中古マンション購入のメリット・デメリット!住み替えにもおすすめな理由

中古マンション・不動産

2022.01.26

マンション購入にあたって「できるだけ購入費用を抑えたい」「いずれ住み変えるつもりで購入したい」などの考えを持つ人も多いのではないでしょうか?

しかし、それぞれライフスタイルや価値観が異なるため、新築と中古マンションの比較は難しいものです。

そこでこの記事では、中古マンション購入のメリット・デメリットを解説します。また、中古マンション購入のデメリットや購入時の注意点についても解説しますので参考にしてください。

中古マンション購入のメリットとは?

マンション購入にあたり、新築か中古か悩む人も多いでしょう。しかし「新築に対する憧れ」「新築でなければならない明確な理由」がないのであれば、費用が抑えられる中古マンションがおすすめです。

もちろん、新築と中古マンションの違いは価格だけではありません。

ここからは、中古マンションの購入がおすすめである理由として、そのメリットを詳しく解説します。

新築マンションよりも価格が低い

築年数や場所などの条件によっても異なりますが、中古マンションは新築マンションよりも価格が低い傾向があります。

年数が経つことで、ある程度価格が下がることはもちろんですが、新築マンションには販売に携わる営業の人件費や広告費などのコストもプラスされています。

新築マンションが高い理由|新築プレミアムとは?

新築プレミアムとは、新築販売時にかかる広告費やモデルルームの費用、人件費、そして新築時に付与されるアフターサービスの費用です(この新築マンションに付与されるアフターサービスは、中古マンションとして取得する2次取得者には継承されません)。

もちろんこれらの費用は無料ではなく、新築マンションの価格に上乗せされています。これが新築プレミアムと呼ばれるものです。

この新築プレミアムにより、築浅の中古マンションよりも高い価格で販売が行われることになります。

金融政策や株価上昇に伴い、マンション価格は上昇|新築と中古の価格差は約2000万円以上

アベノミクスによる異次元金融緩和により、2013年以降、2021年まで株価が上昇しています。

株価上昇に歩調を合わせるように、マンション価格も上昇しています。

以下のグラフからもわかる通り、2013年以降の首都圏における成約価格を見てみると、上昇していることがわかります。

また首都圏において、新築マンションと中古マンションの価格差を見ると、約2000万円以上の差があることがわかります。

上記新築プレミアムが上乗せされていることもあり、やはり新築マンションのほうが中古マンションよりも高い金額で取引されていると言えます。

中古マンションは価値が下がりづらい

一般的にマンションは、築年数を追うごとに価格が低くなっていきます。しかし、築20~30年あたりになれば、価格の下落はゆるやかになり、あまり下がらなくなっていきます。

築30年までは価格が下落する?

以下のグラフを見てみましょう。

東日本不動産流通機構「築年数からみた首都圏の不動産流通市場(2017年)」に基づき、首都圏中古マンションの成約価格をグラフ化しました

このグラフを見ると、築年数が26年から30年くらいまでになるまで、マンションの価格が下落し続けることがわかります。

もちろん、市況によりマンション価格は上下するため、直近5-10年前にマンションを購入した人は、マンション価格が当時よりも上がっているというケースが多々ありますが、本質的には新築プレミアムがなくなり建物の減価償却が進むと、物件の価格は落ちてきます。

一方、希少価値が高い新築マンションを除くと、一般的な新築マンションは住み始めた瞬間に中古物件となり、価値の下落が始まります。

このため、一般的には価格の落ち着いた中古物件を購入する方が、価格下落のリスクが少ないとも言えます。

【関連記事】築30年マンションは後悔しない?中古マンションのおすすめの築年数と選び方

リフォームやリノベーションで新築同様に

中古マンションのメリットは、リフォームやリノベーションを施せることにあります。新築マンションであれば、少し気に入らない点があったとしても、わざわざリフォームしませんよね。

しかし、中古マンションであれば、メンテナンスを兼ねてリフォームを施し、新築同様の空間を手に入れられます。また、リノベーションしてこだわりの内装を楽しめるでしょう。

もちろん、リフォームやリノベーションにも費用がかかります。そのため、あえて中古マンションを購入して費用を抑え、自身の思い通りにカスタマイズするスタイルが人気となっています。

立地などの選択肢が多い

新築マンションは、そもそも土地がなければ計画・建設されません。そのため、都心部の人気エリアに新築マンションができることはそう多くないのです。また、気になるエリアに新築マンションの建設が予定されたとしても、購入・住み始めるまでに数年かかります。

中古マンションであれば、そのような心配はありません。今ある中古マンションすべてから選べるとなると、選択肢も膨大です。つまり中古マンションの購入であれば、立地や価格、広さ、間取りなどさまざまな要望を反映させた物件を見つけられるのです。

新築分譲マンションの供給戸数は減っている?

不動産経済研究所の「首都圏 新築分譲マンション市場動向2021年のまとめ」によると、2021年の首都圏における新築分譲マンションの発売戸数は3万3636戸となりました。

これは対前年比では23.5%となり(2020年は2万7228戸)、2年ぶりに3万戸を突破し、新築マンションの販売は一見順調そうに見えます。

しかし過去最多の2000年の9万5635個と比較すると約35.17%の水準となり、約1/3の水準まで落ち込んでいることがわかります。

一方で2020年の数字となりますが、中古マンションの2020年の成約件数は3万5825件となり、新築マンションを上回っていることがわかります。

引っ越し前に住環境を確認できる

中古マンションの大きなメリットとして、事前に住環境を確認できることが挙げられます。新築マンションの場合は、その周辺環境や隣人との相性をうかがい知ることはできません。

ときには新築購入後に「マンションの住民のマナーが悪い」「隣人の声や足音が響く」などの不満を感じ、後悔することもあるはずです。

しかし、中古マンションであれば、管理状況や周辺環境を購入前にチェックできます。また、場合によっては売却者から住み心地や隣人との関係性をうかがうこともできるでしょう。

毎日暮らすマンションだからこそ、住環境はとても大切です。これだけでも中古マンションを購入する決定打になるのではないでしょうか?

ライフスタイルに合った中古マンションのメリット

中古マンションには、前述したようにさまざまなメリットがあります。しかし、購入者のライフスタイルによって、中古マンションに求める条件は異なりますよね。そこでここからは、それぞれのライフスタイルに合った中古マンションのメリットをご紹介します。

一人暮らしに中古マンションがおすすめな理由・メリット

一人で暮らす人のなかには、仕事や趣味が多忙で「駅直結のマンションに住みたい」「とにかく交通の便がいいところに」と考える人も少なくないでしょう。そのような願いを叶えられるのも、選択肢の多い中古マンションです。

また、生涯独身でいる人の人口も増え、一人暮らし用の間取りで作られたマンションも多くあります。そのようなタイプを選べば、部屋のスペースを無駄にすることなく快適に過ごすことができます。

一人暮らしとなると、将来への不安を抱く人もいるかもしれません。ずっと家賃を払っていく賃貸暮らしでは、働けなくなったときのことが不安ですよね。しかし、中古マンションを購入して、働き盛りのうちにローンを返済してしまえば、所有物となりますので長期的にみて安心して暮らせるのではないでしょうか?

住宅ローンを返済し終えると、賃貸として使うことも可能です。特に都心の一人暮らし用マンションは需要が多いため、資産として活用することもおすすめです。

家族暮らしに中古マンションがおすすめな理由・メリット

家族で暮らすためにマンションを探すとなると、気になるのが費用やエリアです。子どもの将来の教育費や老後の蓄えを考えると、贅沢なマンションを購入できないと考える人も多いのではないでしょうか?

また「引っ越しで子どもの学区が変わらないようにしたい」「塾や学校が近い場所がいい」など、希望エリアに細かいこだわりがあることも。

新築マンションであれば、特に都心の場合は、高額なうえに選択肢が限られてしまいます。しかし、中古マンションであれば、選択肢が多く希望の価格とエリアで探しやすくなります。

万が一間取りが希望に合わないとなっても、購入価格を抑えて、リノベーション工事を通じて自分好みの間取りに変更することも可能です。

例えば3人家族で子供が小さいうちは、広めの1LDKにリノベーション工事を行うことで、広めのリビングで子供が遊んだり勉強したりすることができます。

子供が小学校高学年あるいは中学校に入るタイミングで、リノベーション工事で間取りを2LDKに変更し、子供部屋を1室造ることも可能です。

住み替えにも中古マンションがおすすめな理由・メリット

「一生住み続ける家を探す」といった概念が薄れつつある今、ライフスタイルの変化に合わせて住み替えることに抵抗がない人も多いのではないでしょうか?

住み替えは、その時々に求める条件に合わせて住む家を検討できるため、いつでも間取りや立地に不満を持つことなく、快適に過ごせます。

「仕事をリタイアしたら田舎に行く」「子どもが巣立ったら小さな平屋を購入する」など、明確なライフプランがある人は、とくに住み替えを意識すべきといえます。

中古マンションの場合は、購入時の価格を抑えられるだけでなく、手放すときの価値まで保てる物件を手に入れることができれば、大きな損なく住み替えできます。

とくに人気エリアの駅近くの物件であれば、需要があるため売却しやすく、また資産価値も維持しやすい傾向にあるため、住み替え希望の人にとって大きなメリットとなるでしょう。

中古マンションは売却しやすい

住み替えを検討する人には、資産価値を維持しやすい中古マンションがおすすめです。

中古マンションは、資産価値を維持しやすいというメリットに加えて、販売しやすいというメリットがあります。

中古マンションは戸建てと異なり、同じマンション内や近隣のマンションで取引事例が多くあるため、売却価格を予測しやすく、また戸建てと異なり建物特有のリスクが少ないため、販売しやすいというメリットがあります。

実績のあるゼネコンや大手工務店が建築したRC造のマンションであれば、建物自体がしっかりとしています。また管理会社が入りしっかりとした管理を行っている物件であれば、資産価値を損ねることなく、物件自体も良い状態になっています。

一方で戸建ての場合、雨漏りやシロアリなど、木造建築にとって避けられないリスクもあり、また過去の修繕状態次第では建物の劣化が早いケースもあります。

全ての物件が必ずしも上記の通りではありませんが、多くの場合において、戸建てよりもマンションのほうが売却しやすいと言えます。

中古マンションを購入する際のデメリットや注意点

中古マンションには多くのメリットがあり、ライフスタイルに合わせた選択も可能です。しかし、選び方によってはデメリットもあります。そこでここからは、中古マンション購入にあたり考えられるデメリットをご紹介します。また、購入時の注意点も合わせて解説しますので、失敗や後悔しないよう参考にしてください。

中古マンション購入のデメリット

中古マンションには、以下のような修繕や規約に関するデメリットがあります。もちろん、選ぶマンションによっても異なりますので、メリットと比較しながら見ていきましょう。

修繕費などが高くなるケースがある

中古マンションの場合は、築年数に応じて修繕が必要になります。もちろん新築マンションでも修繕計画に応じて修繕積立金を納めなければなりませんが、中古マンションの場合高くなってしまうケースがあります。

例えば、修繕積立金を支払わない住民が多ければ、計画通りの修繕が不可能となります。将来的に、他の住民の負担する修繕費が高くなってしまうのです。

予定されている修繕工事が行えない場合、マンションの資産価値が下がったり、住み心地が悪くなったりする可能性があります。そのため、購入前に修繕積立金の状況を確認し、滞納額が多過ぎないかについて、必ず確認しておきましょう。

築年数が古すぎる場合、購入時に固定資産税の軽減措置が受けられない

中古マンションの購入にあたり、建物部分や土地に対する固定資産税がかかります。通常、固定資産税は一定の条件を満たせば、軽減措置の対象となります。

しかし、築年数が経っているマンションの場合は、軽減措置が適応されません。とはいえ、建物は経年劣化に沿って資産価値が下がり、固定資産税も安くなります。中古マンションは購入時点で新築よりも固定資産税が安い傾向があるため、どちらがお得か一概にはいえません。

規約によって思い通りのカスタマイズができないケースがある

「中古マンションを購入してリフォームする」「リノベーションで思い通りの内装にカスタマイズする」といった人も多いでしょう。しかし、そのような希望が規約によって叶わない可能性があります。

実は、マンションの構造上の問題によって部屋の間取りを変更できなかったり、水道管やパイプスペースの位置により水回りの移動ができなかったりするケースも少なくありません。

またマンションには、所有者の共同の利益を守るため管理規約が定められています。そのため「遮音性能の優れないフローリングへの変更は不可」「壁紙の性能基準が指定されている」など、さまざまな制限がかかることもありますので注意が必要です。

中古マンション購入の注意点

中古マンションには、前述したようにさまざまなデメリットがありますが、選び方や事前の確認によって防げるトラブルも多くあります。中古マンションの購入で失敗しないためにも、以下のような注意点を意識して物件探しを進めましょう。

信頼できる不動産会社を探す

中古マンションの購入には、信頼できる不動産会社の存在が欠かせません。マンションに対する知識が乏しい状態であれば、内見で室内の雰囲気だけ見て満足してしまう可能性があります。

知らずに後悔することがないよう、修繕積立金の状況やマンションの修繕履歴など、気になることはなんでも相談できる会社を探しましょう。そして、こちらの疑問に誠実に対応してくれる担当者に出会うことも大切です。

購入を決めた後は、誰しもが不安になるものです。

そしてどの物件を購入しても、メリット・デメリットはあり、100%完璧な物件はありません。

だからこそ、不動産会社とのコミュニケーションを通じて、何故その物件を購入する意味があるのか。また何故その物件を購入することが失敗ではないか、ということを、しっかりと理解し、腹落ちさせるようにしましょう。

住環境を徹底的に調べる

中古マンションのメリットは、購入前に住環境を確認できることです。つまり、引っ越し後の隣人トラブルや周辺施設の不便さなど、起こりうる後悔を避けることができます。

気になるマンションがあれば、室内環境だけでなくエレベーターやエントランスの管理状況も確認しましょう。そのほか、駐輪場や駐車場の状況、ゴミ置き場のマナーなど、日常的に使用するさまざまな箇所から住み心地を徹底的に調べておくことをおすすめします。

マンションの管理規約を確認する

マンションの管理規約には、リフォームやリノベーションの条件以外にもさまざまな内容が含まれています。なかには、規約によって予想もしなかったトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

必ず購入前に管理規約に目を通し「住環境に影響を及ぼすような内容がないか」「今後トラブルになりうる内容がないか」などを確認しておきましょう。

中古マンションと戸建てのメリット・デメリット比較!

マンションの購入にあたり、戸建ての購入と検討する人も多いでしょう。中古マンションにはさまざまな利点がありますが、そもそも戸建てと比較すると、どちらがお得な買い物といえるのでしょうか?

もちろん、選択にはそれぞれのライフスタイルや希望が影響するはずです。しかし、それぞれ特徴があるため、ここからはその比較を解説します。

戸建ての特徴

戸建ては建物が独立しているため、マンションのように騒音を気にしなくて住むという特徴があります。また、敷地によっては庭付き戸建てが叶うかもしれません。

反対に、マンションのようにセキュリティ面が保てなかったり、利便性の高い立地が叶わなかったりするデメリットもあります。そのほか、戸建ての注目ポイントは以下のとおりです。

戸建ての地価は大きく目減りしづらい

戸建て物件の土地部分の価値は、地価に変動がなければ大きく目減りする心配がありません。しかし、中古マンションの場合は、マンション全体の土地を住民全員で分け合っているため、土地自体の価値は大変小さいのも特徴的です。

中古マンションの立地からみた資産性と、戸建ての地価の安定性はどちらも捨てがたいといえるでしょう。

戸建ては建物の価値が減少する

戸建ての地価は目減りしないものの、建物自体の価値は築年数が増えるとともに減少していきます。価値が減少していくにもかかわらず、経年劣化に対応するメンテナンスが必要となります。

マンションの場合は、修繕積立金にて積み立てた資金で工事を行い、資産価値を維持しますが、戸建ての場合は不具合には自身で対応しなければならないといったデメリットがあります。

【関連記事】マンションVS一戸建て!賃貸と購入や新築と中古のメリット・デメリットを徹底比較

中古マンションの特徴

マンションは、戸建てと異なりワンフロアで広々と生活できるといった特徴があります。中古マンションであれば選択肢も多く、こだわりに合わせた物件を見つけられるでしょう。そのほか、マンションの注目ポイントは以下のとおりです。

マンションは便利な立地が多い

マンションは、戸建てよりも駅が近く利便性の高いエリアに多く建設されます。そのため、価格が高くなってしまいますが、立地に妥協しないことで生活しやすい環境を手に入れられるでしょう。

選ぶ物件次第では資産価値を維持できる

マンションは、選び方次第で資産価値が高いまま維持できます。戸建ての場合は、土地の価値が残るものの、住み続けていれば建物の価値はほとんど残りません。

しかし、マンションであれば高い立地と適切な管理によって資産価値が維持されます。なかには、好立地なことから購入時より価値が上がる物件もあります。

生活する上で便利なシステムが多彩

戸建ての場合、生活に必要な便利アイテムはオプションで追加しなければなりません。宅配ボックスや駐車場のカーポートなど、追加するほどお金がかかってしまいます。

しかし、マンションであれば、生活する上で便利なシステムが多彩に取り付けられています。もちろん、マンションによってそのシステムは異なりますが、共有部分のメンテナンスは管理会社にお任せできます。

オートロック機能や防犯カメラ、管理人の見回りなどは、毎日を安心して過ごすために重要なポイントなのではないでしょうか?

また、駅徒歩圏内の物件が多かったり、建物にエレベーターが設置されていたりするため、老後の生活も安心といえるでしょう。

中古マンションにはさまざまなメリットが!

中古マンションには、新築よりも購入価格を抑えられたり、資産価値を維持しやすいといったメリットがあります。また、好立地な物件をたくさんの選択肢のなかから選べる点も大きなポイントです。

しかし、不動産会社の選び方や物件の探し方によっては「修繕費が高くついた」「管理状況が悪い」など、購入後に後悔するケースも少なくありません。

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