事故物件に注意！心理的瑕疵物件とは？マンション購入時にどこまで聞けるのか？

近年、芸人の方が「事故物件に住み、そこで起きた現象を紹介する」などの動画が流行っています。彼らは話題作りの目的もあり、敢えてそうした中古物件を選んでいるのでしょう。

しかし、一般の人が何も知らぬまま事故物件を選び、そこに住むことになったらどうでしょうか。住みやすいと思っていた中古マンションで、過去に凄惨な事件が起きていた…。そのようなことを知ったら、多くの人は憤り、即日にでもそのマンションから引っ越しをしたくなるはずです。

このような中古マンションなどの物件について心理的な嫌悪感を与える事情は、「心理的瑕疵」といわれ、その内容によっては、契約の解除が認められるケースもあります。ここでは、中古マンション購入における「心理的瑕疵」とは何か、詳しく説明します。

中古マンションを購入するうえでの注意点

リノベーション物件や、中古マンションを購入する際には、いくつかの注意点があります。代表的なものは下記の5点です。

・築年数はどのくらいか

・管理組合体制はしっかりとしているのか

・耐震性について

・大規模修繕工事の計画や過去の工事の有無

・売却する時の資産価値　など

この他にも、リフォームをする場合どこまでの範囲ならば可能か、固定資産税はいくらかなど、中古マンション選びには留意しなくてはならないポイントがたくさんあります。

しかし、意外と見落としがちなのが「そのマンションで起きた過去の事例」です。特にまだきれいな築浅のマンションや、リフォーム済やリノベーション物件の場合、「この部屋で過去に重大な事件が起きた」ということを疑ったりはあまりしないのではないでしょうか。

ただそのマンションが、築浅にも関わらず売り出されていたり、平均価格よりも低い価格で売られたりしている場合、何か特別な理由があるのかもしれません。

住んでみたら、実は知らない情報があった｜心理的瑕疵とは？

中古マンションに限らず、いざ引っ越してその物件に住んでみたら、想像しなかったことが起きるケースは少なくありません。

例えば「想像以上に部屋の湿度が高く、服がカビてしまった」「夜間の交通量が多く、深夜でもうるさい」「西日が当たり過ぎて夏はエアコンが切れない」

など。

こうした事例は住んでみないと分からないことが多く、その程度にもよりますが、住みながらなんとか対応するしかないことが多いでしょう。ただ、音に関しては徐々に慣れることもあり、湿度や温度に関しても夏は大変だけれど、冬は暖かいといったメリットもあります。

しかし、次のような「想像しなかった事例」はどうでしょうか。

・過去に自殺や殺人事件があった部屋であった

・過去に性風俗店などに利用されていた部屋であった

・暴力団のような人が周辺に住んでいて治安が悪い

・浴室や排水溝から嫌な臭いが漂っている

このような事例はまさに想像もしなかったことであり、自分だけでは対応できないことが多いです。特に、過去にその部屋で起こったことについては、将来的に解決することは困難な場合が多いといえます。

そのうえで過去に生じた事件の内容などを近所の方に聞かされれば、心理的な不安は強くなり「どうして購入前にその事実を教えてくれなかったの！？」というトラブルに発展してしまうでしょう。

これは事故物件ではないか？心理的瑕疵物件に該当する？

中古マンション選びにおいていわゆる「事故物件」と呼ばれる物件が存在します。

事故物件と聞くと、その部屋で自殺や他殺が起きたというイメージもあり、なんとなく部屋に霊的な存在があるのでは？と怯える人もいるでしょう。

事故物件については法律上明確な定義があるわけではありませんが、一般的に人の死に関わるような事故（自殺や殺人など）が起きた部屋をいうことが多く、具体的には次のようなものが挙げられます。

過去に自殺や殺人などが起きていた

事故物件を代表する事例としては、その部屋で「自殺」や「殺人事件」が起こったケースです。不動産取引においては、こうした事故が起きた部屋は大きな問題があるとされ、安値で取引されることが多いです。

また事件現場が大々的に報道されてしまうと、噂も広まり、その部屋はなかなか買主がつかなくなります。最近では「事故物件」を検索できるWEBサイトも存在し、自殺や他殺が起きた場合は、インターネット上に情報が出回ってしまうこともあります。

前の住人が孤独死した

孤独死は現代社会において決して珍しいことではありません。東京都監察医務院の統計データによると、東京における孤独死は年間7,000人以上にもなります。

一般に孤独死が生じた物件が事故物件と呼ばれるのは、亡くなってから発見されるまで時間が経ってしまったケースです。時間が経つと遺体の跡などがマンションに残ってしまい、床に痕跡や室内に臭いが残ることもあります。反対に孤独死であっても発見が早く、すみやかに遺体が移送された場合は、事故物件とは言われない場合が多いでしょう。

また、家族が同居している病死であっても、家族がその遺体を放置したような場合は、事故物件といわれることがあります。

参照

https://www.fukushihoken.metro.tokyo.lg.jp/smph/kansatsu/kodokushitoukei/kodokushitoukei29.html
https://hedge.guide/feature/ccident-property-sell-difficult-feature-sell.html

人の死には関係のない事故物件もある

ちなみに事故物件と呼ばれるものの中には、人の死が関わっていないものも含まれるケースがあります。その一例をあげると

・マンションの近辺に暴力団が住んでいた

・ゴミ処理場や下水処理場が近くにあり臭いがする

・マンションで風俗店が営まれていた　など

このような事例は、生活をするうえで心理的な不安を抱えることになります。例えばマンションの近隣に暴力団が住んでいた場合、不審な人との関わりにおびえたり、事件に巻き込まれないか不安になったりもするでしょう。

人の死が関わる事件は起きていないものの、こうした事例もマンションを購入する前に知っていたら、物件の購入はしなかったということも考えられます。そうした意味では、このようなケースも事故物件と呼ばれることがあります。

調べてみたら心理的瑕疵というものがある｜心理的瑕疵と契約不適合責任とは？

心理的瑕疵とは？

このような事故物件と呼ばれる原因となる事情、つまりは一般的にその物件に住みたくないと思うような事情が「心理的瑕疵」といわれ、「心理的瑕疵」があることを知らずに物件の売買契約を締結した場合には、物件の売買契約の解約や、損害賠償などを請求できる場合があります。

不動産取引における契約不適合責任

不動産の取引においては「契約不適合責任」という民法の規定が適用されます。簡単にいうと、対象物件が契約内容に適合していない場合には、契約解除や損害賠償等の請求ができるといったルールです。契約不適合責任は、令和２年４月に改正される前の民法に規定されていた「瑕疵担保責任」に相当する新たな規定です。そして、不動産における瑕疵は大きく分けて4つの種類に分類できると言われています。

・物理的瑕疵…雨漏りや強度不足など、建物に問題があるケース

・法律的瑕疵…建築法上の制限で家が建てられないなど法的な制限

・環境的瑕疵…近隣に工場があり騒音問題があるなど

・心理的瑕疵…住むうえで心理的に嫌悪感がある場合

このように、心理的瑕疵は、その物件に住むうえで心理的な嫌悪感があるような事情をいいますが、この心理的瑕疵についてもう少し詳しく見ていきましょう。

心理的瑕疵物件とは何か？

心理的瑕疵とは「入居する人が心理的にこの部屋には住めない」と感じる、何かしら事情を言います。

物理的瑕疵や法律的瑕疵の場合、物件に住んでみたら雨漏りがひどかったり、境界線の問題で家が建てられなかったりと、目に見える問題であるといえます。しかし、心理的瑕疵の場合は心理的な嫌悪感ですので、具体的にどのような問題が建物にあるのか分からないことも多いのです。

ただ、ご紹介しているように、その部屋で以前自殺者が出ていたり、近くに暴力団が住んでいたりすれば、建物自体に問題はなくても、快適に過ごすことはできないでしょう。入居前に知らせてくれたら物件を購入することはなかった、そのような心理的な欠陥がある物件を、心理的瑕疵物件というのです。

※なお、近くに暴力団が住んでいるといった場合は、心理的瑕疵ではなく環境的な瑕疵であるとの考え方もありますが、いずれにしても物件に住むにあたっての心理的な嫌悪感があるとのことでは同様といえます。

心理的瑕疵物件を見分けるポイント

芸人の方がYouTubeにあげているような事故物件（心理的瑕疵物件）の多くは、賃貸物件です。賃貸物件の場合は引っ越すことができますが、分譲マンションが事故物件（心理的瑕疵物件）だった場合、すぐに引っ越しをすることも、売却をすることも困難です。

心理的瑕疵物件は、物件を購入する前にある程度見分けることができます。購入後に後悔しないためにも、心理的瑕疵物件の見極め方を確認しておきましょう。

「告知事項」という項目はないか

物件を探す際、インターネット上の物件情報に「告知事項」というワードがあった場合、心理的瑕疵物件であることも考えられます。

心理的瑕疵物件について、詳しくは後述しますが「告知すべき重要事項がある」とされ、物件を販売する不動産会社などは、そこで起きたことを購入者に説明しなくてはなりません。

そのため、物件情報に「告知事項」「告知義務」「事故物件」などと表記されている場合は、何らかのトラブルがあった部屋とも考えられます。

相場より異常に安い物件は要注意

心理的瑕疵物件には好んで住む人が少ないため、周辺の住宅相場に比較して安い価格で取引されることが多いです。あまりにも相場に比べ安い値段がつけられている場合、心理的瑕疵物件である可能性は高いです。

ちなみに賃貸住宅が心理的瑕疵物件である場合、同じ間取りの部屋より1～2万円安く借りられる、といったこともあります。賃貸の月額でそれほど値引きされているのなら、分譲住宅の場合は数百万円以上価格が下げられていることもあるでしょう。あまりにもお買い得な物件は、その安さの理由を確認する必要があります。

情報サイトで調べる

「事故物件」という言葉をネットで調べると、実に多くの情報が出てきます。事故物件（心理的瑕疵物件）の情報をメインに扱うサイトであれば、実際の情報を知ることができるので、あらかじめ事故物件を避けることができます。

またこの部屋はなんとなく怪しいのでは…と感じたら、マンション名や住所などを検索してみるのもおすすめです。何かしら事件があった部屋の場合、その情報がインターネット上に残っていることもあります。

ちなみに心理的瑕疵物件と呼ばれる部屋は、心理的瑕疵にあたるような事故が起きてから一人でも他に入居者が住んでしまうと、仲介業者によってはその事故についての告知がされないことがあります（※）。ただしインターネット上の情報なら、事故が起きてから何年経過しようとも記録が残っていることもあるので、物件の詳しい情報を知りたい人には便利です。

※ただし、後でお話しするように、心理的瑕疵についての売主や仲介業者の告知義務については、具体的な事情によって判断されますので、一律にこのような考えをすることは誤りです。

中古マンション購入時の重要事項説明ではどこまで聞けるのか？物件状況報告書にはどこまで記載されるのか？

知らずに心理的瑕疵物件を購入してしまったといった事態が生じないためには、マンションを購入する前に、その部屋で何が起きたのかを説明してもらう必要があります。

重要事項説明時に説明してもらえる「物件状況報告書」

不動産取引において売主や仲介業者には、物件に関する情報を買手側に対し、説明する義務があります。売主は知っている情報を「物件状況報告書」に内容を記載し、説明しなくてはいけません。

物件に関する情報として説明される内容は多岐にわたりますが、建ぺい率や容積率、マンションの共用部分や道路の関係といった「建物」に関する情報と、支払額や今後のローン返済などの「契約」に関する情報を中心に話が進みます。

仲介業者からの物件に関する説明は専門的で複雑なことが多く、買手としては一方的に話を聞くだけになることが多いですが、この内容は物件に関する重要な内容になりますので、注意して聞き、不明瞭な点や分からない点がある場合には積極的に質問することが重要です。「言った」「言っていない」という後のトラブルを防ぐためにも、物件の説明の場において物件に問題がないか、きちんと確認しておきましょう。

中古マンション購入時における心理的瑕疵に伴う法律とは？

説明する義務｜告知義務

不動産の取引では、対象となる物件に心理的瑕疵がある場合には、売主や仲介業者は、買主に対して、これを説明する義務があり、これは一般に告知義務といわれます。

しかし、具体的にどのような場合に告知義務が発生するのかや、どの程度の期間告知義務があるのかについては、法律上具体的な規定があるわけではありません。

そのため、裁判となった場合にも、裁判所は個別具体的な事情に応じて、この告知義務についての判断をしています。

もっとも、一般的には、物件を賃貸する場合よりも物件を売買する場合の方が、自殺よりも他殺の方が、告知義務は長期間となる傾向があります。これは、具体的な事実から、その人に与える影響が大きいほど、売主や仲介業者に課される告知義務が加重されているものということができるでしょう。

例えば、賃貸物件のケースですが、賃貸物件内で自殺が生じたといった場合に、その後に入居した賃貸人が極端に短期間で退去したといった特段の事情のない限り、その後に入居した賃貸人に対しては自殺に関する告知義務はないとした裁判例があります。

他方、極端な例ではありますが、土地の売買に関する過去の裁判例で、約５０年以上前にその土地上の建物で起こった凄惨な殺人事件について仲介業者の告知義務を認めたものもあります。

このように、告知義務の有無や期間に関しては、具体的な事情によって判断するしかなく、一律に判断できるものではないといえるのです。

国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

前述の通り、人の死に関する心理的瑕疵物件について、調査や告知に関する明確な基準はなく、「契約前に一人の顧客を挟んでいる場合は、告知不要」といった判断をするケースもあったようです。

こういった曖昧な判断を防ぐべく、国土交通省が2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

重要事項説明時に説明される「物件状況等報告書（＝告知書）」に、売主もしくは貸主へのヒアリングを通じて、過去に生じた事項についての記載をすることで、仲介業者は調査義務を果たすことになっています。

（追加調査による自発的調査による記載は、求められていませんが、売主や貸主から告知がない場合でも、疑わしい場合は、売主や貸主に確認する必要があります。）

取引の判断に重要な影響を及ぼす場合｜自然死は告知の必要がない？

人の死に関しての事案で、取引の判断に重要な影響を与えると考え得ると判断される場合は、原則的に告知が必要となります。

では自然死や日常生活での不慮の死の場合はどうなるのでしょうか？

この場合は、告知義務がないとされています。

また賃貸物件の場合、（自然死以外でも）死亡の発生から3年以上が経過していれば、告知が不要でした。

事件性があったり社会に与えた影響が大きい場合は、告知が必要

しかしこのような「告知が不要」と考えられるケースでも、事件性や社会への影響が特に高い場合は、告知の必要があります。

つまり死亡の発覚から3年以上が経過したり、死因が日常生活による不慮の死の場合でも、特段の事情があると認識し場合、すなわち社会的な影響の大きさが大きい場合、買主・貸主から問われた場合には、告知が必要となります。

心理的瑕疵でマンションの解約はできるのか

中古マンションを購入したが、実はその部屋は心理的瑕疵物件だった。告知義務があったにも関わらず、それを知らされずに購入した場合、物件の売買契約は解除できるのでしょうか。

民法改正前の「瑕疵担保責任」

令和２年４月１日の改正前の民法の「瑕疵担保責任」の規定では、解除が認められるのは「契約をした目的が達成できない」というときに限られていました。そのため、物件の心理的瑕疵を原因とする契約の解除は、心理的瑕疵の原因となる事情が「契約をした目的が達成できない」といえる程度に重大なものである必要がありました。

民法改正後の「契約不適合責任」

しかし、改正後の民法の「契約不適合責任」の規定では、契約目的は達成できるが、心理的瑕疵の程度が軽微でない場合にも解除が認められる可能性が広がりました。

具体的にどのような違いが生じるかはまだわかりませんが、今後は、以前より契約を解除することができる範囲は広がったといえるでしょう。

損害賠償請求ならできることも

心理的瑕疵で中古マンションの売買契約を解除することが難しい場合にも、告知義務を怠った売主や仲介業者に対し、損害賠償を請求できる可能性はあります。

不動産取引における損害賠償は、瑕疵を知らなかったことにより買主が被った被害である「信頼利益」と、契約が履行されたときに得られたであろう「履行利益」を請求できます。これにより心理的瑕疵物件だと知らされずにマンションを購入してしまった場合、売主や仲介業者に告知義務違反が認められれば、損害賠償を請求できる可能性があります。

中古マンション購入においては心理的瑕疵物件にも注意を

築年数の経過したマンションにはさまざまな歴史があり、部屋数が多いほど何らかのトラブルがあったマンションも少なくありません。

駅から近く、立地環境もすばらしいマンションは人気がありますが、過去にそのマンションでどのようなことが起きたのかを詳しく知ることは難しいでしょう。心理的瑕疵物件を避けるためには、自分でも物件を下調べしたり、仲介業者などの不動産業者からの説明内容をきちんと確認したりすることがとても大切です。

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記事の監修

あんしんパートナーズ法律事務所
弁護士　平沼　健太

第二東京弁護士会所属弁護士登録後、都内法律事務所にて勤務し、
現在は、あんしんパートナーズ法律事務所に所属。
借地・借家等の不動産紛争、遺言・相続案件を中心に、広く企業法務、一般民事事件を取り扱う。
主な取扱業務は、企業法務全般及び不動産・相続案件を中心とした一般民事事件全般。

更新日：2021年11月11日