マンション買い替えにおける流れと注意点について｜住宅ローンや費用、税金についてもわかりやすく解説

結婚や出産、転勤などライフスタイルの変化にあわせてマンションの買い替えを検討したことがある方も多いですよね。

しかし、マンションの買い替えに関してさまざまな不安や疑問が尽きないのもまた事実でしょう。

そこで、今回の記事ではマンションの買い替えにおける流れや基礎知識をまとめてみました。

そもそも住宅ローンが残っていても、マンションの買い替えはできるの？？

「マンションを買い替えたい！」と思ったときに、一番気になるのは残っている住宅ローンですよね。

「残っている住宅ローンをどうしよう？」と心配される方も多いと思いますが、住宅ローンが残っていても、マンションを買い替えることは可能です。

技術の進歩やコロナといった不測の事態により、人々のライフスタイルは従来よりも早いサイクルで変化していく時代になっています。

このような時代において、都心部で一生同じマンションに住み続けるという人の数は、減っています。しかしライフスタイルの変化が怖いからマンションを買えない、あるいは買い替えることができないといったことはありません。

適切なプロセスを踏めば、十分に可能です。

マンションを買い替えるタイミングに正解はない

マンションを買い替えるタイミングについて、特に明確な正解があるわけでありません。

とはいえ、マンションを買い替えを検討する背景にはライフスタイルの変化が大きく関わっていることは確かでしょう。

具体的にはライフスタイルの変化に伴って、次のような理由から買い替えが検討される傾向にあります。

• 家族構成が変わりそれまで住んでいた家が手狭になったため
• 子どもが成人し、夫婦で住むには広すぎるため
• 周辺の住環境を改善したいため
• 配偶者の転職や転勤に伴って引っ越す必要があるため
• 住んでいる家の老朽化が気になるため

そのため、世帯人数や金銭的な事情でライフスタイルになんらかの変化が生じた場合は、マンション買い替えを検討する一つのタイミングであるといえます。

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」がある

マンションの買い替えには、「売り先行」と「買い先行」といった2つの流れがあります。

マンションの買い替えでは、「売却」と「購入」といったふたつの工程を踏む必要があります。

今住んでいるマンションから引き払うと同時に新しいマンションへ入居できるのが理想ですが、現実はそう簡単ではありません。

そのため、実際は「売却」か「購入」かのいずれかを優先して進めていくケースがほとんどです。

ここでは「売り先行」と「買い先行」、それぞれの特徴や流れ、メリット・デメリットについて見ていきましょう。

売り先行での買い替えについて

売り先行とは、その名の通り売却を優先する方法のことです。

◆ 売り先行の特徴

先に家を売却することで、資金計画が立てやすいことが一番のメリットといえるでしょう。

また、後述する買い先行と異なり売却に際して期限がないことから、買い手との価格交渉もじっくりと腰を据えて進めることが可能です。

売り先行のメリットとデメリットについて、確認しておきましょう。

◆ 売り先行のメリット

• 今住んでいるマンションの売却代金を新居の購入費用に充てられる
• 先にいくらの資金が手に入るかわかるため、資金計画が建てやすい

◆ 売り先行のデメリット

• 引き渡しまでに新居が見つからない場合、しばらくの間は賃貸等で仮住まいとなる

先にもお伝えしたように、売り先行は売却代金が確定してから新居を購入するため、予算オーバーの心配がありません。

そのため、「売却代金を新居の購入予算に充てたい」「住宅ローンの残債が残っている」といった方に向いている方法といえるでしょう。

購入が先にきてしまったときは「つなぎ融資」も利用できる

売り先行において、現在住んでいるマンションの売却が完了したものの、現金化される前に新しいマンションの住宅ローンが始まってしまうケースも少なくありません。

その際、物件の売買と資金的なタイミングのずれを解消するため、一時的に建替え融資を行うことがあります。

この融資のことを「つなぎ融資」といい、売却価格に相当する額を新居購入資金として一時的に借り入れる流れが一般的です。

ただし、一般的につなぎ融資の金利は住宅ローンよりも高めに設定されていることが多い（相場2〜4％ほど）ので注意しましょう。

また、つなぎ融資の利用を検討する場合は、住宅ローンとつなぎ融資の両方を扱っている金融機関を探す必要があります。

マンション住み替え住宅ローンを利用することも可能

住み替え住宅ローンとは、マンションを買い替える際に、現在所有しているマンションの残っている住宅ローンと新規に組む住宅ローンを合わせて1つのローンとして合体させるものです。

新規に住宅ローンを組む際に、一般的には残債を返済することが良い形とされています。しかし、自宅を売却しても新規物件の購入資金が足りない、あるいは手元の資金を使いたくない等の理由により、残債を返済せずに新規に住宅ローンを組みたい時におすすめしたいのが、住み替え住宅ローンです。

例えば、完済できずに残ったローンが2500万円として、新しく組むローンが7,000万円だとすると、「2500万円+7,000万円」で9,500万円の1つのローンとして組むことができます。

残債があるからといって、マンションの買い替えを断念する必要はありません。

住み替え住宅ローンは、マンションの買い替えを検討している方にとっては強い味方です。
しかし、メリットがあればデメリットもあり、使い方によっては将来の四季計画を大きく狂わせてしまう可能性もあります。十分に内容を理解した上で、住み替え住宅ローンを検討しましょう。

・住み替え住宅ローンのメリット

住み替え住宅ローンの大きなメリットは、「残債を完済しなくてよい」という点です。マンションを売却した際に、残債が残ってしまうケースは多々ありますが、住み替え住宅ローンを使用することにより、残債も含めて新規の住宅ローンを組むことが可能です。

また、金利が新規の住宅ローンと同じにできるという点があります。新規に購入するマンションを担保に住宅ローンを組むため、本来は購入対象のマンション以外については住宅ローンを組むことができません。住宅ローン以外になると、投資用マンションローンや、不動産担保ローンなど、住宅ローンよりも高い金利になることが一般的です。。しかし、住み替え住宅ローンを利用することで、残債についても、新規の住宅ローンと同じ水準の金利で借り入れすることができます。

・住み替え住宅ローンのデメリット

住み替え住宅ローンの大きなデメリットは、複雑な手続きが必要になるという点です。
例えば、売却するマンションの残債はA銀行にあり、新規の住宅ローンはB銀行で組む場合の頭記手続きは、以下の通りとなります。

• 新規の住み替え住宅ローンを使用し、A銀行が設定した抵当権の抹消手続きを行う
• B銀行で実行する新規の住宅ローンで抵当権設定登記と所有権移転登記を行う

くわえて、所有権の登記は同日行う必要があるため、マンション売却と購入の決済を同日に行わなくてはなりません。

また、住み替え住宅ローンの審査は当然厳しくなります。
新規に購入する物件（＝担保設定する物件）の評価金額以上に借入を行うため、金融機関の審査は厳しくなります。

買い先行での買い替えについて

買い先行とは新居の購入契約を結んでから、いま住んでいるマンションを売却する方法のことです。

また、仮住まいが必要ないことに加え、新しいマンションを納得がいくまでじっくり選べるのも買い先行の魅力といえます。

買い先行のメリットとデメリットについても、確認しておきましょう。

◆買い先行のメリット

• 新居さがしとじっくり向き合う時間がとれる
• 仮住まいをする必要がない
• 空室の状態で売りに出すことができる

◆買い先行のデメリット

• 想定よりも安い価格で売却となった場合、資金計画が崩れる
• 現在のマンションの売却が長引くと、ダブルローンの期間が発生する
• 売り急いだことで相場よりも売却価格が安くなる恐れがある

買い先行は、「今現在住んでいるマンションの住宅ローンを完済済みである」「現在のマンションの売却代金を新居の購入費用に充てない」といった場合におすすめの方法といえます。

”不動産業者による買取り”といった選択肢も

新居をじっくり選びたいがなるべく早めに売却もしたいといった場合、不動産会社による業者買取サービスを利用するのもひとつの手です。

業者買取とは、その名の通りマンションを個人に売却せず、不動産会社に買い取ってもらう方法を指します。

業者に買い取ってもらう分、マンションの売却価格は安くなってしまいますが、確実に売却できることに加え売却手続きに手間もかかりません。

不動産会社によって手数料やその他条件が異なることから、事前に複数社に問い合わせたうえで比較検討することをおすすめします。

マンションの買い替えで生じる費用

マンション買い替えの流れについて理解したところで、買い替えで生じる費用を確認していきましょう。

前提として、マンションの購入にかかる費用は購入代金の5〜8％ほど、売却にかかる費用は5～10％ほどが目安とされています。

マンション購入時に必要な費用

マンション購入に係る主な費用は、以下のとおりです。

• 住宅ローンにかかる諸費用（融資事務手数料）
• 仲介手数料
• 印紙税（不動産売買契約書締結時や住宅ローン契約締結時）
• 登記費用（不動産取得に伴う所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記費用）
• 司法書士への報酬
• 保険料（火災保険や地震保険など）
• 不動産取得に伴う税金

また、上記費用のほかに頭金も必要となるため、ある程度のお金を手元においておくようにしましょう。

そして、マンションの購入にあたって家具購入費用や引越し費用が生じることはもちろん、場合によっては修繕積立金も計算に入れる必要があります。

購入費用だけを頭において予算を組んでしまうと、後々費用が足りない事態にもなりかねません。 必要経費の洗い出しをしたうえで、収支バランスと照らし合わせながら慎重に予算決めをしましょう

【関連記事】

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マンション売却時にかかる費用

次に、マンション売却時の費用について見ていきましょう。

主な費用として以下の項目が挙げられます。

• 住宅ローンの残代金精算金
• 仲介手数料
• 印紙税（不動産売買契約書締結時）
• 登記費用（抵当権抹消費用）
• 司法書士への報酬
• 不動産売却に伴う税金

マンション売却時も購入時と同様に費用が発生しますが、一番違うのは、住宅ローンの残代金の返済です。

通常は、マンション売却時に得られる売却費用で、住宅ローンの残代金を精算という形をとります。

この場合、繰上げ返済となりますので、金融機関に対して所定の手数料を支払わなければなりません。

そして、ローン完済時は抵当権を抹消する必要がありますが、このときも抹消登記費用として登記費用と司法書士報酬が発生します。

また、新しいマンションを購入する前に売却が住んでしまった場合は、次の物件が決まるまでの仮住まいや引越し費用がかかるので注意しましょう。

マンションの買い替えには税金がかかる

マンション売却時に発生する税金

マンション売却時に発生する税金は、次の通りです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれについて、見ていきましょう。

印紙税

印紙税とは、経済的取引などに関連して作成された文章に課税される税金のことです。

マンション売却時に交わす「不動産売買契約書」に、売買価格に応じた収入印紙を貼ることで納付します。

また、平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用対象です。

軽減税率を適用した後の印紙税は以下のようになっています。

記載された契約金額	税額
100万円を超え　500万円以下	1千円
500万円を超え　1,000万円以下	5千円
1,000万円を超え　5,000万円以下	1万円
5,000万円を超え　1億円以下	3万円
1億円を超え　5億円以下	6万円
5億円を超え　10億円以下	16万円

なお、印紙税は契約書1通ごとに課税されます。

そのため、売主と買主がそれぞれ1通ずつ保管する場合は2通分の印紙税が必要となるので注意しましょう。

印紙税を貼る必要があるのに貼っていなかった場合、3倍にあたる額が過怠税として課される恐れがあります。

また、印紙を貼った後は所定の方法で消印をしなければなりませんが、消印が無かった場合は印紙の額の同額の税金を納めなければなりません。

【参考URL】https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

登録免許税

マイホームの購入にあたって、多くの人は住宅ローンを利用しています。

住宅ローンを組んでいる物件を売却する際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。

その際、抵当権を抹消するために登録免許税を支払う必要があります。

登録免許税の目安金額ですが、依頼する司法書士への手数料も含めて5,000円〜2万円ほどと考えておくと良いでしょう。

なお、抵当権の抹消手続きは専門家に頼らずとも個人で行うことも可能です。 その場合は費用を抑えることができますが、抹消手続きは煩雑であることから基本的には専門家に依頼することをおすすめします。　

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンション売却で利益が出た際に生じる税金です。

また、譲渡所得税とは譲渡所得にかかる以下3つの税金から成り立っています。

• 所得税：個人の所得に対してかかる税金
• 復興所得税：東日本大震災の復興のためにかかる税金（2013年から2037年まで）
• 住民税：個人の所得に対してかかり、地方自治体に納める地方税のひとつ

このうち、「譲渡所得税」と「住民税」は物件を所有していた期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に分けられます。

	所有期間	所得税	復興特別所得税	住民税	合計
短期譲渡所得	5年以下	30％	0.63％	9％	39.63％
長期譲渡所得	5年超	15％	0.315％	5％	20.315％

また、所有期間は売却した年の1月1日時点が判断基準となるので注意しましょう。　　　　　

マンション購入時に発生する税金

マンション購入で生じる税金は、購入時と購入後の税金に分けられます。

◆購入時に必要な税金

• 不動産取得税
• 登録免許税・印紙税

◆購入後、住み始めてから支払う税金

• 固定資産税
• 都市計画税

ひとつずつ、確認していきましょう。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した際にその固定資産税評価額に応じて都道府県が一度だけ課税する税金です。

住宅用の建物や住宅用の土地には特例が設けられており、以下の計算式で求められます。

◆建物にかかる不動産取得税

（住宅の固定資産税評価額－控除額） × 税率4％（※特例で現在3％）

※特例が適用されるのは平成20年4月1日から令和6年3月31日まで

◆住宅用の土地にかかる不動産取得税

（土地の固定資産税評価額 × 1/2 × 税率3％）－控除額

建物にかかる控除額は新築・中古等、建物の条件によって決定されます。

それに対し、土地にかかる控除額は以下ABのうち額が大きいほうが適用されます。

• A：45,000円
• B：（土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 1/2）×（課税床面積 × 2（200㎡限度））× 3％

ここでいう「課税床面積額」とは、共同部分全体の面積を各戸の占有面積の割合で按分した面積と、各戸の占有面積を合わせたものです。

登録免許税・印紙税

登録免許税はマイホームを購入して所有権保存登記をする際や、売主から買主へ所有権を移転するとき、また住宅ローンの借入に際して抵当権を設定するときなどに生じる税金です。

また、印紙税は売買契約書とローン契約書で必要になります。

固定資産税

固定資産税は、土地と家屋に対し必ず課税される税金です。

固定資産税は以下の算式によって求められます。

固[1] 定資産税評価額 × 1.4％＝固定資産税

また、マンション購入の場合は令和4年3月31日を期限として軽減措置[2] が設けられています。

一般的な新築マンションであれば、3年間にわたって固定資産税が半額となるので覚えておきましょう。

都市計画税

都市計画税は次の計算式によって求められます。

固[1] 定資産税評価額 × 0.3％＝都市計画税

都市計画税は0.3％が制限税率となっており、23区内は0.3％ですが他の市町村では0.2％に設定されているところもあるので、前もって確認しておくとよいでしょう。

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• マンション購入時にかかる税金とは？固定資産税から消費税まで徹底解説

マンション売却時の節税に役立つ特例とは？

マンションを売却する際、一定の条件を満たすことで税金を控除する特例が受けられます。

売却益の有無や所有期間によって利用できる特例が下図のように異なるので、注意しましょう。

ここではそれぞれの特例について、ひとつずつご紹介します。

3000万円の特別控除

この特例では所有期間の長短に関係なく、要件を満たした場合に譲渡所得から3,000万円を差し引けます。

そのため、マンションを売却して得た利益が3,000万円以下であれば税金がかかりません。

この特例を受けるには、次に掲げる条件を満たす必要があります。

1. 1. 下記のいずれかを満たすマイホームであること
   1. a. 現在主に住んでいる自宅である
   2. b. 転居済の場合、転居後3年目の年末までの売却である
   3. c. 土地の売却契約締結が解体から1年以内であり、その土地を賃貸していない
   4. d. 単身赴任の場合、配偶者が住んでいる建物である
2. 2. 物件の買主が親族や夫婦など、特殊な関係でないこと
3. 3. 売却した年の前年、あるいは前々年に3,000万円の特別控除またはマイホームの譲渡損失が出た場合の損益通算および損失の繰越控除の特例の適用を受けていないこと
4. 4. 売った年、その前年および前々年にマイホームの買い替えや交換の特例をうけていないこと
5. 5. 売却した不動産に対し、収用等の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと
6. 6. 災害によって売却する場合、住まなくなった日の3年後の年の12月31日までに売ること

条件については少々複雑であることから、国税庁のHPで前もって確認しておくようにしましょう。

また、この特例を利用するとその後2年間は再適用できないほか、マイホームの購入に対して住宅ローン控除の適用ができない点に注意が必要です。

そのため、マイホームを住宅ローンで購入しようとしている場合、3,000万円の特別控除と住宅ローン控除のどちらが適しているのかしっかりと考えるようにしましょう。

所有期間10年超の軽減税率

マイホームの所有期間が10年を超えている場合、譲渡所得税に対し軽減税率の適用が可能です。

この特例は3,000万円の特別控除とあわせて利用でき、売却益（譲渡所得）の内6,000万円以下の部分について譲渡所得税の税率が14.21％になります。

特定居住用財産の買換え特例

特定のマイホームを令和3年12月31日までに売って、買い換えた売却の利益（譲渡所得）に対する税金を繰り延べられる特例です。

なお、買換資産が以下の要件を満たす住宅であり、かつその住宅が一定の省エネ基準を満たすものである場合に適用期限が令和5年12月31日まで延長されることが決まっています。

• 買換資産が令和６年１月１日以後に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が同年６月 30 日以前のものを除く。）である場合
• 建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が同年７月１日以降のものである場合

詳しくは、国税庁HPの特定のマイホームを買い換えたときの特例を参照してください。

譲渡損失の損益通算と繰越控除

マンションを売った際に譲渡損失（売却益を取得費が上回ること）が生じることがあります。

その際に利用できるのが「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」です。

令和3年12月31日までに売却されたマイホームが対象でしたが、こちらも適用期限が令和5年12月31日まで2年延長することが決まりました。

この特例を活用することで、売却の損失と他の所得（給与所得など）との間で損益通算が可能になります。

また、その年の所得から引ききれなかった損失があれば、翌年以降の所得から繰り越し分を引くことも可能です。

詳細は先に載せた国税庁のHPを参照してください。

住宅ローン残債があっても住み替えローンで買い替えができる

買い替えを検討している人の中には、「まだ今のマンションのローンを払い終えていないけれど、買い替えはできるのだろうか」と心配している方もいるかもしれません。

結論から述べれば、住宅ローンの残債があっても買い替えは可能です。

ただし、今のマンションを売却すると同時に住宅ローンを完済しなければなりません。

そのため、新居を見つけてからローンが残っているマンションを売却する場合は「住み替えローン」の利用を検討する必要があります。

住み替えローンとは、今住んでいるマンションの住宅ローン残債分と新居を購入するための資金をあわせて借り入れられるローンのこと。

住み替えローンを利用し、清算し切れない残債分を借り入れることで抵当権の抹消が可能となります。

住み替えローンのメリット

住み替えローンのメリットは主に以下の3つです。

• 残債があっても新居が購入できる
• 住み替えにかかる費用の節約になる
• 二重でローンを組む必要がない

住み替えローンを活用することで、住宅ローンの残債があっても新居の購入が可能です。

また、住宅ローンを完済できるまでの自己資金はないにせよ、住み替えや引越し等に係る費用にお金をとっておくことができるでしょう。

そして、住み替えローンはこれまで支払っていた住宅ローンに新居の住宅ローンを上乗せし、一本化することから二重ローンになる心配がありません。

二重ローンを組む場合と比べ、無理のない返済計画が建てやすいでしょう。

住み替えローンのデメリット

住み替えローンにはいくつかのメリットがある一方で、次のようなデメリットも存在します。

• 審査が厳しい
• オーバーローンになる
• 売却と購入の決済日を合わせる必要がある

住み替えローンは一般的に通常のローンに比べ、審査が厳しいとされます。

契約者の年収や過去の返済状況によっては、ローン審査に通らないこともあるでしょう。

また、住み替えローンは売却する家の残債と新居の購入費用のいずれをも賄うため、「オーバーローン」といっても過言ではありません。

万が一、新居のローン返済が滞ったことにより売却せざるを得なくなった場合、高額な債務を抱える危険性を有しています。

そのため、現状をしっかりと把握したうえで将来を見据えたマネープランを立てるようにしましょう。

なお、住み替えローンの利用にあたっては今の家の売却と新居購入の決済日・引き渡し日を同日になるよう調整することが必要です。（売却する家の抵当権抹消登記と、新しく買った家の抵当権設定登記を同時にしなければならないため）

決済日と引き渡し日を同日にすることで、家の売買にかかるスケジュールがタイトになる可能性が高いことから、計画的に進めるようにしましょう。

住み替えローンの利用は慎重に

住み替えローンは通常のローンに比べ、審査が厳しく日程がタイトになることから利用可否を慎重に判断する必要があります。

住み替えローンを利用する場合は過剰な借り入れを避け、頼りになる専門家とともに綿密な返済計画を立てるようにしましょう。

また、住み替えローンであっても条件さえ合えば住宅ローン控除を利用できる場合もあるので、あわせて確認してみることをおすすめします。

失敗から学ぶマンション買い替えの注意点

買い替えでよくある失敗例として以下のようなケースが挙げられます。

• 売却価格の設定を過度に高くしてしまった
• 利益を求めて売却を見送ってしまった
• 急いで売ろうとするあまり足元を見られた

ひとつずつ確認していきましょう。

売却価格の設定を過度に高くしてしまった

「今住んでいるマンションに対する愛着心から過度の期待を抱いてしまい、適正な売却価格を上回る値段を設定してしまった」というのはよくある失敗例のひとつです。

愛着を持ってしまう気持ちもわかりますが、売却時は立地条件や築年数、使用状況などから適正な価格を設定するように心がけましょう。

相場よりも高い値段を設定してしまうと買い手がつきにくくなることに加え、思い通りのタイミングで売却できなくなる恐れが高まります。

売却時は不動産会社などプロの力も借りながら、適切な価格設定をしましょう。

利益を求めて売却を見送ってしまった

比較的早い段階で買い手が見つかったにも関わらず、もう少し高い値段で売れるはずだと売却を見送ってしまうのもよくある失敗パターンです。

マンションの買い替えにおいて、利益を求めすぎたあまりマイナスの結果になるケースは少なくありません。

最初に決めた価格で購入希望者が現れたのであれば、その時点で迷わずうることをおすすめします。

急いで売ろうとするあまり足元を見られた

「新しいマンションが思ったより早く決まってしまい、今のマンションを早く手放したい一心で内容をよく確認せずに売ってしまった」というケースも典型的な失敗事例です。

後から納得できない売却価格であったと嘆いても、時間を巻き戻すことはできません。

売却時こそ今一度立ち止まり、適正な価格で売買が進もうとしているのか確認することが大切です。

まとめ

今回の記事では、マンションの買い替えにおける流れと注意点についてお伝えしました。

マンションの買い替えは一生に一度あるかどうかの大きなイベントであり、失敗するわけにいきません。

そのため、買い替えがスムーズに進むよう事前にしっかりと勉強をしておくことが大切です。

また、今住んでいるマンションが果たしていくらで売れるのか把握しないことには、新居購入の計画や今後の動き方が定まらないのもまた事実。

買い替えをしようと決めた時点でなるべく早めにプロに査定を依頼するようにしましょう。

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