マンションにはあと何年住める？マンションの寿命を知って快適なお家を手に入れよう

中古マンション・不動産

2021.09.23

みなさんは「マンションって何年ぐらい住めるんだろう？」って考えたことありますか？

新築から20年ぐらい？30年？50年？100年？

現在マンションに住んでいる方だけでなく、これからマンション購入を考えている方にとっては気になるところですよね。

そこで今回は、「マンションの寿命」について、法律面・安全面・生活の質など様々なポイントから掘り下げていきます。ぜひマンションの購入やリフォームなどを検討するときの参考にしてみてください。

マンションの本来の寿命とは？

今、みなさんは築何年経った住宅（マンション）に住んでいますか？新築に住んでいる方も、自分の生まれる前からあった住宅に住んでいる方もいらっしゃると思います。

また、将来の住まいについても、

「資金に余裕ができたらいつでも」「次のお気に入り物件が見つかったら」など、漠然と考えている方も多いかと思います。

実はマンションにも寿命があり、そこから逆算した購入・買い替え・売却をしないと失敗してしまう場合があります。

この章では、日本と世界を比べ、マンションの構造的な寿命に迫りたいと思います。

意外？ RC構造のマンションの寿命は100年超え

RC構造のマンションとは、鉄筋コンクリート造りのマンションを指します。マンションの枠組みを鉄筋で作り、その中にコンクリートを流し込むという手法で造られています。

アパートや一軒家を建てる際に選ばれることの多い木造と違って、RC造は耐久性に優れており、多くのマンションで採用されています。

劣化せず永久持続なイメージもある鉄筋とコンクリートですが、国土交通省によると、実際は緩やかに劣化しており、構造的な寿命というポイントから見ると、RC構造のマンションの寿命は117年と推定されています。

【出典】国土交通省：「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介

日本では新築の住宅を好む人も多いため、数十年で古くて住めないと考える方も多いかもしれませんが、新築から住み始めた場合、理論上は100年以上同じマンションに住み続けることができるのです。

世界では”マンションやビルは100年超えでも現役”は普通？

世界では100年超えの建築物であっても現役で使われているケースも多いです。

新素材であったコンクリートの可能性にいち早く気づき、積極的に建材としてコンクリートを取り入れたのは、オーギュスト・ペレというパリで活躍した建築家でした。1903年にはフランスのパリ16区に、世界初のRC構造のマンションとも言われる「フランクリン街のアパートメント」を完成させています。

ヨーロッパやアメリカでは、ペレが活躍したあたりから鉄筋コンクリートを使ったマンションやビルが建ち始め、1920年代頃にはモダニズム建築の流行と共に、コンクリートや鉄筋を使った建築が一般化していきました。

日本のマンションやビルは50年を超えると長寿

一方、日本はどうでしょうか。実は日本にも築100年超え・それに相当するRC構造のマンションがあります。

一つ目は、1916年に完成した長崎県長崎市にある端島、通称「軍艦島」にある30号棟で、日本初の鉄筋コンクリートで作られたマンションとして知られています。

二つ目は、1920年代初頭～1930年代初頭の間に東京・横浜を中心に次々と完成した「同潤会アパート」群です。関東大震災からの復興で、木造から鉄筋コンクリート造へ建材の主流が移っていく時期に建てられた近代的なRC構造の集合住宅です。

耐震性などの問題から、こちらの多くは1990年代~2000年代に取り壊しがされ、新しいマンションに生まれ変わったことから、おおよそ70年が人が住める寿命だったと推測できるしょう。

地震の数も多いため欧米と単純に比較できませんが、日本では100年を超えたRC造の住宅に住むという事例はまだ出てきていません。

耐用年数・耐久年数と、心地よく住めるかどうかは違う概念

「マンションの寿命」と一口にいっても、建物の寿命なのか、人が快適に住めるという意味での寿命なのか、はまた別のお話です。

例えば、高級マンションの先駆けでビンテージマンションとして価値の高い「秀和レジデンスシリーズ」。

1964年に建てられた秀和青山レジデンスは、2014年時点で設備配管の劣化・漏水、耐震性不足などを含む様々な劣化要因のため、建て替えが決定。2021年8月に解体に着手、2025年2月に新しいマンションの完工を予定しています。

この事例を見ても、建物は丈夫でも築50年を超えるあたりから「心地良く住める」状態ではなくなってくることが推測できます。

それでは、心地よく住める住宅を選ぶ際のポイントを抑えていきましょう。

耐用年数・耐久年数の違いを理解すること

耐用年数とは「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」という法律上で定められた年数を指します。それぞれ建物の構造や建材の種類によって年数が異なり、国税庁によれば「鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの」の内、「住宅用のもの」の耐用年数は47年になります。

この47年は減価償却をする際の目安となる数字で、マンションという固定資産の購入費用を47年間にわたって分割して費用を計上できるという意味です。

一方、耐久年数とは、俗にいう「マンションの寿命」にあたり、一律47年と定められている耐用年数と違って、建築の際に使用されたコンクリートの質の良し悪し・メンテナンスの状態などによって、大きくバラつきが発生します。

国土交通省がまとめた『「中央住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書取りまとめ後の取組紹介』には、鉄筋コンクリート造の住宅・事務所などの平均寿命に関して、以下の記載があります。

”固定資産台帳の滅失データを基に、区間残存率推計法を用いて、家屋の平均寿命(残存率が50％となる期間)を推計した結果(2011年調査)、 RC系住宅は68年、RC系事務所は56年。”

この資料からは、RC構造の住宅は平均68年で取り壊されるということがわかります。そのため、実際のマンション寿命は個々別の状況により変動するため断言できないものの、日本では平均68年が一つの目安として使われていることがわかります。

よって耐用年数47年を経過してマンションに住み続けることは何の問題もありませんが、築68年を経過する頃には、住み続けるにあたって、マンションの耐久面で何らかの心配が発生する可能性があることを念頭に置いておきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準はしっかり抑えよう

阪神淡路大震災・東日本大震災など大規模な地震がたびたび起こる日本では、地震への耐性もマンション選びの重要な指標です。日本では『旧耐震基準』と『新耐震基準』、２つの基準があります。

まず旧耐震基準で建てられたマンションは1981年5月31日以前に建築確認されたものを指します。震度５強程度の揺れでも倒壊せずに耐え、例え建物が破損した場合でも補修して住み続けることができるという基準で設定されています。

一方、新耐震基準で建てられたマンションは1981年6月1日より建築確認されたものを指します。震度６強以上の揺れでも倒れないで住み続けることができるという基準で設定されています。

東京に強い揺れが発生した地震を振り返ってみると、1923年9月1日に起きた関東大震災では、東京に最大震度６、2011年3月11日の東日本大震災では、東京に最大震度５弱の揺れが観測されています。

もっと大きい地震が来る可能性を考えると、新耐震基準もしくメンテナンスがきちんとされた旧耐震を選ぶことが重要になります。

長期修繕計画があるかを確認しよう

雨ざらしにあって錆びて雨漏りするエントランス屋根、タイルが剥がれて剥き出しになった外壁など、マンションが古くなれば自然と機能面や美観で問題が出てきますよね。そうしたことを未然に防ぎ、進行を遅らせる目的で設定されるのが長期修繕計画となります。

では、自分が住んでいる・住もうと思っている物件の長期修繕計画について、どの程度把握していますか？実はこの「長期修繕計画」こそがマンションの寿命を短くも長くもするポイントなのです。

建築基準法第8条の第1項には、「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」と定められているため、中古マンションを購入する前に長期修繕計画がきちんとあるのか、どの程度充実したものであるのかを確認することがポイントです。

長く住みたいならメンテナンス・環境が整った物件を選ぼう

ラグジュアリーブランドのアフターメンテナンスが信頼できるもののように、良いマンションもまたメンテナンスが行き届き、管理がしっかりしているものです。

綿密な長期修繕計画があることを前提に、それを実施するための財源が適切に住民から積み立てられているかどうか、チェックしてください。

築年が長い中古マンションの場合、計画があっても修繕工事費用が十分に積み立てられていないケースもあり、いざ長期修繕工事の時期に入っても実施できないということにもなりかねません。

また中古マンションは47年で資産価値が0円になると法律で定められているため、資産価値があるうちに別の場所へ引っ越しをする住居者も少なくありません。

その場合、竣工10目年までは全部30部屋の分譲が埋まっていたものの、25年目には　15世帯しかいなかったというケースもあり、残った住民の積立て負担増につながります。また減った財源の捻出に失敗した場合には、長期修繕計画が実施できず、居住者の住み心地は悪化してしまいます。

日頃から管理会社が細かいメンテナンスをしているかなど含めチェックし、長く住める物件を探してみましょう。

築20年ー30年のマンションがオススメの理由

よく築何年のマンションがオススメですか？という質問をいただくのですが、年代やマンション購入の目的によって、オススメの築年数は変わります。

例えば20代の夫婦であれば、将来的に子どもが生まれる可能性があるため、マンションの買い替えが発生するかもしれません。引退後のマイホームであれば、お気に入りを見つけて最後まで住みたいというニーズがあるかもしれません。

実際は個別の状況をお伺いした上で、お客様にぴったりの物件を探しますが、一般的には築20-30年のマンションが狙い目だとされています。

そこで、築20-30年のマンションのどこが良いポイントなのか、ご説明をしていきます。

新耐震基準で地震大国でも安心の設計

新耐震基準が始まったのは1981年で、今から約40年前となります。マンションを建てるには少なくとも10年程度かかることもあるため、1980年代に建てられたマンションの中には旧耐震基準で作っていたが途中で新耐震基準に切り替えたなど、新旧交代が不十分な場合もあります。

一方、築20-30年であれば、全て新耐震基準に従って建てられているため、地震が多い日本でも一定の安心を得ることができます。

管理会社のメンテナンスが行き届いたマンションが多い

国土交通省より公開された「平成２５年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」によれば、昭和62年度時点で長期修繕計画を作成しているマンションは6割強だったのに対し、平成25年度時点で9割に達しています。また長期修繕計画を作成していない管理組合の割合も30%程度から8%まで減少しています。

どちらも平成15年度から平成20年度の間で、急激に状況が改善し、その後は一定基準を保っているのがグラフからもわかります。

マンション管理において一つのエポックメイキングとなった年は、ちょうど平成17年。

その年に制定された「マンション管理標準指針」は、今まで個別に管理組合にて実施されていたマンション管理の実態を平準化させるため、マンション管理全般における基本事項について「標準的な対応」をまとめたもので、これ以降は急速にマンションの管理状態の質が向上していくこととなります。

平成17年(2005)当時、1990年に建てられたマンションは築15年・2000年なら築5年と、築浅の中古マンションであったため、2005年以降に建てられたマンションと十分競合します。よって自らの市場価値を保つ意味でも、積極的にマンション管理標準指針に歩み寄り、管理体制を充実させていったことが推測できるでしょう。