盾となる勤務先も審査のポイントになります。

・収入

借入をする本人の収入を審査します。
銀行は収入を見て、ローンを返済できる能力があるのか否かを判断します。
収入の金額によっては審査が通らなかったり、希望する借入額に達しないということが発生します。

勤務先で大企業を挙げましたが、中小企業でも収入が高ければ審査に通る可能性は大いにあります。
小規模の会社だから貸さないということはなく、勤務先と収入の双方で判断されます。

・勤続年数

勤続年数も審査対象になっている理由としては、信頼要素であることとある程度の収入が見込めると判断されるからです。

審査されるポイントとして、「3年以上」というのがひとつの目安です。

しかし、完済時の年齢も見られるため、勤続年数が長すぎても良くありません。
例えば、50歳の人が35年ローンを組んだ場合、完済時の年齢は85歳です。
そのため、勤続年数と完済時の年齢を考慮する必要があります。

最近では、勤続年数に対してのハードルが下がってきている傾向にあります。
1年以上経過していれば、借りられる場合もありますので、気になる方は銀行に相談してみるといいでしょう。

・健康状態

多くの銀行は本人死亡時や、けがや病気で働けなくなったときに住宅ローンを全て返済してくれる「団体信用生命保険」への加入を義務づけています。
加入していることで本人も家族も安心できる保険ですね。

団体信用生命保険は生命保険なので、健康でなければ加入できません。
団体信用生命保険に加入できる健康状態であるか、確認しておきましょう。

買い替えローンのリスクを軽減させる手段

買い替えローンのリスクを軽減させる手段として、「高く売る」「安い物件を購入する」「価値が下がりにくい物件や場所を選ぶ」ことが有効です。

・高く売る

現在所有しているマンションを売却して得たお金で残りの住宅ローンを完済してしまうのがベストですが、完済できなくとも、住宅ローンの残りを少なくすることが重要です。
そのために、少しでも高く売却できるようにする必要があります。

高く売却するポイントとして「広告を充実させる」「内覧の準備をしっかり行う」などがあります。
広告を充実させることで大勢の人に見てもらうことができ、売却までの時間短縮に繋がります。

なかなか売れないとなると、価格を下げるという手段を選ばざるを得ない状況になってしまうため、なるべく早く売却できるようにすることも、高い金額で売却するポイントです。

・安い物件を購入する

中古マンションは、新築よりも安価になっており、リフォームがされているところでは、新築と同等の住み心地を得ることができます。

安めの物件を選ぶことで、新たに住宅ローンを組む場合や買い替えローンを利用する場合でも借入額を減らすことができ、審査が通過するかといった不安や借入できた金額が足りないなどというリスクを避ける事ができます。

立地によって価格差は生まれますが、人気の立地が必ずしも自分や家族に合う場所とは限りません。ライフスタイルに合わせた立地と価格でマンションを選びましょう。

・価値が下がりにくい物件や場所を選ぶ

築年数が経つにつれて、物件の資産価値が下がることは避けられません。価値が下がりにくい物件や場所を選ぶことで、万が一売却することになっても、高い値段で売却できる可能性があります。

価値が下がりにくい場所として、駅から近い場所や周辺環境が充実しているなど、住みたい場所として多くの人に需要がある場所が挙げられます。

まとめ

ライフスタイルの変化は誰にでもあること。
しかし、住居であるマンションは人生のうちで最も大きな買い物ともいえます。何度も買える物では決してありませんよね。

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マンション購入する際に、ミタイナ(mitaina)を検討してみてはいかがでしょうか。