リノベーション済み中古マンションを買う際に気をつける注意点とは?

豆知識

2019.11.18

リノベ済みマンションを内見する前に知っておきたいこと

デザイン性の高さや立地に魅力を感じる方が多いリノベーション済みマンション。しかし、大切な住まいとしてふさわしい物件か判断するためには、それ以外にもチェックしておきたいポイントがあります。
重要なポイントですが、なかにはすぐには手配できない資料もあります。内見を申し込む前に、売り主に確認をお願いしておきたい項目をご紹介します。

耐震についての対応

リノベーション済みマンションの購入について「気になる点」として挙げる方が多い耐震についての問題です。

1981(昭和56)年5月31日まで適用されていた「旧耐震基準」のマンションでは、建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な揺れとして、「震度5強程度」に耐えられることを最低基準に設定されていました。(現在の耐震基準では、震度6~7程度を指す大地震でも、建物が倒壊しない強度が基準)
しかし、旧耐震基準以前に建築された建物が、すべて現在の耐震基準を下回るわけではありません。

旧耐震基準のマンションでも、現在の耐震基準をクリアできるか検査する「耐震診断」を行っているマンションがあります。国土交通省の調査によると、この耐震診断を実施したマンションは34.0%、そのうち40.8%の物件で「新基準の耐震性があると判断」されています。検査時に耐震性がないと判断された場合でも、すでに耐震改修を実施している物件であれば安心です。


出典:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状(国土交通省調査)

1981年以前に建てられた物件については、耐震診断や耐震改修の有無を確認しましょう。
『引用:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状(国土交通省調査)

修繕計画はどのように組まれているか

リノベーション済みマンション以外にも、中古マンションを購入するなら必ずチェックしておきたいのが修繕計画の進捗状況です。
マンションを長く「資産」として保つためには、定期的な修繕が不可欠です。この修繕には多額の費用と住民の合意が必要になります。長期修繕計画がきちんと設計されていて、修繕積立金を計画的に積み増しているかどうか確認しましょう。

平成30年度の調査では、計画期間25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は53.6%と過半数を超えています。(引用:同上)「きちんとメンテナンスし、長く住み継ぐ」というマンションは今後ますます増えていくでしょう。


出典:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状(国土交通省調査)

管理規約は見せてもらえるか

マンションでは管理組合をおき、住人が守るべき管理規約を設けています。
ペットの飼育の可否などはもちろん、民泊や事業用の使用を許可しているか、駐車場の使用権はどのように決められているのかなど、生活に関わる決まりが記載されています。
この管理規約をきちんと契約前にチェックできるか、確認しておきましょう。

リノベ済みマンションを内見する時にチェックしたいこと

実際の物件を見ながら、直接質問することができる内見時。
「なんとなく見て、なんとなく気に入ったけれど、正直ここで決めてよいのか迷う…」ということにならないように、チェックすべきポイント・質問すべき項目を整理してから内見に臨みましょう!

どのような住宅設備機器を使用しているか

リノベ済みマンションの場合、どのような住宅設備機器を導入するかは売り主が選定しています。特に、キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面、フローリング材などは差がわかりやすく、入居後の生活のしやすさにも大きく影響するポイントです。
メーカーや型番を確認し、比較してみましょう。キッチンやトイレ、お風呂はメーカーと型番がチェックしやすく、あらかじめ機能や性能を知ることで、物件の比較もしやすくなります。

マンション全体の空き戸数状況

マンション全体が売りに出される新築時と異なり、マンションのほかの部屋のことについては売り主に知識がないことがほとんどです。
マンションの空き戸数が多くなると、修繕や管理の話し合いに支障をきたします。また、セキュリティ上でも課題が生じやすくなります。
空き戸数をチェックするには、郵便受けを確認しましょう。長期間空いている部屋の郵便受けは封がされていたり、チラシが詰まったまま放置されていたりします。

配管はどのように修繕したか

特に、築年数が30年以上経過した物件では各種配管が劣化しています。フルリノベーションの際に配管も交換できているとベストです。
しかし、工法や間取りによっては、古くて細い配管のまま修繕されていないケースがあります。配管の仕様によってはその後導入できない設備(例:タンクレストイレ)などもでてくるため、配管の修繕について確認しておきましょう。

電気の容量は使用したい家電に対応できるか

大きな電気容量が必要な家電、例えばコンベクションオーブンなどを使いたい場合、家に引かれている電気容量では対応できなくなることが、古いマンションではあり得ます。
各室の最大電気容量を確認しておき、家電購入時に参考にしてください。

情報をきちんと提示できる売主企業から直接買いましょう

今回ご紹介したポイントは、物件検索の時点ですべてを把握することは難しい項目ばかりです。しかし、思い描いた毎日を過ごすための「良いマンション」を選ぶ検討材料として、とても重要なポイントと言えます。
「これらの情報について問い合わせたときに、きちんと対応してくれるか」は、売り主企業が「信頼できる企業」かどうか判断するための一つの目安とも言えます。

また、一般的な不動産仲介会社に依頼した場合、その物件についての情報量は会社や営業ひとり一人の力量に左右されてしまいます。だからこそ、いちばん多く情報を持っているはずの「売り主」と直接やり取りをすることはとても大切です。
不動産仲介会社を介さなくても、信頼のおける「売り主企業」と直接売買契約を結ぶことで、「3%の仲介手数料」が不要になるうえ、修繕について具体的な質問をすることも可能になります。

リノベ済みマンションを探すお客様をつなげるプラットフォーム「mitaina」。
物件の魅力が十分伝わるように、mitainaスタッフが実際に現地を取材して物件情報を掲載しています。ほかの不動産仲介サイトには出てこないような情報も多数掲載していますので、ぜひ上手に活用して下さい!

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