中古マンションの適正価格を知ろう！中古＋リノベーション＝割高ではありません！

豆知識

2020.01.06

「リノベーション済みマンションも購入の選択肢に入れてみようと思っているけれど、新築マンションと比較すると相場感覚がわかりにくい…。適正価格かどうか、判断するための基準はないのかな…？」こんな疑問をお持ちの方に、中古マンションの適正価格を知るためのヒントとなるデータの活用法をご紹介します！

中古マンションの適正価格は？そもそも中古マンションの販売価格はどうやって決まるの？

「マンションは新築から1年経っただけでも価格が○割落ちてしまう」
「転勤でマンションを手放すことになったけれど、新築で購入したときよりも高く売れた！」

まるで逆の内容ですが、両方とも間違いではありません。

中古マンションの価格はいわば「人気投票」のようなもの。

割安な価格で次々に新築マンションが開発されるエリアであれば、「せっかくなら新しい方がよい」と思うご家族が多くなりますし、「築年数よりもエリアを重視したい！」という方が多いような人気地区であれば、中古物件でも、より立地や条件が良い物件を手に入れたいと思う方が多くなるでしょう。

「過去にこれくらいのマンションが、これくらいの価格で売れた」
「○○マンションについては、よく売却物件がないか問い合わせが入るからすぐに売れそうだ」

という情報を持っている不動産仲介会社が「これくらいの価格なら成約すると思いますよ！」という価格を提案し、最終的に売主が決定します。

そのため、売り主が「とにかく早く売って現金に換えたいから、すぐに買い手を付けてください！」というケースなら「割安」になることもありますし、逆に「高齢になったので子どもの家に転居する。不要にはなったけれども、思い入れのある自宅なので、時間はかかっても安売りはしたくない」という売り主さんもいます。

とはいえ、こんなケースはごくわずか。

多くは過去の「周辺の売買実績」をもとに、駅からの近さや広さ、使い勝手の良さ、日当たりのよさ、周辺施設などを加味して「こんなマンションだったら○○万円で売れるだろう」と販売価格を決めるのです。

リノベ済みマンションの適正価格もわかるの？

リノベ済みマンションは、個人の売り主が自分で手配してリノベ後に物件を売り出すケースは少なく、建設会社や不動産会社、最近ではリノベーション済み物件専門会社などが物件を個人の売り主から買い取り、リノベーション工事を済ませたうえで、販売するケースの方が多くなります。

「業者が物件を購入し、リノベをして売り出す」ということは、それだけの投資をしても売れると想定できる人気のエリアだということです。

このリノベ済みマンションも、リノベされていない中古マンションも、流通形態は同じように「不動産仲介会社」が扱います。これが新築マンションと違う点です。（新築マンションの販売は、そのマンションディベロッパー専属の仲介会社のみが扱うケースがほとんどです。）

そのエリアの価格をプロとしてしっかり把握し、購入価格や必要とされる設備についてマーケティングしたうえで、提案されているのが「リノベ済みマンションの価格」であると言ってもいいでしょう。

過去の中古マンションの売買価格帯がわかるサイトでチェックしておこう！

予算からエリアを絞り込みたい場合や、絞り込みの条件を考えたい場合に、相場を調べるときの方法をご紹介します！

不動産仲介業は登録免許制で、さまざまなルールが決められています。そのルールのひとつに、「不動産流通市場の透明性を確保すること」があります。どんな物件がいくらで取引されているか、不動産会社間できちんと共有される仕組みです。その仕組みの一部が、登録された不動産会社だけでなく、一般の方にも公開されています。

それが「レインズ・マーケット・インフォメーション」です。

不動産会社は、宅地建物取引業法に基づいて国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機構」に加入し、ネットワークで結ばれています。そのネットワーク上に、自社に依頼を受けた売却物件情報をアップし、全国の不動産会社が購入希望のお客様に紹介できるようにします。その売買の詳細については、守秘義務契約があるのですべて公開することはできません。その個別の情報を特定できないデータとして、一般の人が相場を調べることができるように整えてあります。

レインズ・マーケット・インフォメーションの使い方

使い方はとても簡単です。会員登録や利用料など不要で、いつでもアクセスできます。

まずはトップページで、
・マンション
・戸建
のいずれか「都道府県」と「地域」を選択します。
例えば「東京都」を選択した場合はそれぞれの地域の選択ができます。

・都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）
・23区東部（墨田区、江東区、足立区、葛飾区、江戸川区）
・23区北部（文京区、台東区、豊島区、北区、荒川区）
・23区西部（中野区、杉並区、板橋区、練馬区）
・23区南部（品川区、目黒区、大田区、世田谷区）
・多摩北部（立川市、武蔵野市、三鷹市、青梅市、昭島市、小金井市、小平市、東村山市、国分寺市、国立市、福生市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市、羽村市、あきる野市、西東京市、西多摩郡）
・多摩南部（八王子市、府中市、調布市、町田市、日野市、狛江市、多摩市、稲城市）

検索ボタンをクリックすると、
・直近1年間の取引を「単価（万円/㎡）」と「築年数」であらわしたグラフ
・沿線、最寄り駅、駅からの距離、所在、単価(万円/m²)、専有面積、間取り、築年、成約時期、用途地域で並べ替えができる取引情報一覧
の2点をチェックすることができます。

もちろん、これらの条件で絞り込み検索をかけることができるため、自分の希望するような条件の物件はそもそも直近1年に市場に出てきているのか、出ているとしたらどれくらいの坪単価を想定しておけばよいのかを直感的に把握できます。

他府県から転居する場合など、エリア特性や相場観についてまったく情報のないまま不動産会社に足を運びたくない…という方は、さまざまな条件で、どんな取引成立しているか検索してみてはいかがでしょうか。

また、「こちらのグラフの見方を教えてほしい！」「相場について手っ取り早く教えてほしい！」というお客様、mitaina（ミタイナ）にお気軽にお問い合わせください！

＜関連する人気記事はこちら＞

＊タイトルをクリックしてください＊