リノベーションマンションの耐震性とは?購入する上で知っておきたい耐震基準や物件事例

中古マンション・不動産

2021.10.14

新築マンションのようにきれいでおしゃれなリノベーションマンション。内装や間取りの選択肢も多く、リーズナブルなのが魅力的です。一方で「中古物件は耐震性が心配!」という方は少なくないでしょう。

そこでこの記事では、リノベーションマンションの耐震性とチェックポイントについて解説します。また、メリット・デメリットや事例もあわせてご紹介します。これから、リノベーションマンションの購入を考えている方は、ぜひ参考にしてくださいね。

リノベーション物件の耐震性とは

耐震性とは、建物が地震などの振動に耐える度合のことです。耐震性には、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2種類があります。

それでは、「旧耐震基準」と「新耐震基準」の違いとメリット・デメリットについて見ていきましょう。

旧耐震基準

旧耐震基準とは、1950年に制定された耐震基準です。1981年5月31日までに建築確認をされた物件に適用されます。

旧耐震基準では、「震度5強程度の地震で建物が崩壊・倒壊しないこと」と定められています。つまり、崩壊・倒壊しなければ少しヒビが入ったり傾いたりしても、補修して生活可能な建物だと証明できる目安になる基準です。

しかし、この基準は震度6以上の想定がされていませんでした。1995年に発生した阪神・淡路大震災では震度7を記録しました。この震災で被災した木造の建物の98%が、旧耐震基準で建築されたといわれています。

旧耐震基準のマンションを選ぶメリット

旧耐震基準の主なメリットは以下の通りです。

  • リーズナブルな価格設定

新耐震基準の物件に比べて値段が安い傾向があります。それに伴う固定資産税評価額も下がるため、それらを元に算出される「固定資産税」や「都市計画税」、「相続税」といった税金も安く抑えることが可能です。また、購入後の資産価格が下がりにくい点もメリットです。

  • 立地や環境がよい

旧耐震基準で建築されていた時期は、経済の成長と共に都市開発計画や住宅整備事業が盛んでした。東京近郊の利便性の高い地域などで大型開発が行われていたので、近年に建築されている建物より環境や立地のよい物件が多くあります。

  • 眺望がよい

1970年の建築基準法改正により、建築物の絶対高さ制限が撤廃されました。そのため、1968年から1973年の間に6階建て以上の建物が増加。しかし、日照問題などが理由で、絶対高さ制限が再導入されます。絶対高さ制限の導入前に建築された旧耐震基準のマンションは、同じ地域でも近年に建築されたマンションよりも眺望がよい傾向があります。

旧耐震基準のマンションを選ぶデメリット

旧耐震基準の主なデメリットは以下の通りです。

  • 耐震性が低い

震度5以上の地震を想定していないので、耐震性の低さがデメリットです。震度5以上の地震が起こると建物が崩壊・倒壊する可能性があります。

  • 共用部分の設備が老朽化

マンションの電気設備やガス設備、給排水設備などの共用部分は、20~30年を目安に交換や改修の必要があるとされています。旧耐震基準の建物は、共有部分の設備が老朽化している物件も少なくありません。そのため、住み始めてから改修工事が行われる可能性もあります。

  • コンクリートが劣化

コンクリートは、時間の経過やその他の要因で劣化します。そのため、外壁にヒビが入っているマンションもあるのです。また、コンクリート内の金属が腐食していると、建物の強度に影響を及ぼすリスクがあるでしょう。

  • 建て替えのリスク

マンションの築年数が40~50年程になると、建て替えの話が出てきます。しかし、実際は建て替えの話はなかなか進まず、もめごとになるケースが少なくありません。旧耐震基準の物件を購入する際は、建て替えのリスクの考慮が必要です。

  • 修繕積立金が高額になる

修繕積立金は、将来必要となる共用部分の修繕工事の費用を長期間に渡って計画的に積み立てるものです。修繕金は、建物の築年数が経つほど高くなるのが特徴です。そのため、旧耐震基準の建物は「修繕積立金」が高額になるか、これから上昇する可能性がありますので事前に確認しておくといいでしょう。

1981年以前の建築物にある「既存不適格建築物」についての詳細・注意ポイントはこちら

新耐震基準

新耐震基準とは、1981年6月1日よりも後の建築確認で適用されている耐震の基準です。新耐震基準では、「震度5強程度の地震が起きてもほとんど損傷しない」「震度6強~震度7程度の地震が起きても崩壊・倒壊しない・多少の損傷は認める」を構造基準としています。

新耐震基準が規定された理由は、1978年(昭和53年)に起きた宮城県沖地震(マグニチュード7.4、最大震度5)です。

宮城県沖地震による建物の被害は多く、建物の全半壊が約7,400棟、一部損壊が約125,000棟に上りました。耐震基準が見直され、この地震の3年後に法律で耐震基準が改正されました。

【参照】国土交通省:住宅・建築物の耐震化について

新耐震基準のマンションを選ぶメリット

新耐震基準の主なメリットは以下の通りです。

  • 安全性が高い

新耐震基準は、震度7程度の大規模地震も想定しています。そのため、旧耐震基準に比べ安全性が高いといえるでしょう。

  • 修繕積立金が抑えられる

築年数の浅い新耐震基準の建物は、修繕積立金が安くなる傾向があります。

  • 住宅ローンが選びやすい

住宅ローンで、耐震性は機構が定めている技術基準の項目の1つ。基準の対象は、建築確認日が1981年6月1日以降の建物です。そのため、新耐震基準の建物は、さまざまな種類の住宅ローンから選べます。

  • 耐震基準適合証明書があれば、減税が受けられる可能性がある

耐震基準適合証明書は、新耐震基準を満たしている建物について建築士などが証明した書類です。耐震基準適合証明書があると、住宅ローンや不動産取得税、登録免許税の減税が受けられる可能性があります。

  • 売却しやすい

新耐震基準の建物は、上記で述べたようなメリットがあるので旧耐震基準の建物より売却しやすいでしょう。旧耐震基準の物件は取り扱いたがらない不動産業者もあります。

新耐震基準のマンションを選ぶデメリット

旧耐震基準のマンションより価格が高めなのが新耐震基準のマンションのデメリットです。一般的に、築年数が浅い方が価格は高くなります。

現行耐震基準

2000年に木造住宅において、新耐震基準に「地盤に応じた基礎の設計」や「接合部に金具を取り付ける」「偏りのない耐力壁の配置」など家の強化とバランスの基準が加えられました。

1995年の阪神・淡路大震災で、木造住宅の倒壊の被害が多かったので、より厳しい耐震基準が義務付けられたのです。

【参照】林野庁‐農林水産省:木造住宅の耐震性について

耐震等級

耐震等級は、建物の性能を表したもので「品確法」に沿って定められています。耐震性能は、建築にあまり詳しくない人でもわかりやすく3段階に分類されています。それでは、耐震等級について見ていきましょう。

  • 耐震等級1

耐震等級1は、震度6強~震度7程度の地震が起こっても崩壊・倒壊しないことが基準です。最低限必要な耐震のレベルといえるでしょう。一般住宅などが、耐震等級1の主な建物です。

  • 耐震等級2

耐震等級1の1.25倍程度の耐震のレベルです。耐震等級2の主な建物には、病院や学校、避難所に指定されている建物などがあげられます。

  • 耐震等級3

耐震等級3は、耐震等級1の1.5倍程度の耐震のレベルです。災害時の救護活動や災害復興などの理由から、警察署や消防署などが耐震等級3の主な建物になります。

【参照】国土交通省住宅局住宅生産課: 新築住宅の住宅性能表示制度ガイド

耐震性をチェックする時のポイント

ここでは、耐震性をチェックする時のポイントについて解説します。

①マンションの築年数

マンションの耐震性は、築年数でチェックできます。耐震基準が新しく改正された1981年6月1日を目安にしましょう。この時に注意するポイントは、建築確認申請が申請された日付です。

マンションが完成した日付が1981年6月1日以降でも、建築確認申請がそれ以前に出されていたら、そのマンションは旧耐震基準の建物になります。

②耐震補強の履歴

マンション購入前に、耐震補強の履歴の確認をおすすめします。耐震補強工事でどのような補強をしたのか、どの程度の強度になったのかをチェックしましょう。

また、耐震補強が新耐震基準を満たしているかどうかで、住宅ローン控除などに影響します。さらに、マンション購入後に耐震工事で高額な出費をしないように、事前に調べておくとよいでしょう。

③長期修繕計画

マンションの安全や快適な暮らしを長く維持するために、修繕やメンテナンスのを行う計画が「長期修繕計画」です。長期修繕計画を調べると、建物の補修工事の予定時期や将来補修する際の費用をざっくりと予想できます。

長期に渡って計画的な管理がされているかどうかは、マンションの資産価値にも影響します。また、長期修繕計画を定期的に見直しているかを確認するのも大切なポイントです。

【参照】 国土交通省:長期修繕計画作成ガイドライン

④修繕積立金を含む資金計画

修繕積立金は、一定ではありません。修繕計画の見直しをする度に変動していきます。修繕積立金の資金計画がしっかりされていないと、修繕工事をする際に資金不足などの問題が発生する可能性があります。資金面でも計画がされているか、事前の確認が必要です。

【参照】 国土交通省:平成30年度マンション総合調査結果

リノベーションマンションのメリット

最後に、リノベーションマンション事例をご紹介します。

白金高輪の築50年 眺望良好なビンテージマンション

2021年に大規模修繕工事を行った、1970年竣工のビンテージマンションです。また、2018年に耐震改修がされているので安心感もありますよね。築50年とは思えない清潔感があり、管理体制も良好な物件です。

【物件詳細】白金高輪 南向きに広がる窓で、光でいっぱいの住まい

豊かな緑に囲まれ管理体制も良好なリノベーションマンション

1977年に竣工された鉄骨鉄筋コンクリートのマンションです。2008年に耐震補強工事、2013年に大規模修繕工事が実施されて管理体制も良好。都心でありながら、緑豊かで住環境がよく、幅広い世帯におすすめの物件です。

【物件詳細】マンション白金台 豊かな緑に囲まれ、四季を楽しむ

鉄筋コンクリート造りの新耐震基準 駅チカマンション

1985年竣工の鉄筋コンクリート造りで新耐震基準のマンションです。長期修繕計画があり、管理体制がしっかりしているため、安心して暮らせます。駅も近く、お天気がよい日は富士山が見える眺望のよさもおすすめのポイントです。

【物件詳細】ナザレンハイツ三軒茶屋 グレートーンで落ち着いた雰囲気の部屋

各耐震基準のメリット・デメリットをふまえ、リノベーションマンションを探そう!

今回は、リノベーションマンションの耐震性や耐震性をチェックするポイント、リノベーションマンションのメリット・事例についてご紹介しました。

マンションの耐震性には、旧・新耐震基準があり価格や安全性、ローンなどそれぞれメリットとデメリットがあります。

マンション購入は決して安い買い物ではありません。安全性や利便性が気になる方はプロに相談するのがおすすめです。東京人気エリアのリノベーションマンションに特化しているmitainaでは、良質な物件のみを厳選していますので、ぜひお気軽にご相談ください。

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